강남구 다세대 시가 어느정도로 예상하면 될까요?
강남구 개포동 다세대 주택
대지면적 50평
공시가 20억
시가 어느정도로 보는게 맞을까요?
- 대지면적 x1억
- 공시지가 x1.5배 (공시가 산정시 참고한 주변가격 거래가가 이정도 선이었어요)
강남구 개포동 다세대 주택
대지면적 50평
공시가 20억
시가 어느정도로 보는게 맞을까요?
- 대지면적 x1억
- 공시지가 x1.5배 (공시가 산정시 참고한 주변가격 거래가가 이정도 선이었어요)
===> 공시지가 대비 실 거래가격은 강남 3구인 경우 위치 등에 따라 상이하지만 통상 2.5배 정도를 고려해야 합니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
다세대 주택은 대지 가치 비중이 큽니다. 개포동의 경우 대지면적×평당 시세 접근이 현실적입니다. 공시가의 1.5배만으로 단정하기에는 보수적인 평가입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
강남 개포동 기준으로 보면 다음과 같은 시가 범위가 대체로 현실적입니다
낮은 측정 기준:
공시가 × 1.3배 → 약 26억 원
중간 목표치:
공시가 × 1.5배 → 약 30억 원
높은 시장 프리미엄 반영:
공시가 × 1.61.8배 → 32~36억 원 이상
최근 강남권 부동산은 여전히 높은 가격대를 유지하고 있으며(예: 아파트가 일부 지역에서 상당히 높은 가격 형성) 거래 사례도 강하게 연결되는 편입니다
다세대 주택도 입지·규모·노후도에 따라 가격차가 매우 큽니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
강남구 개포동의 대지 50평, 공시가격 20억 원 규모의 다세대 주택은 입지와 신축 가능성에 따라 최소 50억 원에서 최대 70억 원 이상까지도 시세가 형성될 수 있는 우량 자산입니다.
결론부터 말씀드리면, 현재 강남권 지가 상승분과 개포동의 특수성을 고려할 때 대지면적당 1억 원(총 50억 원)이 하한선이며, 개발 호재에 따라 그 이상을 상회할 가능성이 큽니다.
시가 산정의 논리적 근거
질문자님이 제시하신 두 가지 기준을 실무 데이터와 결합하여 분석해드리겠습니다.
대지면적 기준 (평당 1억 원): 현재 개포동 일대 2종/3종 일반주거지역의 노후 다세대 부지는 평당 1억 원에서 1.5억 원 사이에 거래됩니다. 대지 50평은 소규모 신축(빌라 혹은 통사옥)이 가능한 '금싸라기' 면적이므로, 입지가 대로변에 가깝거나 코너 땅이라면 55억~60억 원 선이 설득력 있는 시세입니다.
공시가격 배수 기준 (1.5~2배): 강남권은 공시가격 현실화율이 높음에도 불구하고 실거래가와의 괴리가 여전합니다. 일반적으로 공시가의 2.5배~3배까지 시세가 형성되는 경우가 많습니다. 공시가가 20억 원이라면, 보수적으로 잡아도 50억 원(2.5배), 시장 과열기에는 60억 원 이상으로 평가받는 것이 현실적입니다.
핵심 변수 확인
조심스럽게 조언드리자면, 단순히 산술적인 계산보다는 아래 세 가지 요소를 반드시 체크하셔야 정확한 가치 평가가 가능합니다.
용도지역: 2종 일반주거지역인지 3종인지에 따라 용적률 차이가 커서 건축 가치가 달라집니다.
정비사업 가능성: 해당 구역이 재개발(모아타운 등) 추진 지역에 포함되어 있다면, 지분 가치는 평당 1.5억 원을 훌쩍 넘길 수도 있습니다.
임대 수익률: 현재 다세대 주택의 월세 수익 구조가 매가 하방 경직성을 지지해주고 있는지 확인이 필요합니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 현재 개포동은 대규모 아파트 단지 입주 완료 후 배후 수요가 탄탄해진 상태이므로, 급하게 매도하시기보다는 주변 신축 빌라의 분양가를 확인하여 대지의 가치를 재평가해 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
강남구 개포동 다세대주택의 시가는 공시지가 1.5배인 30억 원 수준이 현실적인 추정치입니다.
결론만 말씀드립니다.
감사합니다.