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수려한콜리117
수려한콜리11724.01.28

특정건축물 양성화 등 질문드립니다.

먼저 건축물대장상 제2종일반주거지역 / 연면적 345m^2 / 건폐 59% / 용적 194%인 원룸 다세대주택입니다.

19년도 이전 건축물이고, 1층은 2종근생 둔 필로티구조, 5층과 6층(옥탑) 증축하여 이행강제금 5회 납부된 건물입니다.

Q1. 다가구는 3개층이하+주인1명, 다세대는 4개층이하+주인n명이 기준으로 알고있습니다. 위 건물의 실제주인은 1명으로 알고있는데, 양성화받게 되면 다세대인가요? 다가구인가요?

Q2. 부부공동명의와 다세대/다가구 구분은 상관 없는건가요?

Q3. 위 건물이 양성화된 후에 토지+건물을 매입했을 때, 바뀐 주인이 이행강제금을 다시 납부해야할 일은 없나요?

Q4. 만약 다세대건물로 분류됐을 경우엔 추후 매각 시에 n주택자로 계산될텐데, 이 경우 양도세를 줄이려면 건물 철거 후 대지상태로 판매하는게 나은가요?

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1개의 답변이 있어요!
  • 안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

    Q1. 다가구와 다세대의 구분은 주로 소유권과 건축물대장에 어떻게 기재되어 있는지에 따라 결정됩니다. 다가구주택은 단독소유이며, 건축물대장에 '일반건축물’이라고 나와있고, 가구수가 표기되어 있습니다. 반면에 다세대주택은 건축물대장에 '집합건축물’이라고 나와있고, 세대수가 표기되어 있으며, 각 호실별로 구분소유가 됩니다. 따라서, 건축물대장을 확인해보시면 좀 더 정확한 답변을 얻을 수 있을 것입니다.

    Q2. 부부공동명의와 다세대/다가구 구분은 별개의 사항입니다. 다가구주택은 단독소유이며, 다세대주택은 각 호실별로 구분소유가 됩니다. 따라서, 부부공동명의 여부는 다세대/다가구 구분에 영향을 주지 않습니다.

    Q3. 이행강제금에 대한 규정은 건축법 제80조에 나와 있습니다. 2019년 4월 23일 이전에 위반건축물에 대하여 시정명령을 받은 경우 총 이행강제금을 5회까지만 부과할 수 있습니다. 2019년 4월 23일 이후 시정명령을 받은 경우 이행이 완료될 때까지 계속하여 부과할 수 있습니다. 따라서, 양성화된 후에 토지+건물을 매입했을 때, 바뀐 주인이 이행강제금을 다시 납부해야 할 일은 없을 것으로 보입니다.

    Q4. 다세대건물을 매각할 경우, 양도세를 줄이기 위한 전략은 여러 가지 요인을 고려해야 합니다. 건물을 철거한 후 대지 상태로 판매하는 것이 양도세를 줄일 수 있는 방법일 수 있지만, 이는 매각 가격, 철거 비용, 시장 상황 등 여러 요인을 고려해야 합니다.

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