부동산 계약 후, 계약 해지에 따른 피해액에 따른 소송이 가능한지?

Question

안녕하세요,

지난 12월에 부동산 매수를 위해 계약을 하고, 현재 거주 중인 집을 매도하여 중도금 및 잔금을 지불하려고 하였으나, 시장이 좋지 않아 현재 예정된 일정대로 진행을 하지 못하고 있습니다. 저희는 최대한 계약을 성사시키기 위해 현재 집을 전세/매매 모두 시장에 의뢰한 상황이고 (시장가 보다 매매 1억, 전세 5천 낮춤), 이사갈 집도 전세를 주고 월세로 들어가서라도 진행하려고 노력을 했으나 잘 안되고 있네요.

매도자는 1주택 처분 조건으로 청약이 당첨되어 4월까지 명의이전을 해야하는 것으로 알고 있습니다. 현재 잔금에 대한 이자를 매월 지급하는 것으로 알고 있습니다.

계약 관련 주요 사항은

계약금 12월/ 중도금 2월말/ 잔금 4월초 의 일정인데 계약금만 지급된 상황이고, 중도금 기한 일에 확약서를 통해 3월 말까지 중도금을 연기해둔 상황입니다.

이 확약서의 주요 내용은 아래와 같습니다 (변호사에게 의뢰한 내용으로 보임).
- 중도금을 3월 말까지 연기, 중도금을 주지 못하면 최고없이 계약해지 됨.
- 잔금일은 예정대로 4월 초로 하고 그 때 잔금을 지급하지 못하면 지급하지 못한 돈을 최선순위 근저당을 잡고 명의이전 하기로 함.
- 근저당 잡은 금액은 차용증을 작성(만기 4개월)하고 잔금과 이자가 완납되면 근저당권 말소.
- 위의 사항 위반 시 매도인 손해액 발생 시 배상해야함.
이런 내용으로 작성이 되었는데, 현재 상황은 계약을 이행하고 싶어도 시장 상황이 풀리지 않아 이행이 불확실한 상황입니다. 확약서를 작성하는 중에, 계약해지에 대한 의사를 표현하였으나 중개사의 지속적인 설득과 그 때 해지하나 3월 말에 해지하나 채무불이행 관련 소송에는 들어갈 수 있다고 전달 받고 확약서에 서명을 한 상황입니다.

이런 경우에 저희가 계약해지 의사를 통보하여 해지하면 계약금을 잃는 것 이외에 민사소송을 통해 피해보상을 진행해야하는지, 그리고 소송까지 가면 저희가 승소할 확률은 있을지, 보상에 포함되는 규모가 어느정도일지 궁금합니다.

1:1상담을 진행해야겠지만 일단 마음이 급하여 여기에 질문을 먼저 올려봅니다. 고맙습니다.

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.

질문내용만으로는 정확한 계약상황을 알기는 한계가 있으나, 기본적으로 매매계약 해제로 인한 손해는 특별손해로서 당사자가 알았거나 알 수 있었던 것으로서 인과관계가 있어야 손해배상대상이 됩니다. 그런데 매도인의 청약에 관한 사항을 특별손해로 배상대상이 된다고 볼 수 있을지는 분명하지 않습니다. 계약과정에서 그에 관한 사항이 현출되었고 계약해제시 이에 관한 책임이 있다는 내용이 명시된 것이 아니라면 이에 대한 책임까지 발생하기는 쉽지 않아보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 이성재 변호사/세무사입니다.

계약의 해지에 따른 계약금의 몰취 등이 될 수 있으며, 기타 손해배상 예정이 없다면 해지에 따른 상대방이 입은 손해 등의 경우 입증이 되는 경우에 배상하여야 할 책임이 있을 수 있습니다.