경제
근저당권 아파트 임차인의 경매 신청과 최우선 변제금
아파트 가격이 내리다 보니 결국 문제가 될 듯 하여 질문합니다.
현재 아파트 가격이 내려 대출이 70%에 월세 보증금 약 15%로 전체 85%정도가 됩니다.
(임대인 매수 당시 가격 기준으로는 모두 합쳐 72%정도 됩니다)
공시지가 : 시세 => 해 보니 71%정도 나오네요.
헌데 분위기가 시세가 더 떨어질 것 같아 걱정되고 다음과 같이 나름 확인한 사항과 그에 따른 질문을 해 봅니다.
확인사항에 틀린 부분과 질문의 답을 구해 봅니다.
- 확인 사항
1) 최우선 변제금 : 지역은 인천이고 과밀도 억제 지역으로 대출기준일의 최우선 변제금은 4,800만원이하 이기 때문에 월세 보증금 2500만원은 이 범위 안이어서 안정성이 높다.
2) 1순위 1금융의 경매 신청이 되더라도 현재 대항력(전입신고, 확정일자 2순위)로 경매 시 법원에서 통지를 받을 수 있다.
3) 경매 시 지정된 기간 2달 안에 꼭 배당을 신청해야 최우선 변제금의 대상이 된다.
4)경매 시 경매 절차 비용을 제외한 경락 금액의 1/2 내에서 최우선 변제금을 먼저 지급 받을 수 있다.
(그럴 일은 없겠지만 만약 보증금의 2배 가격까지 유찰 되는 경우 차라리 그 전 유찰 가격을 인수하는 게 좋을 듯...)
5)경매 시(경매를 안 날로부터) 월세 차임금 지불을 중단하는 것이 좋다.
6)임차인은 경매에 참여할 수 있으며 만약 같은 금액의 신청가가 있는 경우 우선 낙찰 받을 가능성이 높다.
7)현 사항으로는 뒤에 들어 올 임차인이 구해지기 쉽지 않을 것이다. 또한 대출금과 보증금을 봤을 때 현 임대인이 자금 여유가 없어 보이므로 이 부분은 각별히 유의해야 한다.
- 특약으로 매매, 기타 등기 변동 사항(경매 등)발생 시 반드시 알려 주도록 조항을 넣었음.
- 질 문
1) 계약 기간 2년 이후(만료 이후) 보증금을 돌려 받지 못한 경우, 임차권 등기명령, 보증금 반환 소송(승소)을 통해 돌려 받지 못할 시 경매를 할 수 있는 권리가 소액 임차인에게도 생기나요?
2) 만약 경매권이 생겨 진행 시 당 건물로 해결이 되지 않을 시 임대인의 다른 자산에도 경매를 붙일 수 있다고 하는데 맞는지요?
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