임차인 사망시 특약 내용 준수 여부 문의

Question

재건축 진행중인 주택을 주전세 조건으로 매수하였고

임차인이 될 매도인과 특약 사항으로 하기 내용을 추가하기로 했습니다.

"임차기간은 매매 잔금일로부터 재건축 이주 개시일까지로 한다. 단, 2032년 1월 1일까지 이주가 개시되지 않을 경우, 양 당사자는 거주 연장 여부 및 조건을 별도 합의한다."

임차인께서 연세가 많으신대 사망시에는 해당 특약사항을 상속인이 준수하게 되는 것인지,

혹은 상속인이 전세보증금 반환을 요구하면 응해야하는지 문의드립니다.

참고로 현재 임차인은 자녀분과 함께 거주중인 상황입니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  특약은 매도인 본인을 임차인으로 전제한 거주조건이므로 사망 시 상속인이 당연히 동일 조건을 승계한다고 단정하기 어렵습니다. 상속인은 임차권을 포기하고 보증금 반환을 요구할 수 있으며, 이를 거부하면 분쟁 위험이 높습니다. 결국 상속인 의사에 따라 계약관계가 종료될 수 있습니다.

• 법리 검토
  임대차는 채권계약이므로 임차인의 사망 시 권리·의무가 상속되지만, 특약이 임차인의 거주 편익을 전제로 한 경우 상속인이 동일한 거주 의무를 부담한다고 보긴 어렵습니다. 상속인은 임차권을 승계한 뒤 해지 통보를 통해 보증금 반환을 청구할 수 있고, 이는 법리에 반하지 않습니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  향후 상속인이 거주 의사가 없으면 보증금 반환 청구가 예상되므로 특약의 적용 범위와 해지 절차를 문서로 명확히 정리해 두는 것이 바람직합니다. 상속인이 지속 거주를 원한다면 기존 조건 유지나 재협의가 가능하므로 계약 내용 전체를 보완해야 분쟁을 방지할 수 있습니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  중요 특약은 상속 승계 범위, 사망 시 처리 기준, 보증금 반환 시기 등을 명시해 추가 합의서를 작성하는 것이 안전합니다. 이주 지연 가능성도 고려해 재건축 일정 변동 시 절차를 함께 규정하는 방안이 필요합니다.