월세계약 연장시 보증금이 안전할까요?

Question

제가월세를 보증금3000천 월세60 만원으로 계약을해 살고있습니다 그런데 계약후 3개월뒤 집주인분이 집을 담보로 대출을 받으신다고하시더라구여 제가처음 월세라 확정일자를 받지않은상태인지라서 급하게 확정일자를 받았고 등기부등본을 나중에 확인해보니 제가확정일자받은날과 보험대출로 대출받은 날짜가 같은날이더라고여
질문1. 현kb시세가 2억5000천인데 보험대출 채권 최고액이 1억7400 이면 제 보증금 3000천이면 보증금이안전하다고 할수있을까여?
질문2. 제가 살고있었지만 확정일자를 늦게받아 경매진행시 제가 순위가 어떻게될수있나여?
같은날등기되었는데 제가 후순위로 되나여?
질문3.월세 연장시 구두로17개월 만연장하려고하는데 계약서 다시써야되나여?
답변부탁드려여

Answer 1

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.

1. 다른 선순위 저당권등이 없다면 크게 위험해보이지는 않습니다.

하지만 경매에서 어떤가격으로 낙찰 될지 모르니 안전하다고만은 볼 수 없죠. 특히 부동산 하락기에는요.

2.네..

전입+확정일자는 다음날 0시부터 대항력이 생기고 근저당은 접수당일부터 효력이 생깁니다.

3. 계약서를 다시 작성하시던지 기존 계약서에 특약사항에 추가 기입후 쌍방의 서명 또는 날인을 하시면 될 듯 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.

질문에 기초하여 답변 드리는 것으로, 질문 내용 이외의 요인으로 결과가 달라질 수 있습니다.

1.  현kb시세가 2억5000천인데 보험대출 채권 최고액이 1억7400 이면 제 보증금 3000천이면 보증금이안전하다고 할수있을까여?

근저당권의 채권최고액은 실제 채무액과 다르며 통상 실제채무액의 120~130% 정도 채권최고액을 형성하므로 실제채무는 1억 2천~1천 4천이 될 것입니다. 최권채고액은 임대인이 대출금을 변제하지 않고 연체이자가 발생할 경우를 대비하여 설정하는 것이고 우선변제를 받을 수 있는 최고치라고 보시면 됩니다. 따라서 경매실행 시 근저당권자가 지연손해금까지 포함하여 총 1억 7400만원을 우선변제를 받았다고 쳐도 보증금을 충분히 반환 받으실 수 있습니다.

2. 제가 살고있었지만 확정일자를 늦게받아 경매진행시 제가 순위가 어떻게될수있나여? 같은날등기되었는데 제가 후순위로 되나여?

확정일자 받은 날과 대출일이 같은 경우 임차인이 후순위로 밀려납니다. 왜냐하면 확정일자의 효력은 확정일자 받은 날의 다음날에 발생하기 때문입니다.

3. 월세 연장시 구두로 17개월만 연장하려고 하는데 계약서 다시 써야되나여?

기존 계약 그대로 유지하는 것이 아니기 때문에 계약서를 다시 작성하셔야 될 것 같습니다.

Answer 3

안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.

질문1. 현kb시세가 2억5000천인데 보험대출 채권 최고액이 1억7400 이면 제 보증금 3000천이면 보증금이안전하다고 할수있을까여?

답변 : 채권최고액이 1억7,400이면 대출액은 1억4천500정도일 텐데 보증금 3천만원이면 안전하다고 볼 수도 있지만 그 집이

어떤 집이냐에 따라 달라질 수 있습니다. 또한 그전에.. 대출설정일의 소액임차보증금의 범위를 확인하고 최우선소액임차보증금을 선순위로 배당받기에 크게 걱정하시진 않으셔도 될 듯합니다.

질문2. 제가 살고있었지만 확정일자를 늦게받아 경매진행시 제가 순위가 어떻게될수있나여?
같은날등기되었는데 제가 후순위로 되나여?

답변: 같은 순위입니다. 동순위라고 해서 금액으로 안분합니다.

질문3.월세 연장시 구두로17개월 만연장하려고하는데 계약서 다시써야되나여?

답변 : 굳이 다시 쓰실 필요 없습니다. 계약서는 본인의 임차보증금을 증액했을 때 다시 작성하시고 증액한 부분 만큼만 다시 확정일자를 받으시면 됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

질문1. 현kb시세가 2억5000천인데 보험대출 채권 최고액이 1억7400 이면 제 보증금 3000천이면 보증금이안전하다고 할수있을까여?

==> 보증금 규모 만을 고려할 때 최우선 보증금에 해당되는 만큼 전입신고 및 확정일자 만을 받았다면 권리순위에 관계없이 안전하게 보호받을 수가 있습니다.
질문2. 제가 살고있었지만 확정일자를 늦게받아 경매진행시 제가 순위가 어떻게될수있나여?
같은날등기되었는데 제가 후순위로 되나여?

==> 1번 답변을 참고하시기 바랍니다.
질문3.월세 연장시 구두로17개월 만연장하려고하는데 계약서 다시써야되나여?

==> 임대인과 협의하기 나름입니다.

Answer 5

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

보증금이 3,000 이시고 전입이 되어 있으시면 확정일자 필요없이 최우선변제권으로 지켜지는 금액입니다.

확정일자는 경매시 우선순위를 정하는것이고 최우선변제권은 경매시 소액임차인의 보증금중 일부를 가장 우선해서 돌려주는것이라 대출이 있어도 괜찮습니다.

서울 기준으로 보증금 1.5억내에서 5천만원까지가 최우선변제로 지켜지는 금액입니다.

걱정 않으셔도 괜찮습니다.

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