부동산 매매 계약시 등기상 채권최고액 관련 문의드려요

Question

6억에 집을 매매하려하는데 매도인측 등기상 채권최고액이 5억7천600이 잡혀있습니다

우선 계약금 10% 6천만원 넣고 잔금 5억3천은 입주일에 넣기로 했어요(중도금 x)

부동산에서는 채권최고액이 120%로 잡히는거라

실제 매도인의 대출금이 4억8천이니 계약금 6천만 넣고 중도금 없이 진행하는거라고 하는데 문제가 없을까요?? 혹시나 매도인이 문제가 생겨 경매로 넘어가서 5억5천이나 이렇게 팔리게되면 제 계약금은 보전받지 못하게되는게 아닌가요?ㅠ

Answer 1

안녕하세요. 공인중개사입니다.

채권최고액은 원금 + 이자, 비용을 담보하기 위한 상한으로 실제 대출금과는 다릅니다. 잔금일에 대출 상환 및 근저당 말소 서류 동시 교환으로 리스크를 낮추시기 바랍니다. 경매 전환 시 계약금 보호는 어렵기에 말소 선확약이 필요합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

실제 그럴 가능성은 없습니다. 우선 경매개시결정이 되더라도 매매자금으로 해당 근저당을 상환하고 말소하면 되기 때문입니다. 그리고 계약금이든 잔금이든 결국에는 매매대금으로 기존 근저당을 모두 상환하고 등기말소를 하면 되는 것이고 매수자는 잔금일에 잔금지급후 대출상환여부나 근저당 말소등기 접수증을 통해 권리상 하자 없음을 체크만 하시면 됩니다. 그리고 실제 채권최고액은 실제 대출금액의 120~130%을 설정하게되고 그동안 원리금을 통해 원금일부도 상환하고 있었기 때문에 매도자의 말처럼 실제 남은 대출금액이 이보다 낮은게 일반적입니다, 중요한건 계약서 작성시 잔금시 근저당말소 특약에 대한 부분만 잘 기재를 하시고 잔금일에 상환여부만 잘 체크하시면 될듯 보입니다.

Answer 3

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

네, 말씀하신 대로 매도인이 은행과 상환/말소 협의가 되지 않거나, 체납, 압류 등이 걸려 경매가 진행된다면, 문제가 될 수 있습니다. 이런 경우 우선 계약서에 해당 상황 발생 시 계약은 즉시 해제하고 납입한 계약금의 배액을 지체없이 돌려주는 특약을 넣어야 합니다.

그리고 안전하게 거래를 하기 위해서는 은행에서 채무잔액 증명서를 받아서 4.8억만 남은 것인지 꼭 확인하셔야 합니다.

또한 잔금 시, 해당 잔금으로 바로 대출상환 후 근저당 말소, 소유권이전이 진행되는지를 공인중개사, 법무사와 함께 은행에 가서 처리하는 것이 좋습니다.

그리고 법무사는 매도인측 법무사가 아니라(은행에서도 나오긴 합니다.) 매수인측 법무사를 선임해서 권리분석 및 잔금일 절차를 진행하게끔 해주시는 것이 안전합니다.

질문에 도움이 되었길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

매도인 등기상 채권최고액이 5억 7천 600만 원이고 실제 대출금이 4억 8천만 원인 경우 이는 일반적으로 대출 원금의 120% 수준으로 채권최고액이 설정됩니다.

계약서에 근저당권 말소를 조건으로 하는 특약을 반드시 포함하고 잔금 지급과 동시에 근저당 말소와 소유권 이전이 순차적으로 이뤄지도록 하는 것으로 하시면 되겠습니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

실제 채무액이 4억8천이라 하더라도, 등기상 채권최고액이 크기 때문에 경매가 되면 손해 볼 가능성 있습니다

반드시 잔금 지급 전에 근저당 말소가 되도록 계약서에 명시하세요

법무사나 부동산 전문 변호사의 자문을 받는 것도 추천드립니다

잔금일에 은행 대출 상환 + 등기 이전 + 근저당 말소를 동시에 처리해야 안전합니다

진행하는 부동산과 협의를 잘해서 진행하시기 바랍니다

Answer 6

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

부동선 매매시에는 필수적으로 등기부등본을 열람하시기 바랍니다

등기부상 선순위 등기설정 현황과 근저당이 설정되는 경우가 많습니다

금융기관의 근저당은 대략 120 %수준을 채권최고액으로 설정합니다

에를 들어 100만원을 융자 받을 경우 등기부상에는 120만원으로 설정한다는 것입니다

따라서 등기부상 이상이 없다면 실거래가를 분석하여 가격이 타당하다면 계약을 진행하여도 좋을 것으로 생각합니다

Answer 7

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

말씀과 같이 최악의 경우 경매가 넘어간다면 말씀과 같은 위험이 있을 수 있지만 현재 부동산 이야기처럼 대출은 4억 8천으로 잔금과 동시에 근저당 말소를 동시 이행 후 등기 이전을 하는 동시이행구조는 매매 거래시 흔하게 있는 경우입니다. 이 부분을 특약 사항에 정확하게 기재하시고 계약을 진행하시면 크게 문제는 발생되지 않을까 생각됩니다

Answer 8

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

근저당이 집값에 비해 많이 잡혀있는 거래는 특별히 주의하셔야 합니다. 등기부등본상에 근저당 외에 다른 권리가 있는지 확인하셔야하고, 건축물 대장 및 토지대장 등도 확인하여 불법건축물 여부 및 소유권을 확인하시고, 법무사를 활용하여 근저당 말소와 소유권이전을 동시에 진행하는 방법보다는, 가급적 매도인이 대출을 상환하여 근저당 말소 확인 후에 잔금 지급을 하시는 것이 좋습니다.