전세 아파트 경매 관련 문의드립니다.

Question

- 전세 1억 아파트 임대차 계약(근저당 없고, 확정일자 및 전입신고 완료)

- 계약 종료 시 사전에 종료 의사 통지

- 계기 간이 만료되었지만 집주인이 여유가 없다는 이유로 보증금을 안 돌려줌

- 임차인은 보증금 돌려받지 못해 이사를 못 가고 있음.(대항력 유지중)

위 상황이라는 가정 하에 질문드립니다.

1. 보증금반환소송 또는 지급명령 진행하기 위해서
임차권등기명령을 하고 이사를 간 상태여야 하는지 아니면 점유하고 있는 상태에서도
보증금반환소송 및 지급명령을 할 수 있나요??

2. 임차인이 소송 또는 지급명령을 통해 판결을 받아야지만 경매를 진행 시킬 수 있나요?

3. 임차인이 경매를 진행 시킨 상황에서

3-1) 누군가 보증금(1억)보다 낮은 가격으로 낙찰을 받은 경우 임차인은 낙찰자에게
나머지 보증금에 대해 반환을 요구할 수 있나요??

3-2) 임차인이 직접 낙찰을 받을 수 있나요??

3-3) 같은 가격의 낙찰가라면 임차인에게 우선순위가 있나요??

경매에 대해 잘 몰라 질문드립니다. 소중한 답변 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 반환소송과 지급명령은 거주한 상태에서도 가능하며, 임차권 등기명령 신청은 반드시 전입신고를 유지한 상태에서 신청을 하셔야 합니다. 참고로 보증금 반환과 주택인도는 동시이행관계이므로 반환전까지 주택을 점유하고 계셔도 됩니다.

2. 지급명령은 아니고, 반환소송을 통해 판결을 받아 이를 통해 경매를 신청할 수 있습니다.

3. 이전까지는 임차인에게 우선매수권은 없었으나 최근 정부정책에 따라 부여되었기에 배당이 어려울 경우 주택을 낙찰받으실수 있습니다,