자경일 불가능한 토지(전)를 어찌하면 좋을까요?

Question

2006년에 부모님께서 제 명의로 구입해주신 약 3,000평의 밭을 가지고 있습니다.

현재는 다른 일이 있어 자경을 하지는 못하고 동네분들께 임대해주고 농사를 짓고 있습니다.

10년쯤 후에나 지금 하는 일을 정리하고 자경이 가능할 수도 있을것 같습니다.

당장 매도할 계획은 없으나 추후 매매시 세금 감면을 위해 어떤 조치를 취하면 좋을지 궁금합니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 전영혁세무사입니다.

농지를 양도하시고 발생하는 양도차익에 대하여 감면을 받으시려면 우선 최소 8년 이상 자경을 하셔야 합니다. 자경이란 농지의 인접 또는 연접한 시군구에 거주하시면서 실제 농사에 종사하시고 그 사실을 증명가능하시다면 양도소득세가 감면됩니다. 농지를 재촌자경한 기간이 8년을 넘어가면 1년(1과세기간) 내에 최대 1억원, 5년(5과세기간) 내에 최대 2억원까지 양도소득세를 100% 감면받을 수 있습니다. 재촌자경하지 않은 농지는 비사업용토지로 보아 중과세율(일반세율에 10% 포인트 가산)을 적용합니다. 올 해 안에 양도하시지 않으신다면 내년부터 기본세율에 10%포인트를 가산하던 중과세율을 20%포인트 가산하는 것으로 개정되었고, 한도 30% 내에서 보유기간에 따라 매년 2%씩 공제하는 장기보유특별공제 적용도 폐지되므로 올 해 안에 10% 중과라도 양도하시는 것이 유리하실 수 있습니다.
농업인경영체등록 뿐만 아니라 농지원부 상에도 자경으로 표시되어 있으셔야 하고, 실제로도 농사를 지으셨어야 하는 것입니다. 세무서에서는 최근 연도의 위성사진도 검토하는 것으로 알고 있으며, 근로소득 총급여액이 3,700만원 이상인 경우 자경하지 않은 것으로 간주하도록 2014.2.21. 「조세특례제한법 시행령」 제66조제14항이 신설되어 2014.7.1. 이후 양도분부터 적용되고 있는바, 보유기간동안 「소득세법」제20조제2항에 따른 총급여액이 3,700만원을 초과하는 기간이 있을 경우 그 기간은 제외됩니다. 자경농지의 양도소득세 감면은 그 요건이 매우 까다롭고 세무서에서도 엄밀히 따지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 상담받아보시는 것을 권해드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

직접 본인이 자경이 불가능할 경우에는 양도세 자경감면은 적용이 어려우며 한국농어촌공사에 8년 이상 위탁시 사업용토지로 인정될 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 문용현세무사입니다.

사업에 사용되지 않는 비사업용토지는 별도의 절세 방안은 없습니다. 2022.01.01 이후 양도하는 비사업용토지는 장기보유특별공제도 적용받지 못하고 기본세율+20%로 양도세가 중과됩니다.

참고로 해당 밭을 한국농어촌공사 및 농지관리기금법제3조 규정에 따른 한국농어촌공사가 같은 법 제24조의 4 제1항에 따라 8년 이상 수탁(개인에게서 수탁한 농지에 한한다)하여 임대하거나 사용대(使用貸)한 농지는 비사업용 토지에서 제외되는 것입니다.

8년이상의 위탁기간이 끝난 후 양도시에는 일반적인 농지의 비사업용토지 판단하는 기간을 적용합니다. 따라서 아래의 해당되는 기간에는 사업용토지에 해당되나 아래의 어느 하나에도 해당되지 않는 경우에는 비사업용 토지에 해당합니다. 비사업용토지에 해당할 경우 기본세율+20%로 양도소득세가 과세됩니다.

1) 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업(재촌자경)에 사용

2) 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업(재촌자경)에 사용

3) 보유기간중 100분의 80 이상을 사업(재촌자경)에 사용

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.