등기부등본 없는 신축 아파트 월세 어떤가요
등기부등본 없는 신축 아파트 월세
리스크 없을까요?ㅠ
조합원분이 완납했다고 하긴하더라구요
재개발 구역이라고 그래서 그렇다는데
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
등기부등본이 없는 신축아파트의 경우에는 원본 분양계약서상에 기재된 사람과 계약자의 신분증을 대조하여 동일한 사람인지를 확인하셔야 합니다. 그리고 사용승인이 되어야 법적인 보호를 받을 수 있으므로 건축물대장과 사용승인일을 확인하셔야 합니다. 월세 보증금은 최우선변제금액 이내로 하시는것이 좋습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
등기전 신축 아파트 월세는 조합원분 완납 주장만으로 안전이 보장되지는 않습니다.
등기 전 단계에서는 대항력, 보증금 보호 문제로 보증금 미회수가 대표적 위험입니다.
가계약 전 조합원 입증 서류, 완납 증명, 채권 양도 계약 여부를 확인한 뒤 계약해야 안전합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
신축으로써 아직등기부 개설이 되지 않은 매물에 대해서 임대차계약을 진행할때에는 기본적으로 분양계약서, 분양대금납부확인서등을 확인하셔야 합니다. 질문처럼 재개발구역내 조합원 주택의 경우는 소유자 확인을 위해 조합원공급계약서를 통해 현 계약당사자가 실제 소유자가 맞는지를 확인하셔야 하고, 조합사무실에 전화를 하여 해당 주택의 소유자가 맞는지등도 확인이 필요합니다. 그리고 현시점까지 중도금 대출액이 얼마가 있는지, 연체이력은 없는지 등을 확인하는게 필요하고 월세의 경우는 후순위 임차인이 될 가능성이 높기에 선순위 주담대가 실행될 가능성도 있기에 대출의 실행유무등을 문의하시는게 필요할수 있습니다. 이러한 부분들을 종합해서 중개사를 통해 특약등으로 기재를 해두시는게 필요합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
재개발 등 대규모 단지 개발 준공시 등기생성까지 업무 절차상 지연되는 경우가 많이 있습니다
길게는 몇 달 이상 지연될 수도 있는데요 그렇다고 해도 입주도 가능하고 전월세도 가능하고 또한 대출도 가능합니다
분양 계약서를 확인하고 계약을 진행하시면 되겠습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
신축 아파트의 등기부등본이 없는 상태에서 월세 계약을 하는 것은 법적 리스크가 있습니다. 등기부등본이 없다는 것은 아직 소유권 이전 등기가 완료되지 않았다는 의미여서 임대인의 소유권 확인이 어렵고 보증금 반환 책임 주체가 불분명할 수 있습니다. 특히 조합원 아파트나 재개발 구역 내 신축 아파트 소유권 이전이 지연될 수 있어 월세 계약 시 주의가 피룡합니다.
따라서 등기부등본이 없는 신축아파트 월세 계약은 리스크가 있으나 철저한 확인과 대비책이 있으면 어느 정도 위험관리를 할 수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
월세라면 어느 정도는 괜찮지만 등기 전이라는 특성상 체크해야 할 게 많고,
조합원 확인·완납 여부 확인은 무조건 필요합니다
조합원 본인인지 , 완납했는지, 중개사가 확인했는지만 확실하다면 리스크는 크게 줄어듭니다
확인을 잘해서 계약하시기 바랍니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
등기부등본이 아직 없는 신축 아파트 월세 계약은 법적으로 소유권과 근저당 설정 여부를 확인할 수 없어 위험성이 매우 높습니다. 가장 큰 위험은 보존등기 완료와 동시에 임대인(조합원)이 대출(근저당)을 설정하여 임차인의 보증금보다 선순위가 되는 것입니다. 따라서 안전하게 계약하려면 조합원 분담금 완납 증명서를 반드시 확인을 하시고 보존등기시 선순위 근저당 설정 금지 특약을 필수적으로 명시해야합니다
등기부등본 없는 신축 아파트 월세
리스크 없을까요?ㅠ
조합원분이 완납했다고 하긴하더라구요
재개발 구역이라고 그래서 그렇다는데
==> 현재 상황 만을 가지고 리스크가 있는지 여부는 확인이 불가합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
등기부 등본이 없는 신축 아파트 월세 계약은 상당히 주의해야 하는 상황입니다. 표면 상 재개발 구역의 조합원 명의라 하더라도, 등기부 등본이 발급 되지 않은 상태에서 임대차 계약을 체결하는 것은 법적 보호를 받기 어렵다는 점을 꼭 인식해야 합니다.
주요 리스크 ==>
1. 소유권 미 확정 :
등기부 등본이 없다는 것은 아직 소유권 이전이 완료되지 않았다는 뜻입니다. 조합원 명의라고 말하더라도, 실제로 그 사람이 등기상 소유자가 아닐 수 있습니다. 분양 대금을 완납 했더라도, 등기 이전이 끝나야 법적 소유자가 됩니다.
2. 임대차 보호 법의 보호 미흡 :
등기 되지 않은 부동산에 전세나 월세로 들어가면, 확정 일자나 전입 신고를 해도 임차인으로서의 권리가 불완전합니다. 추후 소유권 분쟁이 발생하면 보증금 반환을 보장 받기 어렵습니다.
3. 추가 담보 설정 가능성 :
건설사나 조합이 대출을 위해 근저당을 설정할 수도 있습니다. 등기부 등본이 없는 상태에서는 이런 담보 설정 여부를 확인할 수 없습니다.
4. 전세 사기 유사 위험 :
등기 이전 전의 부동산을 빌려주며 월세나 보증금을 받는 사례 중 일부는 실제 임대 권한이 없는 사람이 등장하는 경우도 있어, 전세 사기나 월세 사기 형태로 이어질 가능성이 있습니다.
안전하게 거래하는 방법==>
집주인 신분과 분양 계약서, 완납 증명서, 조합원 명세를 직접 확인해야 합니다.
가능하면 등기 완료 후 계약을 권장합니다.
특약 필수 기재 : 계약서에 보증금 보호를 위한 강력한 특약을 반드시 포함해야 합니다.
- "임대인은 소유권 보존 등기 일로부터 00이내에 임대주택을 담보로 한 어떠한 근저당권, 전세권 등 일체의 권리 설
정을 하지 않는다. 이를 위반시 임차인은 계약을 해지하고 즉시 보증금 반환을 요구할 수 있다.
불가피하다면 공 증을 하거나 보증 보험(전세 보증 보험.SGI 서울 보증 보험 등)에 가입해 리스크를 최소화하세요.
법률 전문가나 공인중개사에게 계약서 검토를 의뢰하는 것이 좋습니다.
결론적으로, 등기부 등본 없는 신축 아파트는 "법적 소유권이 명확하지 않은 상태의 부동산"이므로 리스크가 높습니다. 가능하면 등기가 완료된 이후 계약하는 것이 안전합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
조합원이 완납을 하였다고 하더라도 청산금 정산 지연으로 등기가 1년 이상 늦어지거나 사업시행인가 후에도 조합 갈등이 생기면 입주민 등기 불가 사례도 빈발하기 때문에 계약을 피하시는 것을 권장드리며 신중하게 결정을 하시기 바랍니다