전세 거주 중 집주인이 변경됐을 때 퇴거요구 시점

Question

현재 전세 계약 만료 5개월 전입니다.

얼마전 집주인한테 연락이 와서 집을 혹시 살 생각이 있냐길래 없다고 했더니 아들 결혼으로 급전이 필요하여 집을 내놓는다고 했고 오늘 KB 부동산 확인해 보니 집을 내놨습니다.

저는 계약 갱신 청구권을 사용하여 2년도 살고 싶은데 만약 새로운 집주인이 실거주를 이유로 집을 피워달라고 한다면 전세 계약 만료 2개월 전까지 요구를 해야 하는게 맞나요?

계약기간 만료 2개월 이내 퇴거 요구를 한다면 거부할 수 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  임대인이 변경되더라도 임차인의 계약갱신요구권은 그대로 승계되며, 새로운 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하려면 법이 정한 기간과 요건을 충족해야 합니다. 계약기간 만료가 임박한 시점에서의 퇴거 요구는 적법한 갱신거절 사유가 되지 않으며, 임차인은 이를 거부하고 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

• 임대인 변경과 계약갱신요구권
  주택임대차보호법에 따르면 임대인의 지위는 매수인에게 그대로 이전됩니다. 따라서 기존 집주인이 매도를 하더라도 임차인의 대항력과 계약갱신요구권은 소멸하지 않습니다. 새로운 집주인 역시 임대인의 지위를 승계하므로, 갱신요구권 행사 여부는 임차인의 선택에 달려 있습니다.

• 실거주 사유의 행사 시점과 요건
  임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하려면 계약만료가 임박하기 전, 법에서 정한 기간 내에 명확한 의사표시가 있어야 합니다. 계약기간 만료에 근접한 시점에서 갑작스럽게 퇴거를 요구하는 경우, 이는 적법한 갱신거절로 인정되기 어렵습니다. 특히 계약만료 직전 또는 만료 후의 요구는 효력이 없습니다.

• 임차인의 대응 방향
  임차인은 계약만료 전 정해진 기간 내에 계약갱신요구권을 명확히 행사하는 것이 중요합니다. 이후 새로운 집주인이 실거주를 주장하더라도, 요건과 시점을 갖추지 못했다면 거절할 수 있습니다. 분쟁에 대비해 갱신요구 의사표시는 내용증명 등 객관적 자료로 남겨두는 것이 바람직합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

말씀하신 대로 매매 계약이 진행되는 경우에 매수인이 그 만료 2개월 전까지 소유권 이전 등기를 마치고 실거주 목적으로 계약을 갱신 거절하여야 하는 것이고 이미 그 기간이 경과한 후에 2개월도 남지 않은 상황에서는 본인이 묵시적 갱신을 항변할 수 있는 것입니다 이상입니다