재건축 사업방식에 대해 문의드립니다
저희 아파트 재건축계획이 있는데요. 사업방식 중에서 신탁방식과 공공방식 그리고 조합방식이 있는데 무엇을 선택해야 좋은가요?
안녕하세요. 공인중개사입니다.
조합방식은 조합원 자율성과 수익성이 높지만 분쟁 리스크가 크고, 신탁방식은 사업 속도가 빠르고 금융 안정성이 높은 대신 조합원 수익이 일부 줄어들며, 공공방식은 사업성은 낮지만 인허가·속도·리스크 관리 측면에서 가장 안정적입니다. 갈등이 많거나 소규모 단지는 신탁·공공 방식이 유리한 경우가 많습니다.
저희 아파트 재건축계획이 있는데요. 사업방식 중에서 신탁방식과 공공방식 그리고 조합방식이 있는데 무엇을 선택해야 좋은가요?
===> 각 방식별로 장단점이 있는 만큼 조합총회를 통해서 결정되어야 하는 사항입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
입지·단지 규모·조합원 성향에 따라 다르지만,
대부분의 사업성 좋은 단지는 조합방식이 가장 유리하고,
사업이 막히거나 내부 갈등이 심하면 신탁·공공방식이 현실적인 대안입니다
처음부터 공공·신탁으로 가면 나중에 조합방식으로 되돌리기 어렵고,
조합방식은 언제든 신탁·공공으로 전환할 수 있습니다
그래서 사업성 있는 단지는 무조건 조합방식으로 먼저 시도하는 게 일반적입니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
재건축 사업 방식 비교와 추천
재건축을 추진할 때는 단지의 상황(예를 들어, 주민 동의율, 사업성, 자금 여력 등)에 맞춰 어떤 방식을 선택할지 결정하는 것이 중요합니다. 각 방식마다 장단점이 뚜렷하기 때문입니다.
1. 조합 방식(가장 전통적인 방식)
주민 소유주들이 직접 조합을 만들어 사업을 진행하는 방법입니다.
- 장점: 모든 의사결정을 주민들이 직접 내릴 수 있어 자율성이 높고, 사업에서 생기는 이익도 소유주에게 고스란히 돌아옵니다.
- 단점: 조합 내부 갈등이나 전문 지식 부족으로 사업이 지연될 수 있고, 때로는 비리 문제가 발생하는 경우도 있습니다.
2. 신탁 방식(전문가에게 맡기는 방식)
부동산 신탁회사가 수수료를 받고 사업 전체를 관리하며 추진합니다.
- 장점: 전문가가 관리하다 보니 사업이 빠르게 진행되고, 자금 조달도 비교적 안정적입니다. 조합 방식에서 자주 생기는 갈등을 줄일 수 있습니다.
- 단점: 매출액의 일부(보통 1~4%)를 신탁 수수료로 내야 해서 비용 부담이 생깁니다.
3. 공공 방식(LH나 SH 등 공공기관 주도)
한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 직접 참여해 사업을 이끕니다.
- 장점: 용적률 상향, 분양가 상한제 제외 등 다양한 인센티브를 받을 수 있고, 사업 속도도 빠릅니다.
- 단점: 공공임대주택을 더 많이 내야 할 수도 있고, 민간 브랜드 사용이나 고급화에는 제약이 있는 경우가 있습니다.
결국, 소유주 여러분의 의견이 얼마나 잘 모아지는지, 그리고 사업성이 어느 정도인지 분석해 본 뒤, 여러 설명회를 통해 각 방식의 조건을 꼼꼼히 비교하시는 게 좋습니다.
답변이 도움이 되셨나요~✨️
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
가장 예전에 많이 썻던 방식이 조합방식이 입니다. 즉 주민들끼리 동의해서 조합을 만들어서 진행하는 방법이였으나 전문성 등이 부족할 경우 주민들 갈등과 시간이 많이 걸린다는 단점을 보완하기 위한 것이 신탁방식이나 신탁방식의 경우 수수료가 든다는 단점이 있고 공공이 개입을 해서 전문성과 빠른 절차와 명확한 법적제약도 명확하기 한 방법이 있고 또한 수수료의 비용문제가 있을 수 있습니다. 한번 비교를 해보시고 선정을 하는 것이 좋을 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
각각 장단점이 있습니다.
조합
장점 : 수익 배분 극대화
단점 : 내부 갈등으로 인한 지연이 잦음
신탁
장점 : 사업 속도 빠름
단점 : 수수료 발생 및 주민 의견 제한
공공
장점 : 안정적 진행
단점 : 수익이 적음
각 사업의 장단점이 있으니 선택하시면 되겠습니다.
감사합니다.