오피스텔 월세 묵시적갱신 연장 된걸까요?
최초 계약기간: 2021년 11월 10일 ~ 2022년 11월 9일(1년)
재계약 기간 : 2022년 11월 10일 ~ 2023년 11월 10일(1년)
보증금: 2,500만원 / 월세: 355,000원(임대사업자) / 뒷돈: 20만원
임대인분이 임대사업자라서 월세가 낮다는 명목으로 처음 계약할 때 월세 335,000원에 뒷돈 30만원 선입금을 요구하셨고 30만원 입금 드리고 계약 진행하였습니다. 그 이후로 만기 전에 연장할건지 임대인분께 연락이 왔고 5% 인상을 요구하셔서 355,000원에 뒷돈 20만원(원래 30만원)을 입금 드리고 부동산에서 계약서를 새로 작성하여 재계약을 진행 하였습니다. 그리고 현재 계약 만기일이 다가와 문의드립니다.
2023년 9월 8일, 임대인 와이프 되시는 분께서 재계약을 할지 이사를 갈지 얘기해달라는 문자를 보내셨습니다. 9월 10일 저는 계약을 연장하겠다고 말씀드렸고 알겠다고 하시고 끝났습니다.(월세 5% 인상에 대한 말씀 없으셨습니다)
그리고 10월 10일 임대인 와이프분께 전화가 왔고 부동산을 끼면 복비를 내야하니 빼고 진행하자고 하시더라구요. 그리고 계약서를 등기로 보낼테니 확인하고 도장을 찍어서 보내달라는 내용과 함께 뒷돈 30만원을 입금해달라고 말씀하셔서 저는 뒷돈에 대해서 모르겠다고 하고 통화가 종료되었습니다.(따로 월세 5% 인상에 대한 말씀은 없으셨습니다)
저는 월세 5% 인상없이 기존 월세 금액 그대로 계약이 연장 진행 되는 줄 알았는데, 10월 12일 받아본 계약서에는 5%가 인상된 금액으로 작성되어 있더라구요. 뒷돈 30만원 입금해달라는 메모도 있었습니다. 그래서 저는 5%인상에 대한 말씀은 없으셨지 않느냐 인상되는지 몰랐다 만기일이 한달도 안남은 시점에서 5%인상된 계약서를 보내주시면 어떡하냐고 말씀드렸습니다. 그랬더니 본인이 5%인상에 대한 얘기를 까먹고 못했다고 미안하다고 하시며 뒷돈 10만원을 깍아줄테니 20만원만 입금해주는 선에서 마무리하자고 하셨습니다.
여기서 제가 법적으로 궁금한 내용은
1. 저는 묵시적 갱신이 된 상태인가요? (이 경우, 계약서를 다시 안써도 되는지)
2. 월세 5% 인상 통보를 만기 1달도 안 남은 시점에서 말씀하셨으면 인상을 안해도 되는건가요?
3. 계속 월세인상, 뒷돈을 요구하실 경우, 계약서를 새로 작성하지 않고도 월세 5% 인상없이 뒷돈도 안 드리고 살아도 법적으로 문제가 없나요?
4. 임대인분께서 월세 인상을 하고 싶으실 경우, 법적으로 계약만기 몇달 전까지 저한테 말씀해주셔야 하나요
5. 이번에 묵시적 갱신으로 진행되었다면 올해 계약만기 6개월 전 계약갱신 구상권 청구를 할 수 있나요?
6. 이렇게 되면 저는 몇년도 몇월까지 살 수 있을까요?
7. 그리고 계약갱신 구상권 청구를 해서 2년 연장 할 경우, 임대인분이 5%를 인상을 요구한다면 올려주는게 맞나요?
8. 계약만기 2달 전 문자로 더 살건지 말건지 확인차 연락주셔서 연장하겠다는 말씀만 드렸는데, 연락을 주고받긴 했으니 이건 묵시적 갱신이라고 보기 어렵나요?
9. 1년 계약을 했어도 이번에 계약서를 작성하지 않고 1년을 더 살아도 될까요? 1년계약도 2년까지는 살 수 있다고 해서요
10. 현재 상황에서 제가 더이상 살지 못하고 나가야하는 경우가 있을까요? 임대인분께서 법적으로 저한테 나가라고 할만한 경우가 있을지요
11. 계약갱신 구상권 청구를 6개월 전에 할 경우, 임대인분이 거절할 수 있나요
법에 근거하여 자세하게 답변 부탁드리겠습니다!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 묵시적갱신은 성립되지 않습니다,
2.최초합의시 포함된 부분이 아니라면 거절하시면 됩니다.
3. 현 뒷돈이라는 것 자체가 임대사업자로써 불법행위로 보입니다, 사실상 지급을 거절해도 임대인이 어떠한 강제를 할수 없습니다.
4. 계약만료 6~2개월전에 통보하는게 원칙입니다.
5. 계약갱신청구권은 1회에 한해 사용가능합니다. 사용한적 없다면 이후 재계약시 사용하실수 있습니다.
6. 1년단위로 계약을 하셨기에 1년으로 보이나, 재계약시 합의된 기간이 있다면 그에 따르시면 됩니다.
7. 갱신청구권 사용시 5%이내 인상이 강제의무는 아닙니다. 협의하여 결정하시면 됩ㄴ다,
8. 네. 묵시적 갱신 성립안됩니다.
9.최소거주기간 2년이 되지 않았을 때 가능하나 현재 2년을 거주하셨기에 적용되지 않습니다.
10. 이미 연장합의가 된 상태이므로 그렇게 할수 없습니다. 또한 임대사업자의 경우 임차인이 정해진 과실이 있을 때를 제외하고는 계약해지를 할수 없습니다,
11. 갱신청구권 사용시 임대인은 정해진 요건외에는 갱신을 거절할수 없습니다.
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