다가구건물인데 1층은 사무소로 되어있어요

Question

건축물대장에 4층건물이 다가구건물로 되어 있는데 1층은 따로 사무소로 되어있어서 세금을 2개 내고 있습니다.

근데 1층을 주택으로 사용해도 사무소나, 상가로 쓰일일은 없을듯해서 용도변경을 하려고 합니다.

그럼 전부 다가구로 용도변경을 했을때 세금이 더 많아지나요? 아니면 다가구 세금과 1층사무소 세금 2개 냈을때보다 줄어드나요~

만일 팔때는 양도세가 뭐가 더 많이 나오는지 중요하게 알고 싶습니다.

지금 10년째 살고 있는데...

제발 부탁드립니다.

유튜브에서는 1층을 주택으로 월세로 임대주면 세금폭탄 맞고 다세대로 처리해서 세금 몇억이 나온다는데 사실인가요?

위법이 안되는 방법을 알고 싶습니다.

Answer 1

안녕하십니까? 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.

1세대가 근린생활주택을 보유하는 경우 2층부터 4층까지는 주택으로서

다가구주택에 해당하고 1층을 상가로 임대하는 경우 향후 양도시에 3층

이하의 다가구주택이 1세대 1주택 비과세요건을 충족한 경우 양도가액

12억원까지의 양도차익에 대하여 양도소득세가 비과세될 수 있습니다.

그러나 만야약 1층 상가를 주택으로 개조하여 주택으로 사용 또는 임대

하는 경우 소득세법상 다가구 호수를 1개의 주택으로 보아 다주택으로

판단하여 양도시 양도소득세를 과세하게 됨으로 향후 양도시 양도소득세

부담이 급증하게 될 것입니다.

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Answer 2

안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.

질문의 경우 용도 변경후 실제 주거용으로 사용하는 경우에는 추후 양도세에서 큰 불이익이 발생할 여지가 있습니다.

의사결정 전 세무사와 개별상담 진행하는 것을 권장합니다.

Answer 3

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

양도세 등은 실질과세로 판단합니다. 따라서 용도변경 여부와 관계없이 실제 주거용으로 임대한다면 주택으로 봅니다. 유튜브에서 본 내용은 사실관계를 따져보아야 하나 정확하지 않은 정보로 보여집니다.

참고로 해당 건물 소재지가 조정지역이 아니라면 주택이나 상가나 양도세는 동일하게 계산됩니다.