전세로 이사가려는 집에 담보가 있는데 보증 보험 가입이 되어 있으면

Question

전세로 들어가려는 빌라 시세가 20억 정도이고 5억 정도 부채가 있는데 보증보험 가입 의무가 되어 있는 집이라서 가입은 되어 있다고 하네요.

그런집은 문제가 없을까요?

계약하기 전에 확인해야 할 사항은 어떤 것이 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

전세보증보험 가입이 제공된다면 주택임대차사업자인 경우일 것입니다. 주택임대차사업자라고 해도 100% 안전하다고 할 수는 없으므로, 계약전 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등이 없는지 확인하시고 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 지, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지, 임대인의 지방세, 국세 납세증명서 상 문제가 없는지 등도 확인해 보시는 것이 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 전세대출이 있는 경우에는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다.

Answer 2

전세로 들어가려는 빌라 시세가 20억 정도이고 5억 정도 부채가 있는데 보증보험 가입 의무가 되어 있는 집이라서 가입은 되어 있다고 하네요.

그런집은 문제가 없을까요?

계약하기 전에 확인해야 할 사항은 어떤 것이 있을까요?

===> 그러한 집이라도 기존 "보증금 합계, 근저당" 등을 고려하여 다시 판단해서 입주여부를 결정해야 합니다. 경우의 수가 많기 때문에 보증금 보호에 문제가 없는지 다시 확인해 보시기 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.

보증보험이 가입된 집이라면 기본적으로 전세금을 돌려받을 안전장치는 있지만 집에 담보대출(근저당) 이 있으면 조금 더 꼼꼼히 봐야 합니다. 

등기부등본을 떼서 은행 등 선순위로 잡힌 금액이 얼마나 되는지 꼭 확인하세요.

보통 주택도시보증공사는 집값의 90%에서 선순위 대출금을 뺀 금액이 전세금보다 많아야 보증보험이 제대로 적용됩니다. 

즉 집값이 20억인데 대출이 5억이면 남은 15억 안에서 전세보증금이 들어가야 안전하다는 뜻이에요. 

또 다가구나 다중주택은 조건이 더 까다로워 대출이 집값의 80%를 넘으면 위험할 수 있습니다.

그래서 계약 전에는 등기부등본으로 근저당 확인하고 보증보험이 실제로 승인 완료된 집인지 확인이 필요해요. 그리고 집값 대비 전세금과 대출금 비율이 안전한지도 꼭 체크하세요.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

보증보험 가입되어 있으면 큰 걱정 하실 필요는 없습니다.

임대인 신분증 가장 먼저 확인해야 하고 등기부등본을 확인하여 권리관계 하자가 없는지 확인하는 것이 좋습니다.

감사합니다.