경기도 1주택자 서울 전세 구하는 법 문의

Question

안녕하세요.

현재 집을 매도하려고 내놨는데 팔리지가않아서 일단 전세로 이사를 가고 매도하면 나중에 그돈으로 메꾸려하는데요

아래 시나리오가 가능할지 문의드립니다

1. 현재 상황

30세 미혼 세대주, 원천징수 8000만원

21년 5월 매수 수원 영통 4억 아파트 보유

(u보금자리론통해 매수 (대출 2.8억), 체증식)

결혼했으나 혼인신고 하지않음

현재 가용 잔액 : 본인 현금 1억원, 와이프 현금 3천, 처가 차용증으로 1억 7천 = 총 3억

(아파트 매도 되면 추가 가용 금액 1.2억)

1금융 전세대출 : 1주택자로 3억

(전세대출 조건이 차주의 dti 40%가 이내만 가능하다는데 앱에서 스크래핑으로 조회해보니 3억까지 가능한 것으로 나왔습니다)

2. 원하는 전세 집

서울 강남 6억 아파트 전세

매매가 15억, 융자 4.3억, 전세 6억

(전세금으로 융자를 갚지는 못하고 안고 가야한다고합니다.)

문의사항

1. 일단 집은 차후 매도하는 것으로하고 1주택자로 3억 전세 대출 + 제 현금1억 + 와이프돈 3천 + 처가 차용 1.7억 = 6억으로 전세 가려하는데요 (부대비용 제외)

혼인 신고를 안했다보니 처가 -> 와이프 차용증 작성, 와이프 -> 저에게 차용증 작성으로 결과로는 제가 2억을 빌려서 전세금을 내려하는데 문제가 없을까요?

추후 제 집이 매도되면 1억은 와이프 통해 처가에 상환하려합니다.

2. 주거래은행 1금융 앱으로 전세 한도 조회해보니 최대 3억이 나오긴했는데 (스크래핑 진행해서 연봉 및 신용조회까지했습니다) 보금자리론이 2.8억있는데 dti 40% 제한에 걸리지않고 대출이 잘 나올까요?

3. 매매가 15억 집에 주담대 4.3억 융자가 있는 상황이구요

제 전세금 6억이 후 순위로 들어간다고 했을때 위험은 없을까요?

4. 21년 5월에 매수한 제 집은 보금자리론을 받아서 매수했는데 구매 후 실거주 2년이 지났으니 이제 실거주 전입 의무는 사라진 것으로 알고있습니다.

집을 보유한 채로 전세집으로 전입신고하여도 문제 없을까요?

질문이 매우 길지만 답변해주시면 정말 감사드리겠습니다

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

돈을 차용하고 갚는 사항은 근거를 남겨서 나중에 처리를 하면 됩니다

그런데 전세대출이 나올지는 그집과 본인의 소득,신용에 따라 다릅니다

이런 상황이라면 먼저 은행 상담을 받아보고 대출이 된다고 할때 진행하시는게 좋을거 같습니다

전세를 보신집이 맘에 들면 은행 상담을 먼저 받고 진행하시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 일단 집은 차후 매도하는 것으로하고 1주택자로 3억 전세 대출 + 제 현금1억 + 와이프돈 3천 + 처가 차용 1.7억 = 6억으로 전세 가려하는데요 (부대비용 제외) 혼인 신고를 안했다보니 처가 -> 와이프 차용증 작성, 와이프 -> 저에게 차용증 작성으로 결과로는 제가 2억을 빌려서 전세금을 내려하는데 문제가 없을까요?

-> 주택매매가 아닌 임대차에서 자금조달계획서등은 내지 않기 때문에 질문처럼 하셔도 관계는 없습니다, 다만 타인과의 자금이체가 있는 만큼 증여의 문제의 소지가 있긴한데, 보통 특별한 경우가 아니면 이에 따른 문제가 제기되는 경우가 없기에 차용증 작성까지는 하지 않아도 될듯 보입니다만 불안하여 작성을 하시다면 계약자인 질문자님 기준으로 와이프에게 빌린 2억만 차용증작성하시면 될뿐 와이프가 그 부모님께 빌린 금액에 대한 차용증은 작성할 필요는 없어보입니다.

