경제
구축빌라매매시 특약사항 문구 조언 부탁드립니다
실거주 목적으로 오래된 구축빌라매매를 하는데요
빈 집이 아니라 전세세입자 살고 있더라구요
매매계약과 동시에 세입자도 이사를 갈 예정인데
혹시나 세입자 보증금 문제를 덮어쓰게 된다거나 세입자가 이사를 가지 않고 버틸 상황 이 두가지를 대비할 특약사항을 어떻게 넣으면 안전할까요?
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
특약 사항에 기존 세입자의 퇴거가 확인된 후에 잔금을 지급한다라고 명시해 두시기 바랍니다. 잔금을 치루게 되면 집의 소유권과 점유가 동시에 넘어와야 하는데 만약 잔금을 먼저 줬는데도 불구하고 세입자가 아직 거주하고 있다고 한다면 집을 사용할 수 없는 상태가 됩니다. 이에 세입자의 퇴거가 확인이 된 후에 잔금을 지급한다라고 명시해 두면 세입자가 혹시라도 나가지 않은 상황이라고 하더라도 잔금 지급을 거부할 수 있게 됩니다. 그리고 보증금은 원칙적으로 기존 집주인이 반환해야 하는데 이러한 내용들이 명확하게 정리가 되어 있지 않으면 상황에 따라서 매수하는 질문자님이 떠안을 수 있기 때문에 보증금에 대한 책임도 매도자에게 있음을 같이 명시하여 두시기 바랍니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
매도인은 잔금 지급일 전까지 임차인의 보증금 반환 및 명도를 책임지고 완료하며 건물을 완전한 공실 상태로 매수인에게 인도해야 합니다. 임차인이 이사를 거부하여 명도가 지연될 경우 매수인은 잔금 지급을 거부할 수 있으며 지연이 장기화될 시 계약해제 및 배액 배상을 요구할 수 있습니다. 잔금 지급 전 매수인이 직접 내부의 공실 여부와 시설 상태를 확인하는 절차를 거치며 매도인은 세입자의 보증금 수령 확인서를 제출하여 채무 승계 위험을 차단합니다. 구축 특성상 세입자 퇴거 후 발견될 수 있는 결함에 대비해서 잔금일로부터 6개월간 매도인의 하자담보책임을 진다는 문구를 추가해 자산 가치를 보호하시길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
현 전세입자의 퇴거문제에 대해서는 매도인이 책임진다는 내용으로 특약을 넣어두시면 될듯 보입니다. 사실상 전세입자를 승계하는 계약은 아니기 때문에 매도자가 잔금일 당일에 보증금에 대한 반환을 하였다만, 임차인이 당일 퇴거를 거부하고 버틸 이유는 없기떄문입니다. 보통 중개사가 오전중에 이러한 반환과퇴거에 대해서는 확인을 중간에서 해주는 경우가 많기에 크게 걱정을 하지 않으셔도 될 부분으로 보이긴 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적인 프로세스는 잔금일자에 잔금을 주고 동시에 매도인은 임차인에게 보증금을 반환을 해야 하고 보증금을 반환을 받은 세입자는 계속 거주를 하게 되면 불법 점유가 되기 때문에 법적인 처벌을 받을 수 있습니다.
따라서 특약사항으로 잔금을 받게 될 경우 즉시 임차인 보증금 반환을 이행해야 된다는 문구를 작성을 하시고,
이행 하지 않을 시 계약 취소 및 손해배상 청구에 관한 문구를 작성을 하시면 좋을 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,본 매매계약은 현 임차인의 임대차보증금을 매수인이 승계하지 않는 조건으로 한다
임차인의 보증금 반환 및 임대차 종료에 관한 모든 책임은 매도인이 부담하며,
잔금일 이전까지 임차인에게 보증금 전액을 반환하고 완전히 퇴거시켜야 한다
이를 이행하지 않을 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있으며, 매도인은 계약금의 2배를 배상한다
,이건 점유 문제 방지용입니다
본 계약은 잔금일 기준 임차인이 전부 퇴거하고 해당 부동산을 공실 상태로 인도하는 것을 조건으로 한다.
잔금 지급은 임차인 퇴거 및 열쇠 인도 완료 후에만 이루어진다
임차인이 퇴거하지 않을 경우 매수인은 잔금 지급을 거절할 수 있으며, 이로 인한 책임은 매도인이 부담한다
이런 특약을 넣어보시기 바랍니다
실거주 목적으로 오래된 구축빌라매매를 하는데요
빈 집이 아니라 전세세입자 살고 있더라구요
매매계약과 동시에 세입자도 이사를 갈 예정인데
혹시나 세입자 보증금 문제를 덮어쓰게 된다거나 세입자가 이사를 가지 않고 버틸 상황 이 두가지를 대비할 특약사항을 어떻게 넣으면 안전할까요?
==> 우선적으로 "현 임차인에 대한 명도책임은 매도인에게 있다"는 사실을 분명하시기 바랍니다. 이러한 경우 손해배상도 정하심이 적절해 보입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 본 계약은 매도인이 잔금 지급일 전까지 기존 임차인을 완전 퇴거시켜 목적물을 공실 상태로 매수인에게 인도하는 조건이다.
2. 임차인에 대한 보증금 반환 책임 및 이사비, 공과금 정산 등 모든 제반 사항은 매도인의 책임이며 매수인은 이를 승계하지 않는다.
3. 잔금 지급 시 임차인의 퇴거가 완료되지 않을 경우 매수인은 잔금 지급을 거절할 수 있으며 이는 매도인의 귀책사유로 인한 계약 해제 사유가 된다. 이 경우 매도인은 계약금의 배액을 배상한다.
이 정도가 적당할 듯 합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
세입자는 보증금 반환과 명도를 동시이행해야 하므로
잔금 지급과 보증금 반환을 동시이행으로 묶어야합니다.
특약에
매도인은 잔금 지급일 전까지 기존 세입자의 임대차 계약을 완전히 해지하고 보증금을 전액 반환하여야하며
이에 대한 모든 책임은 매도인이 부담한다.
라고 넣고
아래에 한줄 더
만약 세입자의 보증금 반환 문제로 인해 소유권 이전 및 명도가 불가능할 경우
이는 매도인의 귀책사유로 인한 계약 해제 사유가 되며 매도인은 위약금을 지불한다.
라고 넣으시면 끝.