신탁으로 하게 될 경우 궁금합니다.
재개발시 신탁으로 하게 되면 아파트 주민의 의견이 별로 반영이 안된다고 하던데 맞나요? 그렇다면 어떤 이점이 있어서 신탁사를 선택해야 하는 것인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
신탁계약에 따라 개발을 진행하는 경우 자금의 원할한 조달과 투명한 관리가 가능하다는 점에서 유리하고 사업전반을 신탁사가 진행하기 때문에 의사결정이 빠르고 진행속도도 빠릅니다. 또한 신탁의 전문성을 기반으로 하기 때문에 조합에 비해 업무효율도 높습니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
재건축 재개발은 토지등 소유자들로 구성된 조합을 결성하고 그 토지등소유자들의 대표들로 구성이 되는 조합집행부가 사업을 추진하게 되는데 이러하 조합집행부의 구성원들은 재건축 재개발에 대한 전문가가 아니며 도덕성에 대한 검증등이 전혀 되어 있지 않기 때문에 사업진행에 대한 오류와 실수 그리고 개인적인 이권개입, 조합원들간의 분쟁등으로 사업의 진행을 불가하게 하거나 큰 손해를 발생하게 하는 경우가 종종있습니다. 그래서 서울 둔촌주공재건축 사태를 본 많은 사람들이 신탁방식의 재건축재개발이 오히려 적합하다는 의견을 많이 내고 있으며 정부에서도 신탁방식의 재건축 재개발을 지원하려는 경향이 있습니다.
이러한 신탁방식을 활용한 재건축 재개발사업은 조합설립절차를 생략하는등 사업기간의 단축과 초기 사업자금을 조달받을수 있는 점, 사업진행오류로 인한 손해를 방지할수 있다는 큰 장점이 있음은 틀림이 없습니다.
그럼에도 불구하고 아직 많은 재건축 재개발 현장에서는 신탁방식에 채택에 대해서 섣불리 추천하는 것은 쉽지가 않습니다. 신탁방식 채택에 대해서는 다음과 같은 우려가 있습니다.
먼저 신탁방식의 사업진행은 아직도 초기단계로서 검증이 된 시스템은 아닙니다. 특, 아직도 대부분의 조합들은 신탁방식을 채택하지 아니하고 있고 2016년경부터 신탁방식을 추진하고 있기 때문에 충분한 사례가 부족한 점이 있습니다.
둘째는 신탁 수수료가 매출액의 2-4%로서 상당한 비용이 지출되어야 한다. 조합원 1인당 사업매출이 20억원 상당이라면 4,000-8,000만원 상당의 수수료를 부담해야 한다는 문제가 있다. 그러므로 그 비용을 줄여서 각 전문가들과 용역계약을 별도로 할 경우 비용이 절감이 가능할수 있습니다.
셋째 제도적으로 신탁방식을 신탁사에서 상당부분을 결정하는데 사업에 대한 손익은 조합원들이 부담해야 하는 구조이므로 신탁방식의 경우 조합원들에게 최대의 수익을 준다는 측면보다는 투명성과 적법상을 중심으로 진행되는 경우가 많고 이러한 경우 비용절감이나 신속성등에 대해서는 취약할 수가 있습니다.
넷째 신탁제도외에 신탁사의 담당자들의 개인적인 리스크는 여전히 존재하고 신탁사의 담당자들이 조합 임원들보다 도덕성이 더 높다는 보장이 없습니다. 신탁사입장에서는 조합은 1회성 고객인 반면 설계사, 감정사, 정비용역업체, 시공사들과는 오랜 유대를 형성하고 있는 고정거래처들인데 과연 조합의 편에서 항상 유리하게 최선을 다해 줄 것인지에 대한 보장은 없습니다.
넷째 신탁방식으로 진행된 경우 최초 1/3이상의 신탁등기가 신탁사 지정요건인데 사업의 진행이 아직도 불확실한 상태에서 먼저 신탁사로 자신의 부동산을 신탁등기를 해주는 것에 섣불리 동의하는 것도 쉽지가 않습니다. 만약 사업이 진행하다가 중단이 되게 될 경우 매몰비용을 위 신탁한 토지등 소유자들의 신탁부동산이 책임재산으로 제공될 가능성이 큽니다.
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