공동명의 변경 후 매매하려고하는데 취득세/양도세 어떻게 될까요?

Question

서울 종로구에 실거주 아파트 1채 최근 매매가 6~7억 남편명의

서울 동대문구에 빌라 1채(전세 임대 준 상태) 최초 취득가 1억8천 최근 매매가 2억 6천 부인 명의

위 내용 대로 1가구 2주택인 상황이며 가지고 있는 빌라를 매매할 예정인데 부부공동명의로 변경하고

1달 정도 안에 매매를 하게 될 경우 양도세 관련 궁금한 부분이 있어서 문의드립니다.

1. 부부 6억까지 증여가 가능하여 증여세는 면제가 맞는지?

2. 부부 공동명의 변경 후 한달안에 매매가 가능한지?

3. 공동명의 변경하고 매매하게되면 명의 변경 시 내는 취득세 대비 양도세 절감효과가 있는건지?

궁금합니다. 자세한 답변 부탁드리겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 전영혁세무사입니다.

1. 부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 배우자로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 6억원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

2. 가능은 하십니다만, 이월과세의 비교과세제도가 도입되어 2017년 7월 1일 이후 양도하는 분부터는 증여자의 취득가액으로 계산한 양도소득세와 수증자의 취득가액으로 계산한 양도소득세를 비교하여 큰 세액으로 납부함을 주의해야 합니다. 즉 아래 둘 중 큰 세액으로 과세됩니다.

ㄱ. 증여 시 증여세액 + 양도 시 양도세액(이때의 취득가액은 증여 당시 증여재산가액)

ㄴ. 증여자가 증여하지 않고 바로 매수인에게 양도할 경우의 양도소득세(이 때의 취득가액은 증여자의 최초취득가액)

3. 이월과세를 고려하셔서 진행하시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 문용현세무사입니다.

1. 배우자로부터 증여받을 경우 10년간 6억까지 공제 가능하기 때문에 증여세 면제는 가능합니다. 다만, 취득세는 납부하셔야 합니다.

2. 가능합니다. 다만 배우자로부터 증여받은 부동산을 5년이내 타인에게 양도할 경우, 양도세 이월과세가 적용되어 아래 세금 중 큰 세금으로 납부를 합니다. 따라서 세금 부담이 클 수 밖에 없습니다. 또한, 현재 조정 2주택자이기 때문에 기본세율+20%로 세금이 중과되며, 장기보유특별공제도 적용 불가능합니다.

1) 증여자 기준의 취득가액과 보유기간을 적용한 양도세

2) 수증자 기준의 취득가액과 보유기간을 적용한 양도세

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

부부간 공동명의 변경시 배우자간에는 6억까지는 증여재산공제가 적용되지만 증여일로부터 5년 내에 양도시에는 배우자 이월과세 규정이 적용되니 참고하시기 바랍니다.