근저당권 아파트 임차인의 경매 신청과 최우선 변제금

Question

아파트 가격이 내리다 보니 결국 문제가 될 듯 하여 질문합니다.

현재 아파트 가격이 내려 대출이 70%에 월세 보증금 약 15%로 전체 85%정도가 됩니다.
(임대인 매수 당시 가격 기준으로는 모두 합쳐 72%정도 됩니다)
공시지가 : 시세 => 해 보니 71%정도 나오네요.
헌데 분위기가 시세가 더 떨어질 것 같아 걱정되고 다음과 같이 나름 확인한 사항과 그에 따른 질문을 해 봅니다.
확인사항에 틀린 부분과 질문의 답을 구해 봅니다.

- 확인 사항
1) 최우선 변제금 : 지역은 인천이고 과밀도 억제 지역으로 대출기준일의 최우선 변제금은 4,800만원이하 이기 때문에 월세 보증금 2500만원은 이 범위 안이어서 안정성이 높다.
2) 1순위 1금융의 경매 신청이 되더라도 현재 대항력(전입신고, 확정일자 2순위)로 경매 시 법원에서 통지를 받을 수 있다.
3) 경매 시 지정된 기간 2달 안에 꼭 배당을 신청해야 최우선 변제금의 대상이 된다.
4)경매 시 경매 절차 비용을 제외한 경락 금액의 1/2 내에서 최우선 변제금을 먼저 지급 받을 수 있다.
(그럴 일은 없겠지만 만약 보증금의 2배 가격까지 유찰 되는 경우 차라리 그 전 유찰 가격을 인수하는 게 좋을 듯...)
5)경매 시(경매를 안 날로부터) 월세 차임금 지불을 중단하는 것이 좋다.
6)임차인은 경매에 참여할 수 있으며 만약 같은 금액의 신청가가 있는 경우 우선 낙찰 받을 가능성이 높다.
7)현 사항으로는 뒤에 들어 올 임차인이 구해지기 쉽지 않을 것이다. 또한 대출금과 보증금을 봤을 때 현 임대인이 자금 여유가 없어 보이므로 이 부분은 각별히 유의해야 한다.
- 특약으로 매매, 기타 등기 변동 사항(경매 등)발생 시 반드시 알려 주도록 조항을 넣었음.

- 질 문
1) 계약 기간 2년 이후(만료 이후) 보증금을 돌려 받지 못한 경우, 임차권 등기명령, 보증금 반환 소송(승소)을 통해 돌려 받지 못할 시 경매를 할 수 있는 권리가 소액 임차인에게도 생기나요?
2) 만약 경매권이 생겨 진행 시 당 건물로 해결이 되지 않을 시 임대인의 다른 자산에도 경매를 붙일 수 있다고 하는데 맞는지요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1) 임차권은 채권으로써 그자체로는 경매신청 권리가 없습니다, 다만 임차권등기, 반환소송을 거쳐 승소판결을 받아 해당 판결문을 근원으로 하여 임의경매를 신청할수 잇습니다. 즉, 반환소송을 거차지 않으면 목적물 경매신청은 불가하며, 만약 거주중에 목적물이 경매되어 낙찰자가 나올경우 우선매수권은 임차인에게 부여되어 있습니다.

2) 경매권이라는 권리는 없습니다. 본인의 보증금은 결국 금전채권의 하나이기 때문에 이또한 법원 소송과 법률적 과정을 통해 다른 자산에 압류정도는 가능하지만 해당 압류를 하여도 또 경매신청까지는 더욱 긴 절차를 거쳐야 하므로 그 시간이나 비용을 고려하면 이러한 과정이 질문자님에게는 사실상 실익이 크지 않을 것으로 보입니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

1) 계약 기간 2년 이후(만료 이후) 보증금을 돌려 받지 못한 경우, 임차권 등기명령, 보증금 반환 소송(승소)을 통해 돌려 받지 못할 시 경매를 할 수 있는 권리가 소액 임차인에게도 생기나요?

==> 네 가능합니다.
2) 만약 경매권이 생겨 진행 시 당 건물로 해결이 되지 않을 시 임대인의 다른 자산에도 경매를 붙일 수 있다고 하는데 맞는지요?

==> 네 채권 추심행위가능합니다