일시적 1가구 2주택에서 신규주택 먼저 매도
A주택- 2019.12 매수 현재까지 거주중 (양도차익 5억, 12억 초과주택)
B주택- 2024.01 매수 거주한적 없음 (매도시 손해)
이렇게 아파트 보유하고 있고 둘다 수원지역이라 조정지역 해당 없습니다
1. A주택 먼저 정리한다면 27.01 전까지 매도하면 일시적 1가구 2주택 적용가능.
B 주택 먼저 정리한다면 양도세는 없음 (양도차익 없으므로). 매도시기도 27.01 전으로 해야하는지?
2-1. 이후 A주택 매도할때 비과세 일 것으로 보이나 12억 초과라 장기특공적용 가능한지?
2-2. 가능하다면 장기특공 적용시점이 최초 A주택 매수한 19년인지 아니면 B주택 매도 후 1주택이 된 시점부터인지?
안녕하세요. 장금성 세무사입니다.
매도시 손해라고 적으신 것으로 보아 A와 B 모두 증여나 상속이 아니라는 것으로 가정하고 답변하겠습니다.
또한, 적어주신 1가구 2주택이라는 의미가 1세대 1주택의 양도에 해당하는 것을 뜻하시는 바라고 생각합니다. (1세대 1주택 특례)
우선, 법에서 정하는 1세대가 2주택보유 중이나 '1세대 1주택'으로 간주하는 특례 사례중 일시적인 2주택에 해당하시는 것 같습니다. (종전주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고 신규주택을 취득한 날부터 3년이내에 종전주택을 양도하는 경우)
A주택을 먼저 매도 하시면 27년 1월내로 매도시 1세대 1주택 적용을 받습니다.
1-1. B주택을 먼저 정리한다면 양도세는 발생할수도있습니다, 양도차익이 없음에 따른 양도세가 없다는 의미는 조금 법 해석과는 다릅니다. 이는 매도시기는 상관없이 발생합니다. 정확한 것은 세무사 고용후 제대로 된 차익을 계산해보셔야 합니다. 단순히 보통 실거래가가 기준이 되긴합니다만 양도차익이 없다는 것은 내가 산 가격보다 더 싸게 판매한다의 의미가 아닙니다.
27년1월 이후까지 A와 B 모두를 보유하고 계신다면 이 또한 A에 양도에 부과가 될 것으로 예상됩니다. (자세한 것은 정확한 등기부를 보며 계산이 필요합니다.) 만약 양도세 과세대상이라면 장기보유특별공제가 낮은 공제율로 가능합니다. -> 12억초과와는 무관하게 27년 1월 이후엔 1세대 2주택 보유자가 되기에 장기보유특별공제 대상자에서 낮은 공제율을 적용받습니다.
2-2. 장기보유특별공제가 가능하다는 가정하에 계산을 한다면 매수한 19년도가 기준이 되겠습니다. (이 또한 매수와 동시에 거주했다는 가정을 한것입니다.)
답변을 하면서 사실 조금 난해하고 어려운 부분이 있습니다. 양도세의 계산과 특례의 경우 자세한 서류검토가 꼭 필요합니다.
양도세 계산이 적어주신 내용외 더 자세한 검토가 필요할 것으로 보입니다.
안녕하세요. 권영일 세무사입니다.
일시적 2주택 양도세 면제 조건에 따르면, 새로운 주택을 취득한 후 3년 이내에 기존 주택을 처분해야 합니다.
장기보유특별공제액을 산정함에 있어 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 합니다.
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
B주택을 먼저 팔면 A주택은 언제든지 팔더라도1세대 1주택 양도세 비과세 가능합니다.
12억 초과시 장기보유특별공제 가능합니다.
최초 취득일~양도일 기준으로 장기보유특별공제를 적용합니다.