경제
1주택증여후 토지거래허가받고 다시 돌려받아도 되나요?
지방에 1주택(아파트)를 부모님께 증여후
토지거래허가를 받고 서울에 주택 구입후
다시 지방주택을 증여받으면 문제없을까요?
토지거래허가취소라든지 이슈가 있을지 궁금합니다
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 부모님께 증여를 하게 되면 증여세 및 부모님 취득세가 발생이 되게 됩니다.
정상적인 증여로 주택이전을 한 경우 주택수에서 제외가 되고 토지거래허가구역내 주택을 취득을 하여 실거주 2년 이상을 하게 되고 또한 토지거래허가구역내에 주택담보대출을 받게 될 경우 생활안정자금형태로 받게 될 경우 주택을 추가 취득 즉 증여로 다시 받을 경우 대출 상환 및 3년 이내 주택담보대출 제한 등의 불이익을 받을 수 있습니다.
또한 받을 때 역시 증여세, 취득세가 발생이 되게 됩니다.
감사합니다.
지방에 1주택(아파트)를 부모님께 증여후
토지거래허가를 받고 서울에 주택 구입후
다시 지방주택을 증여받으면 문제없을까요?
토지거래허가취소라든지 이슈가 있을지 궁금합니다
==> 지방지역이 토지거래 허가지역이 아닌 경우 다시 증여를 받아도 문제가 되지 않습니다. 그러나 세무적인 측면에서 불리한 상황이 많은 만큼 무리하게 증여를 받을 필요는 없어 보입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
토지거래허가를 받은 후 실거주까지 다 한다면 문제가 되지 않을 것 같습니다.
다만 앞으로 다주택자 중과세 대상에 해당 되어 큰 세금을 물어 실익이 크지 않아 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 단기간 내에 다시 돌려받는 경우
이 방법은 토지거래허가를 받기 위해 ‘가장(가짜) 증여’로 판단될 확률이 거의 100%에 가깝습니다.
- 토지거래허가 취소 및 형사 처벌 위험:
최근 국토교통부는 토지거래허가구역에서 발생하는 이상 거래를 집중적으로 조사하고 있습니다. '허가를 피하려고 계약일을 허위로 신고하는 행위'나 '명의신탁'에 대한 단속도 크게 강화됐습니다.
- 관련 근거: 부동산거래신고법에 따르면 부정한 방법으로 허가를 받은 사실이 적발되면 2년 이하 징역 또는 해당 부동산 가액의 30% 이하에 해당하는 벌금이 부과됩니다.
- 세무조사 즉시 착수:
증여한 뒤 1년 이내처럼 짧은 기간 안에 다시 되돌려받는 거래는 국세청의 ‘부동산 거래분석 시스템’에 바로 포착됩니다. 이 경우 단순 증여가 아니라 명의신탁으로 볼 수 있기 때문에, 증여세뿐 아니라 부동산 가액의 30%에 달하는 과징금이 추가로 부과될 수 있습니다.
2. 긴 기간 후에 다시 돌려받는 경우 (경제적 손실이 커짐)
규제 회피를 목적으로 수년 뒤에 다시 증여를 받는 방법은 법적 처벌은 피할 여지가 있지만, 세금을 두 번 내야 해 자산 가치가 크게 줄어듭니다.
1차로 자녀가 부모에게 증여하면 취득세와 증여세를 내야 하고,
2차로 부모가 자녀에게 돌려줄 때는, 그 사이 오른 집값 기준으로 다시 취득세와 증여세를 부담해야 합니다.
- 보유·거주 기간 초기화:
다시 돌려받는 시점부터 보유 기간이 새로 시작됩니다.
