답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월셋집에서 퇴거하는 경우 임차인의 임차목적물 반환 및 원상회복 의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시 이행의 관계에 있습니다. 즉, 집을 비워주고 처음 대여시기와 동일하게 원상회복을 해주어야 그에 대해 임대인은 보증금을 반환해 주는 것인데, 세입자가 퇴거하기 전에는 주택 내부의 상태를 알 수 없으므로 임대인은 임차인 퇴거시 안전을 위하여 임차목적물 반환에 대해 먼저 일부 금액을 제외한 보증금을 돌려주고 주택 내부 확인 후 문제가 있다면 정산을 하고 잔액을 돌려주는 형식을 취하는 경우가 많습니다. 따라서 임대인이 내부를 확인할 수 있도록 이사후 도어락 비번을 알려주어서 임차목적물을 반환해주어야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증보험을 가입하기 위해서는 확정일자를 받아야 하는데, 업무용 오피스텔의 경우에는 전입신고가 되지 않으므로 확정일자를 받아도 유효하지 않아서 전세보증보험 가입이 되지 않습니다. 이런 경우에는 비용이 좀 소요되더라도 전세권을 설정하는 것이 필요할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가계약금을 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액, 납입시기 등 구체적 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소로서 가계약금 반환을 요구할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임차인의 단순 변심에 의한 취소라면 최소할 수 없습니다. 이러한 경우를 대비해 "가계약은 취소할 수 있으며 취소하는 경우에는 별도 조건 없이 가계약금을 반환한다"는 내용의 특약을 적거나 녹취를 해두는 것이 좋습니다. 정상적인 계약을 임대인이 취소하는 경우에는 계약금의 2배를 배상해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.확정일자는 전입신고와 관련없이 계약서만 있으면 언제든지 받을 수 있습니다. 하지만 확정일자를 받았다고 해서 바로 그 효력이 발휘되는 것이아니라 전입신고가 되어야 전입신고 익일 오전 0시에 대항력이 발생하면서 비로소 그 효력이 발휘되어 우선변제권이 발생하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약 갱신에 있어서 임차인의 입장에서는 묵시적갱신이 가장 유리합니다. 묵시적갱신은 주택임대차보호법에 따라서 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 이루어 집니다. 즉, 계약종료 2개월전 시점이 경과하게되면 묵시적 갱신이 유효하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대사업자의 경우에는 사업기간내에 계약 또는 갱신계약을 하는 경우 5% 한도에서 보증금과 월세를 인상할 수 있으며 이는 세입자가 변경되는 경우도 똑같이 적용됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 주택이 아니므로(준주택) 청약통장도 필요없고 재당첨 제한이나 실거주의무, 자금조달계획서 제출 의무 등이 적용되지 않습니다. 최근 정부의 연이은 규제정책에서 벗어날 수 있다보니 오피스텔로 수요가 많이 몰리고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약서상에 단기나 일시사용 등의 표현이 있거나 특약에 특별한 사항이 없다면 주택임대차보호법을 적용받을 수 있으므로 계약한지 1년내에 임대인이 임의로 월세를 인상할 수 없습니다. 따라서 이런 경우라면 월세 인상을 거절하고 계약기간 동안 거주하실 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세대출을 하시려면 임대인의 근저당 말소 조건으로 대출이 가능할 수 있습니다. 그렇지 않은 경우에는 대출이 어려울 수 있습니다. 전세금액이 최우선변제금액(서울의 경우 5500만원)을 넘어서는 경우에는 전세보증보험 가입을 필히 하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1년 계약이후 계속거주하는 경우에는 묵시적갱신이나 계약갱신이 아니라 기본 기간인 2년으로 거주하는 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 2년이 되는 2026년 1월까지 거주하셔야할 수 있고 계약해지를 위해서는 2개월전인 2025년 11월까지 계약갱신거절의 의사를 임대인에게 통지해야 합니다. 조기에 퇴거하고 전대차 (다른 사람에게 재 임대)를 하려면 보증금 보호를 위해서는 필수적으로 임대인의 동의서가 필요하고 전입신고를 통한 대항력을 갖추어야 하며 기존 임차인 퇴거 후 14일 이내 전차인이 전입신고를 해야 합니다. (3가지 조건 모두 만족 해야함에 유의)보증금의 보호를 위해서는 대항력(주민등록 + 거주)을 유지하는 것이 중요하므로 보증금을 받을 때까지는 집주인에게 비번을 알려주지 않는 것이 필요하며, 요일이나 시간 등을 정해서 출입을 허용하는 것이 좋을 것입니다.