중도퇴실 세입자가 비밀번호를 알려주지않아 계약파기가 되었을땐?

Question

저희 원룸 세입자가 1년 계약중 한달살고 중도퇴실합니다.

새로운 세입자와 계약서 작성하고 계약금도 받았습니다.

그런데 작은트러블이있었고 그일로

저희 임대인 부부양쪽의 전화를 모두수신거부해놓았고 문자등도일체연락이 안되는데 부동산직원과는 문자로만 연락이되어 새로운 세입자가 들어오기 2틀전에 짐을 다빼고 나왔다고 부동산직원께 연락을받았습니다.

그래서 입주청소와 상태확후 보증금 반환등을해야하니 비밀번호를 알려달라고하니 보증금을 전부 돌려받으면 비밀번호를 알려준다고했다고 합니다.

몇번좋게 말하다 부동산 직원분도 말이안통하는 사람시라며 새로오기로한 세입자와 계약파기하겠다고 합니다.

이럴경우 저희 임대인은 어떻게 해결해야하나요?

궁금한건.부동산 직원말로는 중도퇴실이니 계야기간이 남아있어서 짐뺐다는 문자받았어도 도어락을 강제로 열면 주거침입에 물건이 하나라도 있는데 건드리면 그것도 법적으로 문제가 된다네요.

1.퇴실했다 는 문자가 있는데 비번을 안알려줘서 강제 오픈하면 주거침입인가요?

2.이렇게 피기된계약금 배액 금액을 전 세입자에게 물릴수있나요?

3.새로운 새입자와 계약서까지 작성했는데 전 세입자랑 아직 계약관계인건가요? 부동산 직원에게

짐뺏다는 문자도 있는데요...

4.명도를 하거나 1년 계약끝날때까지 기다려야하나요?

5.반지하원룸이라 명도시 시간이 길어져 보증금다 까먹고도 돈이 모자라는데 못받은 월세와 소송비용도 청구할수있나요?

Answer 1

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.

난감하시겠네요.

1.퇴실했다 는 문자가 있는데 비번을 안알려줘서 강제 오픈하면 주거침입인가요?

- 퇴실은 했지만 보증금을 돌려주시 않아서 자칫 잘못하면 형사소송으로 말릴수가 있습니다

2.이렇게 피기된계약금 배액 금액을 전 세입자에게 물릴수있나요?

- 민사소송으로 해결할 수 밖에 없을 것으로 보입니다.

3.새로운 새입자와 계약서까지 작성했는데 전 세입자랑 아직 계약관계인건가요? 부동산 직원에게

짐뺏다는 문자도 있는데요...

- 새임차인과 계약서만을 작성한 것으로 전임차인과 계약이 끝난것은 아닙니다.

4.명도를 하거나 1년 계약끝날때까지 기다려야하나요?

5.반지하원룸이라 명도시 시간이 길어져 보증금다 까먹고도 돈이 모자라는데 못받은 월세와 소송비용도 청구할수있나요?

- 시간과 돈, 민사소송까지 겹치어 임대인이 얻을 것이 없어 보입니다.

**개인적인 생각으로 일단 보증금을 반환해주고 비밀번호를 알려달라는 독촉문자나 음성녹음등을 녹취하시고 알려주면 들어가시면 되고 안 알려주게되면 열쇠집 불러서 뜯고 들어가세요. 그리고 들어가면서 영상촬영하시고 파손된부분과 수리비용을 청구하세요.

순순히 주지는 않겠지요? 내용증명, 소송등 차선책 준비하시고요.

도움되셨다면 추천!!부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

임차인의 동의없이 해당호실 내부에 들어간다면 주거침입죄에 해당될 수도 있습니다.

전세입자에 의한 계약파기로 계약금의 배액을 전세입자에게 요구하는 것에 정확한 정답은 법원의 판결에 따라야합니다.

임차인과 더이상 협의가 되지 않는다면 새임차인이 구해지지 않고 새임차인이 구해질 때까지 월세는 임차인이 부담해야된다고 전달해보기 바랍니다.

보증금을 반환하지 않았기때문에 계약이 종료되지 않았습니다. 현재 계약기간 중입니다.

명도소송을 진행하면 6개월정도가 소요되기에 보증금 금액에 따라 삭감되는 월세를 판단하여 저걸한 시기에 임차인과 협의해보는 것이 어떻겠습니까

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 네. 계약종료 여부를 떠나 현 임차인의 주거지를 강제로 열 경우 문제가 될수 있습니다.

2. 두 계약상 당사자가 다르고, 보증금 반환과 주택인도가 동시이행관계인점을 고려하면 해당 손해를 청구하기는 어려워 보입니다.

3. 새로운 세입자를 받은 것과 기존계약과는 관련성이 없습니다. 계약은 합의해제되었어도 의무 이행이 남아있고 임차인이 짐을 뺀것은 임차인 선택사항일뿐 임대인이 임의대로 주택을 점유할 이유가 되지는 않습니다.

4. 우선 다시 합의를 해보시고 보증금은 미리 반환하시는게 좋을듯 보입니다. 이럴경우 상대방만 의무불이행이 되기 때문에 주택인도를 할 가능성이 큽니다. 또한 명도소송을 진행되어 승소판결이 있더라도 바로 주택점유를 이전받아 짐을 뺄수는 없습니다. 결국은 강제집행까지 가야하는 상황으로 갈수 있습니다.

5. 해당 부분은 손해배상소송을 통해 진행은 가능할수 있으나 결과에 대해서는 답변드리기 어렵습니다.

Answer 4

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

1.퇴실했다 는 문자가 있는데 비번을 안알려줘서 강제 오픈하면 주거침입인가요?

==> 주거 침입에 해당되지 않습니다.

2.이렇게 피기된계약금 배액 금액을 전 세입자에게 물릴수있나요?

==> 중도퇴실시에 임대인은 보증금을 지급할 의무가 없고, 이로 인로 인해서 발생한 손해가 있다면 임차인에게 청구 가능합니다.

3.새로운 새입자와 계약서까지 작성했는데 전 세입자랑 아직 계약관계인건가요? 부동산 직원에게

짐뺏다는 문자도 있는데요...

==> 계약기간 중이라고 봐야 하고 보증금 지급시기 등은 추가적으로 협의가 필요한 사항입니다.

4.명도를 하거나 1년 계약끝날때까지 기다려야하나요?

==> 그렇지 않습ㄴ디ㅏ.

5.반지하원룸이라 명도시 시간이 길어져 보증금다 까먹고도 돈이 모자라는데 못받은 월세와 소송비용도 청구할수있나요?

==> 가능합니다.

Answer 5

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

1. 퇴실하였다는 연락을 받은것은 이미 임차인이 점유자가 아니라는 뜻이니 주거침입죄는 적용된다 볼수없습니다.

2.기존임차인의 과실로 새로운 임차인에 대한 계약이 취소되었으므로 손해배상은 가능합니다.

3.기존임차인에게 보증금을 돌려주지 않았으니 새로운 계약자와 계약을 했다하더라도 종전 계약이 종료되었다고 보기는 어렵습니다.

4.명도소송을 진행하거나 계약기간까지 기다려야 합니다.

5.모두 손해배상 청구 가능합니다.