전세 재계약에서 확정일자를 받지 않았습니다
20년 6월 5일에 첫 전세계약 확정일자를 받았습니다
전세금 1억 3천
(임대차기간 20.07.17 ~ 22.07.16)
그리고 22년 5월 1일에 2년 연장 재계약서를 작성하였습니다
5% 증액 요청하여 650만원 이체하였습니다
(임대차연장기간 22.07.16 ~ 24.07.15)
근데 이번에 제가 사는 건물이 경매에 올라가면서
확정일자 부여현황과 전입세대확인서를 끊어서 확인해보니
제가 재계약 시점에 확정일자를 받지 않았습니다..
지금 일단 20년 7월부터 현재 쭉 거주중인 상태입니다
이런경우
1) 확정일자 부여현황 서류상으로 저는 임대차기간이 끝났는데 추후 보증금 반환 소송시에 영향이 있을까요?
2) 전입세대확인서 상으로는 해당 주소지에 거주중으로 나오는데, 확정일자가 없기 때문에 효력이 없나요?
3) 묵시적계약 연장시에는 확정일자를 받을필요 없다고 봤는데 저같이 증액이 있는 경우, 제가 추가로 이체한 650만원은 법적으로 보호받을수 없는건가요?
4)세입자들끼리 보증금반환 우선순위를 따질때, 첫 확정일자(저는 20년 6월 5일) 로 순위를 매기는게 맞나요?
아니면 저는 재계약 확정일자가 없어서 순위를 매길수 없는지?
5) 지금이라도 재계약서에 확정일자를 받는게 좋을까요? 확정일자를 지금 받으면 원래 계약서에 확정일자로 순위가 매겨지는게 아니라 재계약서 확정일자로 순위가 매겨지나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
1. 받지 못한 확정일자는 증액한 부분인 650만원만 해당합니다. 650만원만 후순위로 밀립니다.
2. 확정일자는 전입이 되어 있어야 합니다. 전입은 확정일자가 안되어 있어도 문제 없습니다.
3. 증액이 있다는 얘기는 협의가 있었다는 말이라 묵시적갱신이 아닙니다. 우선순위에서 밀리니 결과적으로 보호를 받을 수 없을수도 있습니다.
4. 확정일자로 순서를 정합니다. 확정일자는 전입일 이후부터 효력이 발생합니다.
5. 최초금액 확정일자는 그대로. 추가로 증액한 부분만 후순위로 됩니다.
답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.\
1) 기존 확정일자 부여의 효력은 유지됩니다. 그러므로 최초 보증금 1.3억에 대해서는 우선변제권이 있습니다.
2) 문제없습니다. 전입신고만 계속유지되어 있으면 됩니다. 다만 추가로 받지 않은 차액 650만원에 대해서는 우선변제권이 부여되지 않았을 것으로 보입니다.
3) 네, 증액분이 있을 경우는 확정일자를 추가로 부여받아야 됩니다.
4) 전입신고가 확정일자와 동일날짜에 되어 있다는 전제로 보면, 1.3억은 최초확정일자기준 순위가 되고 650만원은 적용되지 않습니다.
5) 지금이라도 받으셔야 합니다. 어찌됐던 이후로 확정일자 부여가 추가로 될 경우 순위상 안분배당되기 때문에 늦었더라도 받으셔야 합니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
그때 확정일자를 받는다해도 올린부분의 효력이 있는건데 그때 그부분을 놓치셨나보네요
맨처음계약서는 보관잘하시고 올린 계약서가 순위가 어떻게 될런지 모르겠지만 지금이라도 받아보세요
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.
1) 확정일자 부여현황 서류상으로 저는 임대차기간이 끝났는데 추후 보증금 반환 소송시에 영향이 있을까요?
==> 어떠한 영향을 의미하신가요?
2) 전입세대확인서 상으로는 해당 주소지에 거주중으로 나오는데, 확정일자가 없기 때문에 효력이 없나요?
==> 기존에 확정일자를 받았다면 당시 보증금 금액으로 대항력이 유지됩니다.
3) 묵시적계약 연장시에는 확정일자를 받을필요 없다고 봤는데 저같이 증액이 있는 경우, 제가 추가로 이체한 650만원은 법적으로 보호받을수 없는건가요?
==> 현실적으로 채권으로 남아 있어 사실상 보호는 불가하다고 보입니다.
4)세입자들끼리 보증금반환 우선순위를 따질때, 첫 확정일자(저는 20년 6월 5일) 로 순위를 매기는게 맞나요?
아니면 저는 재계약 확정일자가 없어서 순위를 매길수 없는지?
==> 1차 계약서에 확정일자를 받았다면 이 효력으로 배당신고를 해야 합니다.
5) 지금이라도 재계약서에 확정일자를 받는게 좋을까요? 확정일자를 지금 받으면 원래 계약서에 확정일자로 순위가 매겨지는게 아니라 재계약서 확정일자로 순위가 매겨지나요?
==> 경매개시 결정등기 이전이라면 하루빨리 받아 놓으시는 것이 적절해 보입니다.
