전세임대차계약 묵시적 갱신 후 계약해지 통지하면?

Question

임차기간 16.10.2~18.10.1 의 전세임대차계약서 작성을 마지막으로 이후에는 추가적인 계약서 작성 없이 묵시적으로 갱신되어 임차하여 거주 중인 임차인입니다.

올해 11월 중순 경 임차 중인 집의 수리문제로(실제 원인(공사업체이야기)은 시설 노후와 설계상의 문제였으나, 임대인은 세입자 잘못이라고 주장하여 결국은 세입자인 저희가 수리비를 부담했었음) 대화를 나누던 중 임대인이 먼저 "3개월 안에 집을 비워달라."고 말을 했었고, 저희도 이사할 집 알아보겠다고는 했었지만 관련 증명자료가 없습니다.

그 이후로 저희는 이사할 곳을 알아보고 있었고, 중간 중간 임대인이 계속 거주할 의사가 있는지 확인할 때 저희는 이사가겠다는 의사를 표현했었습니다.(증명자료는 없음) 그러던 중 괜찮은 매물을 확인하여 11월 30일에 12월 23일쯤 이사를 하고자 하는데 전세보증금 반환해줄 수 있는지 확인하였으나, 다음 세입자가 구해져야 반환할 수 있다고 하며 정확한 반환시점은 결정하지 못하고 통화를 마쳤습니다.(11월 30일 통화내용은 녹음됨)

1. 계약해지 통보한 날을 11월 30일로 볼 수 있을지요?

2. 주택임대차보호법에 따르면 "묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고, 임차인이 계약해지 통지 시 임대인은 통지받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다."고 되어 있는데, 이때 '3개월이 지나면'의 의미는 월의 개념인지, 1개월을 30일로 보고 총 90일로 보는 것인지 궁금합니다.

예 : 11월 30일에 해지 통지를 했다고 본다면, 3개월이 지나면 효력이 발생한다면 해당 시점은 언제가 되는 것인지요? (내년 2월 28일? 2월 27일?)

3. 관련 내용을 찾아보던 중 3개월이 지나야 효력이 발생하기 때문에 3개월 안에는 전세보증금을 반환할 법적 의무가 임대인에게는 없다는 말도 있고, 3개월 안에 전세보증금을 반환해야 한다는 말도 보았는데, 임대인은 세입자를 구할 적극적인 의사가 없어보여서, 임차인인 저희가 만약 다음 세입자를 구하기 위해 부동산에 의뢰를 하여 세입자가 구해지는 경우 중개사수수료는 저희가 전액 부담해야 하는 상황일지요?(판례 등 근거를 알려주시면 더욱 좋을 것 같습니다.)

4. 만약 3개월이 지나 계약 해지 효력이 발생하였으나 여전히 전세보증금을 반환받지 못한 경우, 저희가 할 수 있는 대처방법은 무엇이 있을까요?

대항력을 위해서 계속 이곳에 거주를 해야한다고 하면, 현재 월세도 내고 있는데 3개월 지난 시점부터의 월세를 계속 지급해야 하는지?

월세 지급을 해야 하거나, 거주하지 않는 것이 맞다고 하면 전세권등기설정(?)하면서 집을 비울 경우, 전세보증금을 반환받지 못해서 이사할 곳에 잔금지급을 못하여 입주를 못하는 상황에서 발생하는 추가적인 비용(이사가구 보관비용, 단기 월세 임대 비용이나 숙소비용 등)이 있다면 임대인에게 요구하여 전부 받을 수 있는 것인지요?(아무래도 시간이 많이 걸리겠죠?)

상호 협의가 잘 되어 전세보증금을 반환받으면 가장 좋겠지만.. 그렇지 못할 가능성도 있어서..

저희도 정확하게 관련 법령을 알고 임대인에게 주장을 의사표현을 해야할 것 같아 도움을 청합니다.

많은 도움 부탁드립니다. 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 이성훈 변호사입니다.

1. 이사 나가겠다는 내용과 보증금 반환에 대해서 요구한 내용이 있으니

해지통보를 한 것으로 볼수 있을것 같습니다.

2. 법에서 월 단위로 규정한 부분은 일수로 계산하지 않고

해당 월의 같은 날짜로 보시면 됩니다.

다만, 2월의 경우 동일한 날짜가 없다면 거기에 가장 가까운 2월 말일이 되겠네요.

3. 원칙적으로 해지 통보후 3개월이 지나야 해지가 되기때문에

그 전에 임대인이 보증금을 반환할 의무는 없습니다.

다만, 당사자 사이에 새로운 세입자가 그 전이라도 구해지면

해지하는 것으로 합의한다면 합의한 내용대로 진행이 가능합니다.

이때 중개수수료를 누가 부담할지도 합의하에 정할수 있는데,

통보후 3개월이 지나서 해지가 되는 경우라면 당연히

임차인이 이를 부담할 이유는 없지만 그 전이라도 해지를 시키고자 한다면

이 부분도 임대인과 협의가 필요한 부분입니다.

4. 임대차계약이 해지되더라도 임차인이 목적물을 반환할 의무와

임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있게되며

임차인이 목적물을 계속 사용할 경우 월세는 지급해야 합니다.

특히 대항력과 우선변제권 때문에 목적물을 먼저 인도할수 없는 경우가 많은데

그럴 경우는 임차권등기명령을 신청하고 등기가 된 이후에 이사를 하고 목적물을

인도해버리면 그때부터는 월세를 납부할 의무도 없으며 이사를 하더라도

기존의 대항력이나 우선변제권이 임차권 등기를 통해서 유지되므로

문제가 없습니다.

그리고 계약이 해지되었는데 보증금을 제때 반환하지 않아서

다른 쪽 계약의 위약금이 발생하는 등으로 추가적인 손해가 발생될 상황이라면

그러한 내용을 임대인에게 미리 통지해두어야 그러한 특별손해도

손해배상을 청구할수 있게 됩니다.

따라서 이 부분에 대해서도 사전에 충분히 고지를 해둘필요가 있습니다.