부담부증여 취득세 계산시 질문사항

Question

안녕하세요?특수관계자간에 아파트를 감정평가 받은 후 부담부증여한다고 했을 때,수증자 입장에서는 유상취득세(부채부분)과 무상취득세(증여부분)에 대한 세금을 내는 걸로 알고 있습니다.이경우 ① 아파트를 감정평가 받았음에도 불구하고 취득세의 과세표준은 감정가가 아닌 공시지가가 맞는지요?② 아파트를 양도시에 감정평가를 받은 후 그 감정금액을 기준으로 특수관계자간 부당행위계산부인 기준에 맞춰서 저가나 고가로 부담부 증여를 해도 되는지요?  이경우에도 취득세는 공시지가 기준이 맞는지요?③ 부담부증여금액 중 유상양도(부채)금액이 10억, 증여금액의 시가가 20억(공시지가는 5억)이면, 취득세의 과세표준은 어떻게 되는지요?감사합니다.

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 백승호 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

① 아파트를 감정평가 받았음에도 불구하고 취득세의 과세표준은 감정가가 아닌 공시지가가 맞는지요?

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지방세법 10조 2항에서는 무상승계취득시의 과세표준은 시가표준액으로 보도록 정하고 있으며 이때 부동산의 시가표준액이란 부동산가격공시에 따른 법률에 의해 공시된 공동주택가격 등을 말하는 것입니다 (지방세법 4조 1항)

따라서 감정평가사에 의해 감정평가를 받았더라도 무상승계취득시의 취득세 과세표준은 감정가가 아닌 공시지가가 되는 것입니다.

② 아파트를 양도시에 감정평가를 받은 후 그 감정금액을 기준으로 특수관계자간 부당행위계산부인 기준에 맞춰서 저가나 고가로 부담부 증여를 해도 되는지요? 이경우에도 취득세는 공시지가 기준이 맞는지요?

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해당 아파트에 대한 감정평가를 받았다면 그 금액을 시가로 보는 것이며 특수관계인간의 거래에서는 시가의 5% 이내에서 거래가 이루어져야 부당행위계산부인 규정이 적용되지 않습니다. 이를 벗어나서 저가나 고가로 부담부증여를 할 경우 양도세 외에 증여세가 추가로 부가될 수 있습니다. 어떤 방법이 유리할 지는 직접 계산을 해보아야 하는 부분입니다. 이 경우에도 무상승계취득분의 취득세 과세표준은 공시지가입니다.

③ 부담부증여금액 중 유상양도(부채)금액이 10억, 증여금액의 시가가 20억(공시지가는 5억)이면, 취득세의 과세표준은 어떻게 되는지요?

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부담부증여시 취득세 계산은 유상승계취득분과 무상승계취득분으로 나누어 취득세를 부과합니다. 부담부증여시 유상승계 과세표준은 채무금액이며 무상승계 과세표준은 주택공시가격에서 채무금액을 뺀 금액을 말합니다. 질문자님의 경우 취득세 과세표준은 10억(유상승계)으로 보입니다. 공시가격이 채무액보다 큰 경우에는 무상승계 취득세도 발생하지만 현재는 유상승계 취득세만 발생할 것으로 보입니다

손승현 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 손승현 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1) 취득세 과세표준 계산시 감정가액과 상관없이 공시가액을 적용합니다.

2)부당행위계산 부인기준에서 벗어나지 않는다면 문제없을것으로 생각됩니다.

3)부채금액이 공시가액보다 큰 경우에는 무상증여부분은 없고 모두 유상취득분만 있는것입니다. 이경우 취득세의 과세표준은 유상양도분 10억이 과세표준이 됩니다.

답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.

문용현 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 현재는 공시가격으로 하셔도 관계 없습니다.

2. 네 맞습니다. 양도일 전후 3개월 이내 감정평가액이어야 합니다.

3. 유상양도와 증여가액이 각각 50%이므로, 공시가격을 50%로 안분하여 유상취득분과 증여분의 취득세를 신고하시면 됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 부동산을 상속이나 증여 등을 통해 무상으로 취득한 경우 시가표준액(기준시가)을 취득세 과세표준으로 봅니다.

2. 그렇습니다.

3. 증여재산 중 부담분을 뺀 순수 증여부분은 증여취득세, 부담분은 유상취득세로 계산하는 것입니다.