특정건축물 양성화 등 질문드립니다.
먼저 건축물대장상 제2종일반주거지역 / 연면적 345m^2 / 건폐 59% / 용적 194%인 원룸 다세대주택입니다.
19년도 이전 건축물이고, 1층은 2종근생 둔 필로티구조, 5층과 6층(옥탑) 증축하여 이행강제금 5회 납부된 건물입니다.
Q1. 다가구는 3개층이하+주인1명, 다세대는 4개층이하+주인n명이 기준으로 알고있습니다. 위 건물의 실제주인은 1명으로 알고있는데, 양성화받게 되면 다세대인가요? 다가구인가요?
Q2. 부부공동명의와 다세대/다가구 구분은 상관 없는건가요?
Q3. 위 건물이 양성화된 후에 토지+건물을 매입했을 때, 바뀐 주인이 이행강제금을 다시 납부해야할 일은 없나요?
Q4. 만약 다세대건물로 분류됐을 경우엔 추후 매각 시에 n주택자로 계산될텐데, 이 경우 양도세를 줄이려면 건물 철거 후 대지상태로 판매하는게 나은가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
Q1. 다가구와 다세대의 구분은 주로 소유권과 건축물대장에 어떻게 기재되어 있는지에 따라 결정됩니다. 다가구주택은 단독소유이며, 건축물대장에 '일반건축물’이라고 나와있고, 가구수가 표기되어 있습니다. 반면에 다세대주택은 건축물대장에 '집합건축물’이라고 나와있고, 세대수가 표기되어 있으며, 각 호실별로 구분소유가 됩니다. 따라서, 건축물대장을 확인해보시면 좀 더 정확한 답변을 얻을 수 있을 것입니다.
Q2. 부부공동명의와 다세대/다가구 구분은 별개의 사항입니다. 다가구주택은 단독소유이며, 다세대주택은 각 호실별로 구분소유가 됩니다. 따라서, 부부공동명의 여부는 다세대/다가구 구분에 영향을 주지 않습니다.
Q3. 이행강제금에 대한 규정은 건축법 제80조에 나와 있습니다. 2019년 4월 23일 이전에 위반건축물에 대하여 시정명령을 받은 경우 총 이행강제금을 5회까지만 부과할 수 있습니다. 2019년 4월 23일 이후 시정명령을 받은 경우 이행이 완료될 때까지 계속하여 부과할 수 있습니다. 따라서, 양성화된 후에 토지+건물을 매입했을 때, 바뀐 주인이 이행강제금을 다시 납부해야 할 일은 없을 것으로 보입니다.
Q4. 다세대건물을 매각할 경우, 양도세를 줄이기 위한 전략은 여러 가지 요인을 고려해야 합니다. 건물을 철거한 후 대지 상태로 판매하는 것이 양도세를 줄일 수 있는 방법일 수 있지만, 이는 매각 가격, 철거 비용, 시장 상황 등 여러 요인을 고려해야 합니다.