경매물건중에유치권이 무엇인가요??

Question

안녕하세요 경매를 해보려 하는데요거짓 유치권잇는것을 싸게 사면 대박을 터트릴 수 있다고 하던데 유치권이 뭔가요? 그리고 거짓인걸 알 방법 잇나요?

조장우 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다. 유치권은 법정담보물권이며, 부종성·수반성·불가분성은 있으나 물상대위성은 없고, 점유로써 공시되므로 등기가 필요없습니다.유치권 관련 법률로는 유치권자는 채권의 변제를 받을 때까지 목적물의 점유를 계속하면서 인도를 거절할 수 있다(민법 320), 유치권자는 유치물의 경매권이 있으며, 법원에 청구하여 유치물로 직접 변제에 충당하는 간이변제충당권을 행사할 수 있다(동법 322). 유치권자는 우선변제권은 없으나, 경락인 등이 목적물을 인도받으려면 유치권자에게 변제하여야 하므로(민사집행법 91) 사실상 우선변제를 받는 결과가 된다. 유치권자는 별제권(別除權)을 가진다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 411).유치권자는 채권의 변제가 있을 때까지 목적물을 유치할 수 있습니다. 이는 등기의무가 없기 때문에 경매를 진행할 때에는 반드시 직접 방문하여 확인해야 합니다. 물론 거짓으로 경매가격하락을 위한 유치권일 수는 있지만 대부분의 경우 미납된 공사대금 및 자재비용 등으로 유치권을 주장하기 때문에 잘 판단하셔야 합니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.유치권은 다른 물권과 다르게 등기부상 표시되지 않고, 경매 이후에도 낙찰자에게 인수되는 권리입니다. ,즉, 유치권은 목적물로 부터 발생된 채권회수를 위해 목적물을 점유하고 채무변제를 요구하는 것으로 쉽게 길에서 건물에 큰 현수막을 걸고 유치권행사중이라는 표시와 함께 사람들의 출입을 막아둔 것을 이야기 합니다. 경매시 낙찰자는 낙찰금액외 해당 건물을 인도받기 위해 유치권이 행사된 채권에 대해 변제를 해야 명도가 가능하기 때문에 추가적인 비용이 발생하여 손실로 이어질수 있습니다. 그래서 실제 입찰을 거의 하지 않는 경우가 많아 유찰되는 게 일반적입니다. 만약 유치권의 성립요건 중 하나라도 부재하여 유치권이 상실되는 혹은 유치권 성립을 부정할수 있는 부분이 있다면 낮은 금액에 건물을 낙찰받고 명도받을수 있기에 큰 수익을 얻을수 있다는 장점이 있으나, 특수물권이 있는 경매는 그만큼 어느정도의 지식이 필수이고 하이리스크 하이리턴으로 보시면 됩니다.  답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

주영민 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.경매를 경험하지 않은상태에서 유치권 있는 물건에 손 대면 힘드실수 있습니다.유치권은 등기 떼더라도알수 없는 내용이기 때문에 측근 정보가 없는 한 거짓 유치권 여부를 알수 없습니다.(결국 변호사 법무사 비용써야합니다)위험이 큰 만큼 대박이라고 하지만,조심스럽게 접근하시길 추처드립니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.유치권행사는 보통 하도급업체가 공사를 하고 공사대금을 받지못해 받을때까지 그곳을 점유하는것 입니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.유치권이란 민법 제320조 [유치권의 내용] ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이 나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권 리가 있다.전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용 하지 아니한다.쉽게 예를 들어 본인 소유의 값비싼 시계가 고장 나서 시계 A가 수리공 B에게 시계 수리를 의뢰한다. 시계 수리를 마쳤지만 A가 시계 수리비를 지급하지 않자 B는 '시계 수리비를 줄 때까지 시계를 돌려줄 수 없다'라고 하며 시계를 돌려 주지 않았다. 이럴 경우 시계 수리공인 B 가 행사하는 권리를 '유치권'이라고 한다.정리하자면, 유치권이란 채권 회수를 담보할 목적으로 점유를 통해 해당 물건을 내주지 않는 것입니다.유치권은 일정한 조건을 충족하면 인정되는 권리로서 전세권, 지상권, 지역권 등과 다르게 구조적으로 등기 할 수 없습니다. 그래서 등기부를 확인하더라도 유치권이 없기때문에 임장을 가서 확인해야 합니다.

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경매물건중에유치권이 무엇인가요??