부동산 계약 후, 계약 해지에 따른 피해액에 따른 소송이 가능한지?
안녕하세요,
지난 12월에 부동산 매수를 위해 계약을 하고, 현재 거주 중인 집을 매도하여 중도금 및 잔금을 지불하려고 하였으나, 시장이 좋지 않아 현재 예정된 일정대로 진행을 하지 못하고 있습니다. 저희는 최대한 계약을 성사시키기 위해 현재 집을 전세/매매 모두 시장에 의뢰한 상황이고 (시장가 보다 매매 1억, 전세 5천 낮춤), 이사갈 집도 전세를 주고 월세로 들어가서라도 진행하려고 노력을 했으나 잘 안되고 있네요.
매도자는 1주택 처분 조건으로 청약이 당첨되어 4월까지 명의이전을 해야하는 것으로 알고 있습니다. 현재 잔금에 대한 이자를 매월 지급하는 것으로 알고 있습니다.
계약 관련 주요 사항은
계약금 12월/ 중도금 2월말/ 잔금 4월초 의 일정인데 계약금만 지급된 상황이고, 중도금 기한 일에 확약서를 통해 3월 말까지 중도금을 연기해둔 상황입니다.
이 확약서의 주요 내용은 아래와 같습니다 (변호사에게 의뢰한 내용으로 보임).
- 중도금을 3월 말까지 연기, 중도금을 주지 못하면 최고없이 계약해지 됨.
- 잔금일은 예정대로 4월 초로 하고 그 때 잔금을 지급하지 못하면 지급하지 못한 돈을 최선순위 근저당을 잡고 명의이전 하기로 함.
- 근저당 잡은 금액은 차용증을 작성(만기 4개월)하고 잔금과 이자가 완납되면 근저당권 말소.
- 위의 사항 위반 시 매도인 손해액 발생 시 배상해야함.
이런 내용으로 작성이 되었는데, 현재 상황은 계약을 이행하고 싶어도 시장 상황이 풀리지 않아 이행이 불확실한 상황입니다. 확약서를 작성하는 중에, 계약해지에 대한 의사를 표현하였으나 중개사의 지속적인 설득과 그 때 해지하나 3월 말에 해지하나 채무불이행 관련 소송에는 들어갈 수 있다고 전달 받고 확약서에 서명을 한 상황입니다.
이런 경우에 저희가 계약해지 의사를 통보하여 해지하면 계약금을 잃는 것 이외에 민사소송을 통해 피해보상을 진행해야하는지, 그리고 소송까지 가면 저희가 승소할 확률은 있을지, 보상에 포함되는 규모가 어느정도일지 궁금합니다.
1:1상담을 진행해야겠지만 일단 마음이 급하여 여기에 질문을 먼저 올려봅니다. 고맙습니다.
안녕하세요. 김진우 변호사입니다.
질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.
질문내용만으로는 정확한 계약상황을 알기는 한계가 있으나, 기본적으로 매매계약 해제로 인한 손해는 특별손해로서 당사자가 알았거나 알 수 있었던 것으로서 인과관계가 있어야 손해배상대상이 됩니다. 그런데 매도인의 청약에 관한 사항을 특별손해로 배상대상이 된다고 볼 수 있을지는 분명하지 않습니다. 계약과정에서 그에 관한 사항이 현출되었고 계약해제시 이에 관한 책임이 있다는 내용이 명시된 것이 아니라면 이에 대한 책임까지 발생하기는 쉽지 않아보입니다.
안녕하세요. 이성재 변호사/세무사입니다.
계약의 해지에 따른 계약금의 몰취 등이 될 수 있으며, 기타 손해배상 예정이 없다면 해지에 따른 상대방이 입은 손해 등의 경우 입증이 되는 경우에 배상하여야 할 책임이 있을 수 있습니다.