집주인이 집세를 무리하게 올리려합니다

Question

2년계약만기가 지나면 새건물주가 월세를 올린다고 합니다

저도 어느정도는 수긍하지만

주변시세보다 저렴한 저희 월세를 들먹이며 그돈으로 상가매매한 이자를 충당해야한다고해요

지금 월세는 65이고 주변시세는 100정도 합니다만

저희는 상가가 낡았고 또 처음부터 비쌌다면 제가 들어오지도 않았겠죠..

월세를 25만원~5,60까지 올릴 심산인거 같은데

법적으로는 5인가 9%까지만 되는걸로 알고 있습니다

건물주는 그건 법일뿐 법적으로 따지면 제가 불리하다고 말하는데

정말 그런건가요?

무리하게 월세를 올릴경우 방법이 없는건지 아니면 제가 취해야할 조취가 있는건지 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 정현우 대표변호사입니다.

아래와 같이 상가건물임대차보호법에 따라 상가의 차임은 1년에 최대 5%를 그 한도로 하고 있습니다.

상가건물임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권)

① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

상가건물임대차보호법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준)

법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.

• 구법은 9%를 한도로 하고 있었기 때문에 착오가 있을 수 있지만 현행법은 5%를 한도로 하고 있으므로 이 점 유념하시기 바랍니다.

• 위와 같은 차임증감은 계약의 갱신인 경우에 적용되는 규정이고, 만일 재계약을 하게 되는 경우라면 한도적용이 없어 당사자 사이의 협의로 정해지는 금액이 월차임으로 인정됩니다.

• 상가건물임대차보호법에 따르면 상가건물은 최대 10년까지 계약의 갱신이 가능합니다.

제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13>

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018.10.16>

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009.5.8>

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

• 따라서 현재 상가건물을 계약한지 불과 2년밖에 지나지 않은 것이라면 재계약이 아니라 계약의 갱신으로 진행하고, 계약갱신 시 월차임의 인상한도가 5%인 점을 얘기하시어 월차임을 적절히 협상함이 타당할 것으로 보입니다.

!!단, 상가건물임대차보호법은 적용대상이 정해져 있으므로 질문자님이 계약한 상가가 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 대상인지 여부는 확인해보시길 권해 드립니다.!!