2. 주거래은행 1금융 앱으로 전세 한도 조회해보니 최대 3억이 나오긴했는데 (스크래핑 진행해서 연봉 및 신용조회까지했습니다) 보금자리론이 2.8억있는데 dti 40% 제한에 걸리지않고 대출이 잘 나올까요?

-> 대출에 관한 사항은 결국 은행을 통해 확인하시는 게 가장 정확하고 실제 대출심사를 거치는 과정에서 또 달라질수 있습니다. 보통 전세대출의 경우 신용도 문제가 없고, 주택가격과 선순위 채권, 보증금이 일정기준에 해당되면 특별히 문제가 되지는 않습니다.

3. 매매가 15억 집에 주담대 4.3억 융자가 있는 상황이구요

제 전세금 6억이 후 순위로 들어간다고 했을때 위험은 없을까요?

-> 후순위 임차권 자체가 리스크가 있습니다, 간단하게 경매시 순위배당시 후순위이기에 낙찰가격이 낮아지면 보증금에 대한 미회수 문제가 생길수 있고, 경매이후 임차권 소멸됨에 따라 자금회수가 어려워 질수 있습니다. 물론 가능성이 있다는 부분이기 때문에 후순위 임차권은 100%안정하다라고 말하기 어렵습니다.

4. 21년 5월에 매수한 제 집은 보금자리론을 받아서 매수했는데 구매 후 실거주 2년이 지났으니 이제 실거주 전입 의무는 사라진 것으로 알고있습니다.

집을 보유한 채로 전세집으로 전입신고하여도 문제 없을까요?

-> 네, 문제 없습니다.

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다.

1. 차용증으로 전세금 마련 가능 여부

가능합니다.
다만 중요한 건 전세대출 은행에서 자금출처 증빙을 요구할 수 있다는 점이에요.

처가 → 와이프 → 본인 차용증 형식으로 가능

차용증 작성 시 이자율과 상환기한 명확히 기재

전세자금대출 계약 시 대출 실행 전에
은행에 자금출처 증빙서류(차용증, 통장거래내역 등) 제출 가능 여부 확인

약 은행이 와이프→본인 자금 이체를 배우자 간으로 간주해 증빙을 더 요구할 수 있어요. 혼인신고 안한 점을 미리 설명하고 자료 준비하는 게 좋아요.

2. 보금자리론+전세대출 DTI 40% 초과 여부

보금자리론 2.8억 있더라도 은행 앱에서 DTI 40% 이내로 3억 가능으로 나왔다면 전세대출 실행 가능성 있어요.
하지만 실제 대출심사 때 다시 DSR 적용이 이뤄지므로 은행 창구에서 상담 한 번은 꼭 받아보세요.

특히 2024년 이후 전세대출도 DSR 규제를 받기 시작했기 때문에 총부채원리금상환비율(DSR)로도 계산해봐야 해요.
지금 소득 8천이면 대략 4억대 총대출은 충분히 가능할 가능성 높음.

3. 전세보증금 후순위 위험 여부

매매가 15억 / 주담대 4.3억 / 전세 6억
현재까지는 안전해 보입니다.
하지만 확인해야 할 건

집값 하락 가능성

선순위 설정금액

그리고 반드시 전세보증금반환보증보험 가입하세요.

가입 안되면 무조건 피하는 게 맞습니다.
전세보증보험 가입 가능여부 확인 → 이게 핵심.

4. 기존 보금자리론 주택 실거주 의무

네 맞아요.
21년 5월 매수 → 2년 거주완료
그럼 이제 실거주 의무 사라졌습니다.
이제 세를 주든, 전입을 옮기든 자유.

단, 전입신고 시 보금자리론 대출 약정서 조항에 '주소지 변경 시 통보' 의무가 있을 수 있으니
한번 약정서를 확인하고 대출은행에 전입신고 사실 통보만 하면 깔끔해요. 참고하세요!