건물주 바뀐 후 임대료 인상 문의...

Question

아직 계약1년이 조금 넘게 남아있는데

2년계약만기가 지나면 새건물주가 월세를 올린다고 합니다저도 어느정도는 수긍하지만주변시세보다 저렴한 저희 월세를 들먹이며 그돈으로 상가매매한 이자를 충당해야한다고해요지금 월세는 65이고 주변시세는 100정도 합니다만 저희는 상가가 낡았고 또 처음부터 비쌌다면 제가 들어오지도 않았겠죠..월세를 25만원~5,60까지 올릴 심산인거 같은데(최소 지금월세의 40%인상)법적으로는 5인가 9%까지만 되는걸로 알고 있습니다건물주는 그건 법일뿐 법적으로 따지면 제가 불리하다고 말하는데정말 그런건가요?무리하게 월세를 올릴경우 방법이 없는건지 아니면 제가 취해야할 조취가 있는건지 궁금합니다
또 제 다음 임차인에게는 월세를 많이 올려받으려한다하는데 그럴경우 제가 제대로된 권리금을 받지 못할거 같아요이것또한 어떤방법이 있는건지 무엇이든 소송만이 답인지 알고 싶습니다

Answer 1

안녕하십니까

월드클래스 법률사무소의 이승환 대표변호사입니다.

우선 해당 건물은 주거가 아니라 상가로 이해됩니다.

상가건물의 경우 아래의 금액을 초과하는 상가임대차에 대해서는 특정 조항을 재외하고 상가건물임대차 보호법이 적용되지 않습니다.

제2조(적용범위)

①「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다.

1. 서울특별시 : 9억원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원

4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원

따라서 우선 환산 보증금을 계산하고 위 지역에 대입하셔야 정확한 자문이 가능합니다.

만일 환산보증금이 위 금액을 초과하지 않아 법이 적용된다면 "차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못"하게 되고,

환산보증금이 위 금액을 초과하는 경우에는 위 5%의 재한이 적용되지 않습니다.

제10조의2(계약갱신의 특례)

제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.

더불어 임대인이 임차인이 주선한 새로운 임차인에게 과다한 보증금과 차임을 요구하는 경우 아래 법 조항이 적용될 수 있고 위반시 손해배상 의무가 발생할 수 있습니다.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위