다주택·분양권 보유 상황에서 주택 수 판단 및 양도소득세 적용 질문

Question

안녕하세요 현재 실거주 아파트, 오피스텔 분양권, 아파트 분양권 다양하게 부동산을 취득한 상태입니다.

아래와 같이 질문 드리고자 하오니 답변 부탁드립니다.

1. 부동산 소유 현황

2017~현재 / 경기도 고양시 아파트(전용63) 1채 매수 및 실거주중 - ①번 주택

2022.07 / 서울시 영등포구 신축 오피스텔 (전용34) 1채 분양권 매수 - ②번 주택

2025.06 / 경기도 고양시 신축아파트(전용59) 1채 분양권 매수 - ③번 주택

2. 추후 계획

2026.02 / 기존 실거주 고양시 아파트 1채 매도예정

2026.03 / 영등포구 신축 오피스텔 소유권 이전 등기 예정

2028.05 / 고양시 신축아파트 입주 예정

3. 질문사항

1) ①번 주택을 보유한 상태에서 ②번 분양권을 계약했을 당시 주택수는 몇개 입니까?

오피스텔 분양권은 아직 사용 용도가 정해지지 않아 분양권 상태로는 주택수에 포함하지 않는게 맞습니까?

2) ②번 분양권이 주택수 미포함이라면, ①번 주택 + ②번 분양권 보유 상태에서 ③번 분양권 계약시 2주택 상태가 맞습니까?

3) ①번 주택 + ②번 분양권 보유 상태에서 ③번 분양권 계약후 ①번 주택을 매도할때 1세대 2주택 비과세 특례 조건이 맞습니까?

4) ①번 주택 매도 후 ③번 분양권 보유상태에서 ②번 소유권 이전 등기할때 주거용으로 받는다고 하면 비아파트 소형주택 특례에 의해 주택수 제외되어 ③번 분양권의 주택수만 산정되는 것이 맞습니까?

5) 현재 일반임대사업자를 내어 ②번 분양권을 보유한 상태입니다. 일반임대사업자를 유지한 상태에서 소유권 이전 등기를 하면 업무용도가 맞습니까? 그 상태에서 세입자를 받고 전입신고를 하면 신고날짜 기준 주거용으로 인식하는 것이 맞습니까?

6) 임대사업자 대출을 받은 상태에서 세입자가 전입신고를 하고 주거용으로 사용한다면 불이익이 있습니까? 사업자만 유지한다면 대출은 유지 가능한 것이 맞습니까?

7) ③번 분양권 보유상태에서 ②번 오피스텔을 2년 보유 후 매도하면 2주택자 양도소득세 중과세가 적용됩니까?

8) 위와 같은 조건에서 ②번 오피스텔이 비아파트 소형주택 특례로 주택수 제외된 상태라면 양도소득세 중과세 없이 일반과세 적용됩니까?

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.

질문하신 내용에대해 하나씩 정리해 드리겠습니다.

1. ① 아파트 보유 중 ② 오피스텔 분양권 계약 시 주택 수

오피스텔 분양권은 주택이 아닙니다.
준공 및 ‘주거용으로 실제 사용’하기 전까지는 과세상 주택으로 보지 않습니다(소득세법 시행령 제154조 제1항).

따라서 2017년 취득한 ① 아파트 1채만 주택으로 인정되어 당시 주택 수는 1주택입니다.
② 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다.

2. ① + ②(분양권) 보유 상태에서 ③ 아파트 분양권 계약

②는 여전히 분양권 상태이므로 주택 수 제외,
①은 실거주 중이며, ③ 아파트 분양권은 주택 분양권으로 주택 수에 포함됩니다.

① 1주택 + ③ 분양권(1) → 일시적 1세대 2주택 상태입니다.(오피스텔 분양권은 여전히 포함되지 않음)

3. ① 주택 매도 시 비과세 특례 적용 여부

‘1세대 1주택 비과세 특례(일시적 2주택)’ 적용 가능합니다.
단, 다음 요건을 꼭 충족해야 합니다.

