답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부모님과의 거래는 세무당국이 가장 꼼꼼하게 들여다보는 특수관계인 간 거래에 해당합니다.결론부터 말씀드리면 2년 전 송금한 2억5천만원을 매매 대금으로 인정받는 것은 가능하지만증여가 아닌 매매임을 입증하기 위한 사전 준비가 반드시 필요합니다.준비없이 송금만 할 경우, 국세청은 이를 증여로 간주하여 증여세를 부과할 가능성이 매우 높기 때문입니다.송금 시 차용증 작성 및 이자 지급을 꼭 하셔야 합니다.그리고 2년뒤 매매계약서 작성 시 상계을 명시해야 합니다.특약사항에매매대금 5억 중 2.5억은 2026년 3월 9일자 대여금 채권과 상계하며, 나머지 2.5억원은 잔금 시 대출금을 통해 지급하기로 한다.마지막으로시가와의 차액 확인가족 간 거래에서 대금이 인정되더라도 매매가격 자체가 시세보다 너무 낮으면 문제가 됩니다.시가 3%이내: 거래금액이 주변 시세의 5%또는 3억중 낮은 금액보다 크게 차이 나면양도소득세 부당해위 계산 부인 규정이 적용되어 부모님께세금이 더많이 나올 수 있습니다.시가30%는 증여세부과 기준이니 이건 패스~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.보통 부동산에서 소개해 주기도 하지만 최근에는 직접 발품을 팔아 비용을 아끼는 추세입니다.법무통이라는 앱을 추천드립니다.매매가와 지역을 입력하면 여러 법무사가 견적서를 보내줍니다수수료가 투명하게 공개되어 비교하기 좋습니다.주변에 신뢰할 만한 법무사가 있다면 직접 연락하는방법도 있습니다.만약 주택담보대출을 받으신다면, 대출 실행을 위해 은행에서 지정한 법무사가 소유권 이전 등기까지 함께진행하는 경우가 많습니다.이 경우 선택권은 적지만 절차가 간소화됩니다.준비할서류 및 절차는지금 여기서 다 말하기는 너무 길거 같아일단 법무사를 선임하면자세히 알려줌니다.수수료 적정한 법무사 선택이 가장 중요합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.다주택자가 맞습니다.대한민국 세법은 주택의 가액이나 지역에 상관없이 본인 명의로 된 주택의 개수를 기준으로 합니다.양도소득세에서 비거주라는 용어는 보통 두가지 맥락으로 쓰이는데 질문자님의 경우 비과세 거주요건을 충족하는지가 핵심입니다.과거 5년 거주이력을 거주하셨기 때문에 거주요건은 이미 채워진 상태입니다.문제는 현재 2주택상태인데 과거에 아무리 오래 살았어도 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.비과세는 파는 시점에 딱 한채만 있을 때 주는 혜택이기 때문입니다.다행이 질문자님의 주택들은 금액이 낮아 세금 부담이 생각보다 크지 않을 가능성이 높습니다.현재 2주택자에 대한 양도세 중과세는 5월까지 유예중입니다.즉 일반세율이 적용되며 11년을 보유하셨기 때문에 장기보유 특별공제도 받으실 수 있습니다.두 주택 모두 저가 주택에 해당하여 생각보다 세금 폭탁은 없을 것입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.기존 오피스텔의 보증금을 4월 24일 받을 때 문제가 발생합니다.3월 24일에 기존 오피스텔의 보증금을 받는 다면전입을 옮기는게 문제 없지만만약 기존 오피스텔에서 잔금을 4월 24일 받는다면전입을 남겨놓아야 합니다.그런데 새로들어갈 집도 대항력을 유지하려면 전입과 확정일자를 받아야하니이럴경우기존 오피스텔에 배우자나 자녀등 세대원을 전입하고 본인만 새로 들어갈 집으로 전입을 옮기는 방법이 있습니다.새대원이 남아있으므로 기존 대항력이 유지됩니다.그리고 3월 24일 이사와 동시에 전입진고와 확정일자를 받으시길 권장합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.양도세 골드타임이란게 있습니다.5년입니다.혼인신고일로부터 5년이내에 먼저 파는 주택은 1세대1주택으로 간주하여 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.먼저 파는 주택이 비과세 요건(2년보유 조정대상지역은 거주2년)을 갖추어야 합니다.