결혼 전 주택구입 시 자금 조달 처리를 어떻게 해야할까요?

Question

12월 결혼 예정이라 이번 달에 3억 8천 아파트를 매수하기로 했습니다.

구매 비용은 저와 여자친구 각각 1억씩 하고 남은 50%는 은행대출을 받기로 했습니다.

헌데 자금조달 계획서를 쓰다보니 혼인신고 전이라 어떻게 해야할 지 헷갈리는 부분이 많습니다.

계약서 작성 시 주택 명의와 대출은 제 명의로 이루어집니다.

1. 중도금까지는 제가 가진 현금으로 지급하고 잔금 지급 시 여자친구 현금과 은행 대출금으로 치룰 예정입니다.

이 때 잔금 중 은행대출금을 제외한 본래 여자친구 현금 부분 역시 제 명의 계좌에서 나가야 하는 것이 맞는지요?

2. 아직 서류상 혼인 이전인데, 듣기로 제 3자간 차용증을 쓰면 증여가 되지 않고, 차용 금액이 2억원 이하면

1년 내 이자가 1천만원 미만이라 과세대상도 아니라고 들었습니다.

제 경우는 여자친구가 들고 있는 1억에 대한 차용증을 써야할 듯 한데, 이런 경우 무이자 차용증으로 가능한지요?

3. 서류상 부부간 증여는 10년 내 6억원까지 비과세라고 하는데, 이 때 혼인관계임을 인정하는 기준이

"혼인신고를 접수한 일자"인지, 아니면 "혼인신고 처리가 완료된 일자"인지요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 명의와 대출이 오로지 질문자님의 명의로 되어 있다면 여자친구분에게 받는 금액은 증여세 신고 후 증여받은 금액으로 하거나, 차용증을 작성하시고 금전대차거래로 봐야합니다.

2. 타인 간에 금전소비대차계약을 하고 원리금을 갚기로 하는 경우 세법에서는 상대방 사이에 이자율 4.6%를 적용하여 이자를 지급하여야 합니다. 만약 이자를 지급하는 경우 이자소득세 27.5%(지방세 포함)를 원천징수를 해야 합니다. 하지만 2억1천7백39만1,304원 미만으로 금전을 차입하는 경우 연간 이자가 1천만원 미만이 되기 때문에 차입하셔도 무방합니다. 즉 1년간 이자 1천만원이하의 경우 증여세 과세 대상이 되지 않습니다. (217,391,304원 * 4.6% = 1천만원)

또한 실제 상환내역, 이자지급내역 등이 이체내역 등으로 증명되지 않아 사실관계를 증명할 수 없는 경우에는 세무서에서 증여로 보아 증여세를 과세할 수도 있으니 유의하셔야 하며 그 기준은 세무서의 재량과 실질에 따라 판단하는 것이기 때문에 명확하게 말씀드릴 순 없습니다.

3. 증여일 기준입니다.