• ①번 아파트를 1년 이상 보유 및 실거주했을 것

• ③ 아파트 분양권(새 주택)을 취득한 날로부터 3년 이내에 ① 주택 매도

• ② 오피스텔은 분양권 상태이므로 주택 수에 포함 안 됨

따라서 비과세 요건 충족 가능성 매우 높습니다.

4. ① 매도 후 ② 오피스텔 준공 및 전입 시 주택 수 판정

① 매도 후 ③ 분양권 유지, ② 오피스텔 등기 및 ‘주거용 전입’ 시점부터 세법상 ‘주택’으로 봅니다.

단, ‘비아파트 소형주택 특례’ 적용 가능 여부는 다음 둘을 충족해야 합니다.

• 전용면적 60㎡ 이하

• 기준시가 6억 원 이하(수도권 기준)

이를 충족하면 양도세 주택 수에서 제외됩니다.
②가 이 특례에 해당하면, ③ 아파트 분양권만 주택 수로 산정됩니다.

5. 임대사업자 상태에서 등기 및 전입

임대사업자(일반임대)로 오피스텔을 등록하여 등기하더라도, 세입자가 전입신고를 하는 순간 주거용 사용으로 간주됩니다.

• 주거용으로 사용되면 업무용 임대사업자로서의 부가세 환급분이 있다면 추징 대상

• 주택 수 계산 시 ‘주택’으로 포함

• 실질과세 원칙 적용

업무용으로 유지하려면 세입자 전입신고가 없어야 하며,내부 용도도 비주거(예: 사무실, 원룸 임대)로 운영되어야 합니다.

6. 임대사업자 대출 유지 vs 주거용 사용

대출이 “업무용 시설자금대출”이라면 세입자가 전입하여 ‘주거용’으로 사용 시 용도 외 전용(유용)으로 분류될 수 있습니다.

• 은행 점검 시 전입세대열람으로 확인 가능

• 적발 시 대출금 회수, 이자율 인상, 신규 대출 제한 등 불이익 발생 가능성 있음

따라서, 임대사업자 유지 상태로 대출을 유지하려면 업무용(비주거) 사용으로만 운영해야 안전합니다.

7. ③ 분양권 보유 중 ② 오피스텔 매도 시 중과 여부

현재 세법상(2025년~2026년 예정안 포함) 다주택 중과세는 잠정 유예 상태(26년5월)입니다.

③은 분양권 단계이고, 준공 전이라면 주택으로 보지 않으므로
② 오피스텔을 매도할 때는 1주택자로 간주되어 중과세 미적용입니다.

단, 준공 후 주거용으로 전입되어 실제 주택이 된 시점 이후 매도하면 다주택 중과 대상이 될 수 있습니다.

8. 비아파트 소형주택 특례 요건 충족 시

② 오피스텔이 전용 60㎡ 이하, 기준시가 6억 이하라면 주택 수 산정에서 제외되므로
양도 시 중과세 없이 일반세율(6~45%) 적용이 맞습니다.

단, 장기보유특별공제를 받기 위해서는 2년 이상 보유 + 거주 요건이 충족되어야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 1주택 상태입니다.

오피세틀 분양권은 소유권 이전 등기 전까지 주택 수에 포함되지 않습니다.

2. 아닙니다. 여전히 1주택 상태입니다.

3. 불가능합니다.

4. 2번 오피스텔이 주거용으로 등기하면 비아파트 소형 주택 특례로 주택 수에서 제외됩니다.

5. 업무용도 유지 가능합니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

분양권은 주택 수 판단에 포함되는 것이 일반적입니다

오피스텔도 주거용으로 사용되면 주택으로 본다는 것이 현재 세법 해석 방향입니다

소형주택 제외 특례 등은 요건 확인이 필수입니다

이 모든 판단은 등기 시점, 전입신고, 사용 용도, 공시가격 등 세밀한 요건이 영향을 미칩니다

이 상황은 매우 복잡하기 때문에 세무사 전문가와 상담을 통해 개별 상황에 맞는 주택 수 판단과 양도소득세 전략을 반드시 받으시는 것이 좋습니다