매매 계약서 작성시 유의해야 할 것
부동산 매매시 보통은 공인중개사를 끼고 거래를 하는 경우가 많은데, 공인중개사 없이 매매를 하려고 하면 매매계약서 작성 시 꼭 필요한 것과 유의해야 할 것이 무엇이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
매매 계약 전 반드시 체크리스트
*하자담보책임때문에 약정으로 다툼이 없도록 자세히 확인하기 바랍니다. (계약서 작성시 하자담보책임 기간을 정해두거나 하자담보책임에 대한 종류를 명시 해놓기 바랍니다.)
빈 집이라면 자유롭게 볼 수 있지만, 세입자가 거주하고 있는 경우에는 눈치가 보이기 때문에 꼼꼼하게 살펴보지 못하는경우가 있습니다. 하지만 분쟁, 법적인 문제 발생을 막기 위해서는 제대로 살펴볼필요가 있습니다. 그중 꼭 살펴봐야 할 부분에 대해 알려드리겠습니다.( 누수, 결로, 곰팡이)
결로나 곰팡이의 경우에는 환기 문제로발생하기 때문에 해결이 쉽지만 누수의경우에는 대공사가 필요하고 큰 문제가발생되는 부분입니다. 공사로 해결되지않은 경우도 있기 때문에 특히 잘 살펴야합니다.
세입자나 매도인에게 누수 여부를 반드시물어야 하고, 문제가 있다면 반드시 고지를 해야 하는 부분이기도 합니다. 따라서누수가 있다면
1. 고쳐서 인도하겠다는조건 2. 고쳤는데도 되지 않을 때 책임지겠다는 내용을 특약에 쓰는 조건으로 계약을 하거나, 대금 감액을 하는 계약을 진행해야 합니다.
누수, 결로, 곰팡이가 있는 것을 고지하지 않고 계약을 했다면?
매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월이내에는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 단, 선의 무과실임을 입증해야 하고,손해배상액도 직접 증명해야 하기 때문에손해배상 청구가 쉬운 과정은 아닙니다.따라서 매매 계약전에 반드시 체크해야하는 부분입니다.
부동상 매매계약서 작성 시 가장 중요한부분은 특약입니다. 특약을 잘 써야 분쟁을 최소화할 수 있습니다. 분쟁은 변심,하자, 비협조적 태도로 나타납니다.
매수인 변심시 냄새가 난다던지, 사소한기기가 망가졌다고 트집을 잡아서 계약을해지하려고 합니다. 이런 경우가 생각보다 빈번하게 일어나는데 이런 것을 방지하려면 특약에 다음과 같은 내용을 기입해야 합니다.
( '계약일 또는 잔금일에 누수, 결로, 곰팡이와 같은 거주에 큰 해를 끼치는 하자가 없으면 계약을 해지할 수 없다' 조항을 넣을 것)
('매수인은 집을 볼 때 누수, 결로, 곰팡이등 큰 하자가 없음을 확인하였음' 의조항을 넣고 매수인이 사인을 받을 것.-계약일과 잔금일에 각각 확인)
부동상 매매계약서 작성 시 가장 중요한부분은 특약입니다. 특약을 잘 써야 분쟁을 최소화할 수 있습니다. 분쟁은 변심,하자, 비협조적 태도로 나타납니다.
매수인 변심시 냄새가 난다던지, 사소한기기가 망가졌다고 트집을 잡아서 계약을해지하려고 합니다. 이런 경우가 생각보다 빈번하게 일어나는데 이런 것을 방지하려면 특약에 다음과 같은 내용을 기입해야 합니다.
( '계약일 또는 잔금일에 누수, 결로, 곰팡이와 같은 거주에 큰 해를 끼치는 하자가 없으면 계약을 해지할 수 없다' 조항을 넣을 것)
('매수인은 집을 볼 때 누수, 결로, 곰팡이등 큰 하자가 없음을 확인하였음' 의조항을 넣고 매수인이 사인을 받을 것.-계약일과 잔금일에 각각 확인)
계약 이후 체크리스트
중도금
•중도금이 실행되면 더 이상 해약금 해제가 불가합니다. 그래도 응하지 않으면-중도금 채무 불이행 시 손해 배상을 청구할 수 있습니다.
잔금
• 잔금을 치를 때도 등기부등본을 다시 체크하고 발급일도 잔금일인지 확인을해야 합니다.
• 은행 대출을 받을 경우 은행 대출일 일주일 전에 실행 여부를 확인하고, 계약이원활하게 진행될 수 있도록 지출 항목과 이체 방법까지 정하도록 합니다. 계약일에 보지 못한 문제가 이때 발생했다면 매도인과 잘 협상하여야 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
직거래를 통한 매매시 유의사항은 너무 많기 때문에 일일이 설명하기 어렵습니다. 이유는 등기부등본을 확인하는것 조차 기본적인 지식이 없다면 권리분석이 어렵기 때문입니다. 권리분석이 가능해 권리상 문제가 없다면 인터넷을 통해 계약서 양식을 다운받아 사용하시면 되고 특약사항에 합의된 내용 및 기본적인 기재사항등을 찾아 기재하는 것이 좋습니다. 또한 등기권리자와 실거래자의 일치여부, 계좌일치 여부등을 확인하시고 법무사를 통한 등기이전을 진행하시면 되나, 셀프로 하실 경우 계약당사자가 함께 등기서류룰 준비하여 등기소를 방문해 이전등기를 신청하시면 됩니다.