전세계약 중도금까지 입금된 이후 잔금이 미지급되는 문제

Question

임대인입니다

요약 : 중도금까지 입금된 전세계약에서 잔금 미지급되었을때 계약해제가 가능한지, 가능하다면 절차는 무엇인지?

현재 임차인과 3억 전세계약을 체결했고,

계약금 3천과 중도금 3천을 입금 받은 상태(총 입금받은 금액 6천)입니다.

이경우 잔금일에 임차인이 잔금을 미지급하게 될경우(현재 의심되는 상태)

잔금 미지급을 이유로 계약이 자동해제 되진 않는다고 알고 있는데요(중도금이 입금된 이유로)

알아보니 매매계약의 경우에는 이러한 사례에서

• 소유권이전등기 관련서류를 공인중개사 사무실 등에 이행제공하고

• 2주정도의 이행최고기간을 정한 내용증명을 보내고

• 최고기간 이후에도 미지급됐을때 계약해제의 내용증명을 다시 보내서 해제한다고 알고있는데요

■ 질문은

1. 전세계약의 경우에도 매매계약에 관한 법리(중도금 지급후 잔급 미지급시 계약해제 절차)가 적용되나요?

2. 적용된다면, 전세계약은 매매와 달리 소유권이전등기 등이 이뤄지지 않는데 전세계약 관련 계약해제를 위해 해야하는 행동은 뭐가 있을까요?

3. 만약 관련절차를 거쳐서 잘 해제가 이뤄진다면, 이미 입금받은 계약금과 중도금 중에 계약금은 저희가 가지고 중도금은 임차인에게 반환하는게 맞나요?

이런 경우에 대해 매매계약에 관한 내용은 인터넷에 많은데 전세계약에 관한건 전혀 못찾겠네요

굉장히 당황스러운 상황이라 질문 올립니다 답변 부탁드립니다 감사합니다!

Answer 1

전세계약에서도 중도금이 지급된 이후 잔금이 미지급된 경우에는 계약해제가 가능합니다.

전세계약도 매매계약과 마찬가지로 채무불이행에 해당하므로, 민법상 채무불이행에 따른 계약 해제 규정이 적용됩니다.

다만, 매매계약과는 달리 전세계약에서는 소유권이전등기가 이루어지지 않으므로, 다음과 같은 절차를 따라야 합니다.

1. 내용증명 발송: 계약해제 의사를 밝히고, 일정 기간 내에 잔금을 지급하지 않을 경우 계약을 해제하겠다는 내용을 담은 내용증명을 발송합니다. 내용증명은 우체국에서 발송할 수 있으며, 발송 후에는 임차인에게 도달한 것을 확인해야 합니다.

2. 계약해제 통보: 내용증명 발송 후 일정 기간이 지나면 계약해제를 통보합니다. 계약해제 통보서는 내용증명과 함께 발송할 수 있으며, 임차인에게 도달한 것을 확인해야 합니다.

3. 중도금 반환: 계약해제가 확정된 경우, 이미 지급받은 계약금과 중도금 중 계약금은 반환하지 않고, 중도금은 반환해야 합니다.

4. 손해배상 청구: 잔금 미지급으로 인해 발생한 손해가 있다면, 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상 청구는 계약서나 내용증명 등을 근거로 하여 진행할 수 있습니다.

5. 소송 제기: 손해배상 청구가 받아들여지지 않은 경우에는 소송을 제기할 수 있습니다. 소송은 법원에서 진행되며, 판결에 따라 손해배상을 받을 수 있습니다.

위와 같은 절차를 따라 전세계약을 해제할 수 있습니다.

다만, 계약해제가 확정되기 전까지는 임차인과 협의를 통해 문제를 해결하는 것이 좋습니다.

계약금은 임대인이 가질 수 있습니다.

중도금은 임차인에게 반환해야 합니다.

다만, 임대인이 입은 손해가 있으면, 손해배상액을 공제하고 반환할 수 있습니다.