가장 시세 차익이 큰 주택을 5년 이내에 비과세로 매도하는 것이 유리합니다.종부세는 각자 1주택자로 5년가 유지해 줍니다.취득세 및 재산세재산세는 주택수와 관계없이 각 물건의 시가표준액에 따라 부과되므로 혼인 전후가 동일합니다.취득세는 또 취득 안하실거라 생각해서 패스~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.토스뱅크는 서류 제출 없이 앱에서 1분만에 한도를 확인할 수 있어 매우 간편합니다.2026년 현재 총4가지 상품을 운영중입니다.일반전월세,청년전월세,전월세 플러스,신용회복전월세가 있습니다.토스뱅크 케어를 통해 전세지킴보증에 저렴하게 가입할 수 있고 집주인이 바뀌거나 대출을 더 받으면실시간으로 알려주는 등기변동알림 서비스를 제공받을수 있습니다.토스뱅크 외에도 거의 모든 시중은행에서 대출이 가능합니다.정부지원 버팀목 전세대출, 주택도시기금의 주거안정 월세대출 등 다양하게 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.다주택자 중과세가 완전히 폐지되거나 혜택이 사라진다는 것은 부동산 사장에서가장 강력한 빗장이 풀리는 것을 의미합니다.만약 현재 시행중인 중과세가 종료되면단기적으로 집값이 하락할 수 있습니다.6월1일이 재산세 납부 의무자가 결정되는 날이기 때문에5월에서 6월초가 적정할것으로 생각됩니다.5월 말에 잔금하게 되면 재산세정도는 빼줄수 있는 경우가 있습니다.그래도 중요한건내가 사고싶은 지역 매물을 계속공부하면서어느정도 선이면 내가 사겠다는 믿음으로 매수하신다면비록 바닥에서 사는 것은 아닐지라도 나중에 잘 샀다고 생각이 드실겁니다.꾸준히 관심을 갖고 관심매물 공부하세요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.토지거래허가구역 내 주택 매수 시 가장 까다로운 부분이 바로 승인 후 4개월 내 입주 규정이죠승인이 예상보다 빨리 난 탓에 인테리어 일정이 꼬여 당황스러우시겠습니다.구청에서 실거주 여부를 확인하는 가장 일차적인 잣대는 전입신고와 공과금 영수증 입니다.질문자님께서 계획하신 대로 잔금일에 전입신고를 마치면, 서류상으로는 4개월 내 입주 의무를 이행한 것으로 간주됩니다.전입신고는 되어 있는데 실제 거주가 1주 늑어지는 것은 올수리 인테리어라는 명확한 사유가 있습니다.인테리어 공사 계약서, 공사 대금 입금확인서, 관리사무소 공사 신고서 등을 챙겨두시면 사후 점검 시아무런 문제가 되지 않습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.머니머니해도 야놀자와 여기어때가 쿠폰이나 결제 숟단 할인으로 최대한 싸게 갈수있죠매달 배포하는 무한 쿠폰 팩이나 선착순 쿠폰을 반드시 받으세요가성비 끝판은당일 예약입니다.숙박업소 입장에서 빈 방은 손해입니다.오후 6시 우후 특히 밤9-10시가 넘어가면 마감임박 할인으로 가격이 뚝 떨어지는 경우가 많습니다.무엇보다 깨끗한 곳으로 선택하세요가성비보다 청결이 우선입니다.깨끗한 곳에서 좋은 추억많이 만드시고아무든 부럽습니다^^

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.솔직히 말해서 다른 집을 구해보세요왜그러냐집주인이 돈이 없어요보통 이런 집이 사고가 남니다채권최고액이6천이면 실제 빚은 5천입니다.근데 그 채권이 다른 대부업에게 넘어갔다는건 이미 부실채권일 가능성이 큼니다.7천을 올려서 살고 싶다면계약당일날 근저당도 말소하고 말소접수 서류를 당일 받으셔야합니다.다음날 해준다고하면 무조건 사기입니다.이런 분들의 특징이 말을 아주~잘해요사탕발림같은 소리에 속지마시고계약당인 근전당 말소조건으로 진행하시되먼저 허그에 안심전세 보험 가능한지 상담부터받으세요그리고 가입가능하다고 하면특약에임대인은 임차인의 보증보험 가입이 완료될 때까지 해당 주택에 대하여 어떠한 제한물권도 설정하지않는다.이를 위반할 경우 본 계약은 무효로 하며, 임대인은 즉시 보증금 반환과 함께 보증금의 10%를 위약금으로 지급한다라고 특약에 쓰세요그래도돈이 없는 집주인이라면 아무 소용없어요안주면 그만이거든요그러니다른집을 알아보시고정 살겠다 싶으면 최대한 안전장치를 마련하세요