신탁등기된 매물에 대한 임대차 계약관련 질문

Question

안녕하세요 이번에 신탁등기되어있는 매물에 대해서 임대차를 진행하려고합니다.

HUG 전세대출로 진행하려고합니다.

현 상황

1. 신탁등기된 매물에 대해서 9월말쯤 임대인이 매물에 대한 잔금을 치르고 소유권이 완전히 넘어온 상태에서 임차인이 HUG대출 및 잔금을 치르기로 얘기 됨

2. 가계약 일부금액을 지불한 상황(7월 중순)이고 전체 보증금의 5%만큼의 계약서를 2주뒤에 쓰자고 얘기가 됨(가계약 후 1~2주후 쓰는것이 관행이라고 중개인이 언급)

궁금증

1. 보증금의 5%를 신탁회사로 입금하거나, 신탁회사의 동의서를 받아서 계약 진행하자고 제의를 했는데 등기부상 말소될 회사라 계약서 상에 언급될 필요가 없다는 식으로 얘기하는데 이게 맞나요? 만약 아니라면 제가 어떻게 이 부분을 요구해야하는지, 요구가 정당한지가 궁금합니다. (중개인이 말하길 '그렇게 하는 방식은 신탁회사 소유로 계속 남아있는 상황이라면 그런 절차가 필요하다'고 말하고 있습니다.)

2. 위 계약 진행시 제가 취해야 할 안전조치에는 어떤 것이 있을지 궁금합니다.

유창효 · Accepted Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 보증금의 5%를 신탁회사로 입금하거나, 신탁회사의 동의서를 받아서 계약 진행하자고 제의를 했는데 등기부상 말소될 회사라 계약서 상에 언급될 필요가 없다는 식으로 얘기하는데 이게 맞나요? 만약 아니라면 제가 어떻게 이 부분을 요구해야하는지, 요구가 정당한지가 궁금합니다. (중개인이 말하길 '그렇게 하는 방식은 신탁회사 소유로 계속 남아있는 상황이라면 그런 절차가 필요하다'고 말하고 있습니다.)2. 위 계약 진행시 제가 취해야 할 안전조치에는 어떤 것이 있을지 궁금합니다.-> 틀린말은 아니나, 계약시점에는 신탁등기가 된 상태이므로 계약자 입장에서는 불안하실수 있습니다, 이런경우에는 이특약등에 위와 같이 신탁등기말소에 대한 부분을 기재하시고, 미이행시 계약해지 및 계약금반환특약을 적으시면 조금더 안전해 보일 수는 있고, 등기가 온전히 넘어온 상태에서 대출신청 및 잔금을 치루기 때문에 잔금전에 해당부분을 확인하시면 될것으로 보여 내용상 신탁회사의 동의서까지는 필요하지 않을수 있습니다. 단, 임차인입장에서는 혹시나 향후 문제가 생길것을 대비해서 계약금 입금이나 신탁동의서를 받아두시는것이 원칙상 맞긴 합니다.

구자균 · Answer

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.신탁말소조건으로 전세계약을 하는걸로 보입니다.결과적으로 부동산이 말한대로 하시면 됩니다.특약상 신탁말소조건, 허그버팀목 전세대출 반려시 계약금 반환특약 걸고 진행하시면 됩니다.추가 궁금하신 사항 있으실가요?

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.신탁등기는 부동산 소유권이 신탁회사 명의로 되어 있고 수익자는 원래 소유자인 구조인데 이 경우 실제 등기상 소유자는 신탁회사이므로 법적으로 유효한 임대차 계약을 체결하려면 신탁회사의 동의가 반드시 필요합니다.중개인이 말한 신탁이 해지되고 소유권이 이전된 후 계약을 체결한다면 신탁회사 동의는 필요없다는 설명은 맞으나 지금 가계역을 체결하고 일부 계약금이 오갔다면 법적으로 계약의 효력이 일부 발생하고 있는 것이니 동의를 받는 것이 좋습니다.따라서 등기부상 소유자가 신탁회사이므로 신탁회사 명의로 임대차 계약서를 체결하거나 계약서에 신탁회사 동의서를 첨부하시는 것을 추천드립니다.감사합니다.

채정식 · Answer

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.질문주신 첫번째 설명을 드린다면 중개사분의 설명은 일부는 맞는 이야기지만 안전하지 않다는 것입니다. 신탁등기 상태에서 계약서를 쓰시는 경우 반드시 신탁회사의 동의서 또는 적어도 신탁 말소 전까지 소유권 변경 완료를 계약서에 특약으로 적어두는 것이 안전합니다.신탁회사 등기 말소가 예정되어 있어도 잔금일 전 신탁등기가 실제 말소되지 않는다면 임대인이 소유권자가 아닌 것입니다. 즉 신탁이 말소되어 소유권이 확실히 넘어온 후에 계약을 진행하거나 신탁 말소와 잔금일 동시이행 등 안전 특약을 반드시 명확하게 기재하셔야 보호를 받으실 수 있습니다.정리하면 중개사분에게 신탁 말소전까지 계약서 작성 불가를 이야기 하시거나 신탁회사 동의서, 위임장을 반드시 첨부 또는 신탁 말소 후 대금 지급 등 안전 특약 필수라는 부분을 명확하게 요구하시기 바랍니다.신탁 말소 등기는 하루에도 다수의 건이 지연 되는 경우가 다반사이므로 강력한 특약을 거시고 일정 여유 기간을 두고 잔금 설정을 하시기 바랍니다.