계약의 성립에 있어서 계약서의 작성이 반드시 필요한가요?
지인에게 소유하고 있는 집을 팔기로 구두로 약속을 하고
그에 따라 소유권 등기 이전에 필요한 서류를 모두 준비하였으나,
지인은 위 약속에 대하여 계약서가 작성되지 않았으므로 계약이 성립되지 않았다며 그 이행을 거부하고 있습니다.
이 경우 계약 성립을 주장하며 약속의 이행을 요구할 수 있는지요?
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.반드시 계약서 작성이 필요한 것은 아닙니다. 구두 계약도 계약의 성립에 있어서는 마찬가지입니다. 다만, 구두라는 한계로 인해 어떤 내용의 계약이 성립된 것인지에 대해서는 심한 다툼이 있을 수 있습니다. 질문 사안처럼 단순히 집을 팔기로 구두 약속을 했다고 해서 계약이 성립되었다고 보기는 어렵고, 구체적인 매도 금액 및 그 시기, 대금 지급 일정 등 계약의 중요한 내용이 정해졌어야 계약이 성립되었다고 볼 수 있을 것입니다.
이상, 답변 드립니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김태환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.양당사자간 주택매매에 대한 구두계약이 체결되었다면 계약서가 작성되지 않았다고 하더라도 매매계약으로서 효력이 발생합니다. 상대방이 매매계약서가 작성되지 않았기 때문에 매매계약이 성립되지 않았다고 주장한다면 구두계약체결 사실을 입증할 수 있는 증거들을 첨부하여 계약의무이행을 청구하는 소송제기를 하여야 할 것으로 보입니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 정현우변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.1. 구두계약도 계약이므로 계약서의 실물이 존재하지 않더라도 계약자체는 성립합니다.
그러나 구두계약의 체결과 관련하여 분쟁이 발생할 경우
제3자가 객관적으로 구두계약이 성립하였는지 여부를 판단할 증거가 필요합니다.
따라서 구두계약의 대부분의 내용을 입증할 수 있는 수준의 증거자료가 있다면 구두계약의 성립사실을
법원을 통해서도 충분히 인정받을 수 있습니다.
2. 다만, 집(건물)의 소유권이전등기의 경우 기본적으로 등기서류에 부동산매매계약서가 포함되어야 합니다.
부동산의 거래에 있어서 구두계약만으로 계약을 체결하는 사례는 드물기 때문에
계약서 없이 구두계약으로 집을 매매하는 계약을 체결하였다는 당사자의 주장은 쉽게 받아들여지기가 어렵습니다.
3. 질문자님이 생각하기엔 이 정도 얘기가 되었으면 구두계약으로 매매계약이 된 것이 아니겠냐고 느낄수도 있겠지만
실제 사정을 잘 들어보면, 계약의 체결이라기 보다는 계약의 조건을 논의하며 특정일에 매매계약서를 쓰면서
계약을 실제 체결하자는 정도의 사전약속에 불과했을 수도 있습니다.
가계약도 구두계약이 가능하지만 별도의 (가)계약금이 존재하지 않을 경우
(가)계약 파기에 따른 손해배상도 특별히 인정되기가 어려운 것이 현실입니다.
4. 사실관계를 보다 자세히 들여다보아야 정확한 판단이 가능하겠지만,
특단의 사정이 없는 이상 부동산매매계약 자체가 체결되었다고 보기에는 무리한 상황이 아닐까 추측해봅니다.
다만, 계약금이 오고간 사정이 없더라도 구두로 부동산매매계약이 진짜 체결되는 이례적인 상황이 존재할 수도 있는 것이므로
그 경우에는 상대방으로 하여금 매매계약에 따른 의무의 이행을 청구할 수 있는 가능성도 존재합니다.
질문에 적힌 내용 정도로는 이렇게 러프한 답변밖에 드리지 못함을 이해바랍니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.계약의 성립은 반드시 계약서라는 요식행위를 요하는 것은 아니며, 의사의 합치 당사자의 청약과 승낙이 있고 그러한 부분이 다른 것으로 증명이 될 것이라면 계약은 성립하는 것으로 볼 수 있습니다. 다만 중요한 계약, 부동산 매매와 같은 다액의 금전 거래가 오고 가는 계약에 있어서는 일부 요건을 중요시하고 그 계약의 의사의 합치에 대해서 효력에 대한 다툼이 상당하기 때문에 미리 계약을 체결하는 것이 필요합니다. 질문자는 구두계약이 성립한 것으로 의사의 합치가 있었다고 주장해볼수는 있으나 다른 상대방은 단순한 의사의 교환이 었을 뿐 실제 의사의 합치는 이루어 지지 않았음을 주장하여 계약의 불성립을 주장할 가능성이 높아 보입니다.
참고가 되길 바랍니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.아래 답변은 질문에만 기반하여 작성된 것으로, 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
우리 민법은 전형적인 계약의 성립요건으로 청약과 승낙이 있을 것 그리고 청약과 승낙의 합치 즉 당사자간의 “합의”를 요합니다.
청약이란 당사자 일방이 상대방에게 계약 체결을 제의하는 의사표시를 의미하고, 승낙은 상대방이 청약에 대해 아무런 이의 없이 그 그대로 수용하는 의사표시를 말합니다. 그리고 합치가 있기 위해서는 청약에서 제시된 사항 모두 그대로 승낙하여 받아들여야 합니다. 따라서 구두로 체결된 계약이라고 하여도 위 세 가지 요건이 충족되면 계약이 성립된 것으로 볼 수 있습니다.
질문자님의 경우, 구두 약속도 계약이 성립된 것이므로 이행을 청구할 수 있습니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.계약은 청약과 승낙으로 성립합니다.
그리고 구두 계약도 당연히 계약입니다. 다만 계약서를 작성하는 이유는 그 계약을 증명하고 증거문서를 만들어 두는 것에 불과합니다.
따라서 구두계약을 입증할 수 있으면 됩니다(통화 내용이나, 문자 내역 등).
이러한 입증자료마저 없다면 계약의 내용을 입증하기가 어렵습니다.
