안녕하세요. 류경태 경제·금융전문가입니다.
금리에 따른 부동산시장의 변화를 정리하려면 '실수요자'와 '투자수요자'로 구분해서 설명을 드려야 할 것 같습니다.
1. 실수요자 입장
부동산을 매입하시게 되는 경우 대부분 대출을 활용하여 매입하는 경우가 대다수이다 보니 대출금리가 상승하게 되면 대출원리금 상환이 증가하게 되면서 부동산 매입 수요가 점차적으로 감소하게 됩니다. 대출금리 인상에 따른 원리금 상환금액 부담이 변동되는 예를 들면 다음과 같습니다.
- 금리 4%인 경우 6억원 대출시 원리금 부담액 : 매월 2,864,492원
- 금리 6%인 경우 6억원 대출시 원리금 부담액 : 매월 3,597,303원
30년만기 기준의 대출을 받게 되는 경우 2%의 금리인상에 따라서 매월 원리금 부담액은 732,811원이 증가하게 됩니다. 그럼 3인가구의 중위소득이 443만원임을 감안한다면 부담이 크게 가중되다 보니 부동산 구입에 대한 수요가 감소할 가능성이 커지게 됩니다.
2.투자수요 입장
부동산에 대한 투자를 '갭투자'로 적은 금액을 들여서 투자를 하게 되는데, 이 갭투자의 핵심은 부동산 매매가격과 전세가격의 차이가 좁혀져야지만 할 수 있다는 것입니다. 보통 투자수요가 상승하게 되면서 부동산 가격이 상승하는 경향을 보이게 됩니다. 최근 금리가 상승하기 시작하면서 '전세대출금리'가 상승하자 전세가 아닌 월세로 전환하려는 이들이 증가하게 되면서 오히려 매매가격보다 전세가격이 높은 경우가 발생하게 되면서 '갭투자'가 어려운 환경이 만들어지면서 투자수요 또한 급격히 감소하게 됩니다.
위와 같은 '실수요자' '투자수요자'의 수요 감소로 인해서 결국 부동산은 금리인상기에는 지속적으로 하락할 가능성이 높아진다고 보시면 좋습니다.
답변이 도움이 되었다면 좋겠습니다. 좋은 하루 되세요!