- 이에 따라, 나중에 서울주택과 지방주택을 모두 정리하려 할 때, 지방주택 ‘1세대 1주택 비과세’ 혜택을 보려면 거주 및 보유 요건(대개 2년 이상)을 다시 채워야 하니 원하는 시점에 매도하기가 어렵습니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
집을 처분하겠다고 약속하고 서울 집을 산 뒤 바로 되찾아오면 허위 사유에 의한 기망행위로 간주하여 서울 아파트 취득 허가 자체가 취소될 수 있으며 적발 시 2년이하의 징역 또는 집값의 30%의 벌금이 부과됩니다. 또한 실거주 의무 위반으로 판단하여 매년 집값의 10%를 벌금처럼 내야 할 수도 있습니다. 실무적으로 가족 간 명의 돌리기는 전산망에 즉시 포착되어 적발될 확률도 99%이니 서울 집의 실거주 의무 기간 2년이 완전히 지난 뒤에 다시 받는 것이 유일한 안전장치입니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
토지거래허가 시 제출한 기존 주택 처분 계획을 이행한 직후 다시 돌려받는 행위는 허위, 편법에 의한 기망 행위로 간주되어 서울 주택의 허가 자체가 취소될 수 있습니다. 적발시 2년 이하의 징역 또는 토지 가격의 30%에 달하는 벌금이 부과될 수 있으며 매년 취득가액의 10% 범위 내에서 이행강제금이 반복 부과됩니다. 단기간에 명의가 오가는 줬다 뺏기 식 거래는 국세청의 조세 회피 조사 1순위며 취득세와 증여세 가산세 폭탄을 맞을 확률도 높습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
증여 당시의 실질 목적, 대가 유무, 세금 신고의 적정성이 가장 중요합니다
단순히 규제 회피 용도로 증여를 형식적으로 반복하면 법적 리스크가 커질 수 있고, 토지거래허가법 위반 혹은 기타 형사·행정 책임이 나올 수 있습니다
따라서 구체적인 계획이 확정되면 부동산 전문 변호사·세무사와 함께 계약서/증여계약서/허가 신청서/자금조달계획 등을 하나하나 검토하는 것이 안전합니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
해당 방식은 형식상 가능해 보일 수 있으나 실무에서는 편법으로 판단될 위험이 매우 큽니다. 토지거래허가는 실질 거래 목적과 주택 수 변동을 기준으로 보는데, 단기간 증여→취득→재증여 흐름이 확인되면 허가 취소, 과태료, 취득세·증여세 추징까지 문제 될 수 있습니다. 특히 관할 지자체와 국토교통부는 실질과세·우회취득 여부를 중점적으로 보므로, 이런 구조는 사전 상담 없이 진행하지 않는 것이 안전합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
지방 아파트를 부모님께 증여하여 무주택 요건을 만든 뒤 서울 토지거래허가구역 내 주택을 취득하고, 다시 지방 주택을 증여받으려는 계획은 '허가 취소' 및 '형사 처벌'의 위험이 매우 높은 위험한 발상입니다.
실무적인 관점에서 발생 가능한 치명적인 리스크를 정리해 드리겠습니다.
첫째, 토지거래허가의 진정성 위반입니다. 토지거래허가구역 내 주택을 취득하려면 '실거주 목적'임을 입증해야 하며, 특히 기존 주택 처분 조건으로 허가를 받은 경우 이를 이행해야 합니다. 증여 형식으로 잠시 명의를 돌렸다가 다시 가져오는 행위는 부정한 방법으로 허가를 받은 것으로 간주될 수 있습니다. 이 경우 부동산 거래신고법에 따라 허가 취소는 물론, 2년 이하의 징역 또는 토지 가격의 30% 이하에 해당하는 벌금에 처해질 수 있습니다.
둘째, 세무조사 및 증여세 부담입니다. 단기간에 증여와 수증이 반복되면 과세당국은 이를 실질적인 증여가 아닌 '명의신탁'으로 의심하여 집중 조사 대상으로 올립니다. 이때 취득세와 증여세를 각각 두 번씩(부모님께 줄 때, 다시 받을 때) 납부해야 하므로 세금 손실이 막대하며, 명의신탁으로 결론 날 경우 부동산 가액의 30% 이내에서 이행강제금과 과징금이 부과됩니다.
셋째, 거주 의무 위반 감시입니다. 토지거래허가구역 내 주택은 취득 후 2년간 실거주 의무가 있으며, 지자체는 매년 이용 실태 조사를 나갑니다. 이 과정에서 명의 변경 이력이나 주소지 이전 여부를 정밀하게 추적하므로 편법이 통하기 매우 어려운 구조입니다.
조심스럽게 조언드리자면, 단순히 규제를 피하기 위한 명의 변경은 득보다 실이 훨씬 큽니다. 현재 상황에서 일시적 2주택 비과세 혜택이나 합법적인 증여 절차를 통해 자산을 이동할 수 있는 다른 대안이 있는지 세무 전문가와 상의해 보겠습니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 토지거래허가구역은 사후 관리 시스템이 매우 촘촘하므로, 편법보다는 기존 주택의 실제 매각을 통한 정공법을 택하시는 것이 자산을 안전하게 지키는 다음 단계입니다.