답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.서울부동산시장에서 나타나는 초고가 하락 중저가 상승 현상은 매우 이례적으로 보이지만세제 정책과 대출 규제 그리고 전세 시장의 변화가 맞물린 결과입니다.양도세 중과 유예종료와 급매 출현으로 세금 폭탄을 피하려는 다주택자들이 강남권 고가 아파트를 중심으로매물을 내놓고 있습니다.최근 송파구 파크리오나 강남구 일부 단지에서 전 고점 대비 5-6억원 낮은 하락 거래가 터지는 이유입니다.25억 초과 주택은 대출 한도가 2억원으로 극단적으로 제한되었습니다.아무리 자산가라도 현금만으로 수십억 원을 동원하기는 부담스럽다 보니 매수세가 끊기며 거래절벽이 발생한 것입니다.중저가 시장은 공급 부족이라는 근본적인 문제때문에 오르는 현상이 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.요즘은 하도 블로그나 유튜브가 잘 되어 있어몇번만 검색하셔도 유익한 정보와 강의를 찾으실수 있으실겁니다.다만 개나 소나 다 있다는 중개사 자격증도 엄염한 국가고시입니다.천천히 시작해서 붙을수 있는 시험이 아니예요간절함이 없다면 안하시는게 훨씬 좋아요시간을 많이 투자 해야 하거든요차라리 그 시간에 부동산업체에 취업해서 배우시는게 훨씬 도움이 될거예요중개보조원으로 일하다보면왜 자격증이 있어야하는지 몸소 느끼실겁니다.그때 도전하신다면 100%붙는다고 자신있게 말씀드릴수있습니다.간절함이 있으면 붙고 없으면 떨어지는 시험입니다.공짜보단 왜 따야하는지 생각해보세요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.단순히 위험을 감수하는 것이 아니라, 국가 지원대출과 보증보험을 결합하면 전세가 돈을 모으기에 훨씬 유리합니다.서울시 신혼부부 임차보증금 이자지원서울시에 거주하는 무주택 신혼부부는 최대 3억원까지 대출금리 지원을 받을 수 있습니다.월세보다 압도적으로 저렴합니다.전세 사기가 걱정된다면 보증보험 가입이 가능한 집만 계약하세요전세가 훨씬 유리합니다.월세도 요건만 맞으면 월 최대20만원을 지원받을수있는 청년/신혼부부 월세지원이 있습니다.그래도 전세가 유리해요^^

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.조금씩 차이는 있겠지만나열하신 브랜드 중 르엘은 일반 브랜드보다 한 단계 위인 하이앤드 브랜드입니다.롯데건설이 강남권 등 핵심 입지에만 붙이는 이름으로호텔식 서비스나 고급자재가 들어갑니다.저는 르엘에 한표 던집니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일시적 2주택기간 설정을 어떻게 하느냐에 따라 똔똔이 될 수도, 세금 폭탄이 될수도 있습니다.일산아파트 취득시 현재 무주택 상태이므로 1주택세율이 적용되어 큰 부담이 없습니다.문제는 당작구 아파트 입주시 일산 아파트를 보유한 상태에서동작구 아파트의 잔금을 치르면 2주택자가 됩니다.동작구와 일산 모두 비조정대상지역이라면 2주택까지는 일반세율이 적용됩니다.만약 동작구가 조젖ㅇ대상지역으로 재지정되거나ㅏ 정책이 변할 경우 일시적 2주택처분조건을 걸어야 중과세를 피할 수있습니다(중요)종부세는 크게 걱정할 수준이 아니므로 패스가장 큰 손해를 볼수있는지점이 비과세 혜택을 받느냐 못받느냐에 따라수억원이 왔다 갔다 합니다.가장 베스트는 일산 집을 사고 3년이내에 동작구 집이 준공되고, 그로부터 다시 3년이내에 일산집을 팔면 일산 집은 비과세를 받을 수 있습니다.하지만 질문자님은 일산에서 3-6년 더 사실 계획이라 이기간이 겹칠수있습니다.4년 뒤 동작구 입주 시점에 일산 집을 팔지 않으면 두집모두 보유하는 동안 비과세 혜택은 사라집니다.2주택상태에서 매도하면 양도 차익의 상당 부분을 세금으로 내야 하므로 똔똔이하가 될 위험이 있습니다.조심하세요

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 대로 대부분의 매수자는 채권을 사자마자 바로 되파는 즉시 매도 방식을 선택합니다.이경우 채권의 전체 액면가를 현금으로 내는 것이 아니라채권 할인료라고 불리는 차액만 내시면됩니다.실제로 현장에서는 다음과 같이 진행됩니다.주택 시가표준액에 따라 사야 할 채권 금액이 정해집니다.채권을 사서 5년 동안 보유할게요가 아니라 방금 샀는데 바로 은행에 되팔게요라고 선택합니다.은행은 그러면 채권 가격에서 오늘 자 할인율만큼 뺀 금액만 내세요라고 합니다.질문자님은 할인료만 지불하고 등기신청에 필요한 채권변로가 적힌 영수증을 받게 됩니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.대지지분과 상관없이 구청장의 허가를 받아야 하며, 허가조건으로 2년이상 실거주 의무가반드시 부여됩니다.즉 전세를 끼고 사는 갭투자가 원칙적으로 불가능합니다.부동산광장이나 관할 구청 홈페이지에서 해당 지번이 토지거래허가구역인지 반드시 조회해야 합니다.요즘은 갭투자가 힘드니 꼭 내가 살수있는 빌라인지 확인하고 매수하시길 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀인즉 3월 18일에 선불로 월세를 못내고31일에 월세를 냈다는거죠?그리고 4월 18일부터 낸다는 거구요?그럼 그냥 18일에 기존대로 주시면되요단지 3월18일 줘야하는 월세를 몇을 늦은것뿐이니 걱정마시고앞으로 18일에 맞춰 잘 내시면 됩니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.디딤돌 보금자리론은 기본적으로 실거주자를 위한 대출입니다.실행일로부터 보통 1개월 이내에 입주하고 1년 이상 거주해야 하는 의무가 있습니다.질문자님처럼 내년에 입주하실 예정이라면,올해 계약시점이 아니라 내년에 세입자가 나가고 질문자님이 실제로 입주하는 시점에 대출을 신청하고 받아야합니다.생애최초라면 대출 한도가 80%까지 나오지만 본인의 소득과 부채에 따라 실제 수령액은 달라질 수 있습니다.1억만 가능하다는 부분은 현재 소득 대비 부채 비율을 재점검해 보실 필요가 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.cr리츠는 여러 투자자로부터 자금을 모아 기업이 구조조정을 위해 내놓은 부동산이나 부도 위기의 부동산을 사들여 운영한 뒤 수익을 배당하는 회사입니다.주로 분양이 안된 미분양 아파트, 기업의 빚을 갚기 위해 내놓은 빌딩이나 토지 등입니다.쉽게말해 안팔리는 아파트 수백채를 일반인에게 개별 분양하는 대신 거대자본에 도매가격으로 한꺼번에 넘겼다는 뜻입니다.다시말해cr리츠는 미분양 아파트를 수거해가는 청소차같은 역할을 하는 특수 목적 리츠 회사라고 이해하시면 가장 정확합니다.