월세 전입신고 불가함에도 계약하시는 분들은 어떤 사유로 계약하시는지 궁금합니다
서울지역에 자취방을 알아보다보니 전입신고 안되는 매물이 상당히 많더군요
부동산에 물어보면 다들 집주인 개인사정이라고는 하나, 주로 집주인이 세금관련한 이유로 전입신고를 원치 않는다는 것을 알게되었습니다.
많은 질문글에서 전입신고 불가한 집은 보증금 떼일 위험이 있으니 조심하라고 하시는데
그럼에도 불구하고 계약해서 사시는 분들은 어떤 이유에서 계약을 하는건지 궁금해졌습니다.
전입신고 안되는 집이 꽤 많던데 그 많은 집들이 전부 보증금 떼일 위험을 안고있다고 봐야하나요?
임대인과 임차인간의 믿음으로 가는건가요?
또 추가로 집주인이 전입신고 안된다고 해도 물리적으로 안된다는 말은 아니니 계약한 뒤에 전입신고 그냥 하면 되는것 아닌지 궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
보통 보증금 500만 원 이하 / 월세 위주이고
단기 거주,등기부등본 직접 확인,근저당 거의 없음,특약에 보증금 반환 기한 명시,
이런분들은 계약을 하는 편입니다
전입신고 불가 집은 지금은 괜찮지만 사고 나면 보장을 못받습니다
계약하는 사람들은 위험을 모르는 게 아니라 감수하고 하는 편이고 전입신고를 몰래 하면 법적·실무적 분쟁 가능성이 있습니다
그부분 때문에 다른 집보다 저렴합니다
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
언급하신 것처럼 전입신고가 되지 않으면 대항력이 발생하지 않으며 확정일자를 받더라도 우선변제권이 생기지 않아서 보증금을 돌려받기가 어려워 질 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 임대차 계약을 하는 것은 상대적으로 가격이 저렴하기 때문인데, 이는 주로 임대인의 세금과 관련된 사항일 경우가 많습니다.
전입신고를 금지한 경우에는 비용이 좀 소요되더라도 전세권을 설정하면 보증금을 돌려받지 못하는 경우 경매로 넘겨서 보증금을 회수할 수 있으나 이를 위해서는 임대인의 협조가 필요합니다. 임대인이 전입신고를 금지하더라도 계약후에 전입신고를 하실 수는 있지만 이후 임대인과 분쟁이 생길 수 있으므로 가급적 전입신고를 금지한 주택에는 거주하지 않는 것이 바람직합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
네, 말씀하신 것과 같은 형태의 임대가 종종 보이기는 합니다.
그런데 이런 임대차 물건들의 특징이 하나 있습니다.
다 그런 것은 아니지만, 보통 주변 시세보다 조금 저렴합니다. 그리고 임대차 보증금이 그렇게 큰 금액도 아니고요. (몇십 만원 짜리도 있습니다.)
그리고, 단기(3~6개월)로 운영하는 방들도 꽤 있구요.
결론적으로는 해당 지역에 잠깐 머물러야 하거나, 보증금이 저렴하여 큰 문제가 되지 않는경우, 그리고 저렴한 숙소가 필요한 경우는 이러한 위험부담을 안고 계약을 하고는 합니다.
의외로, 큰 공사현장 주변이라든가, 개발을 시작하는 지역에 이런 거래들이 자주 일어나고는 합니다.
아마도 출장인원이 대부분일 것으로 보여지구요.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전입신고를 못 하게 하는 것은 해당건물을 상가용으로 신고 했거나 주택용, 즉 임대용으로 사용 불가한 사정이 있을 수 있습니다. 보증금 보호가 불가할 수 있으니 주의하셔야 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전입신고가 되지 않으면 대항력을 얻을수 없기에 보증금 보호가 매우 어려워질수 있습니다. 물론 100% 위험이 현실화되는 것은 아니지만 ,리스크 부담은 피할수 없습니다. 보통 이런 경우의 매물이 계약이 되는 것은 세입자 입장에서는 낮은 보증금을 조건으로 계약을 진행하는 경우가 많아 목돈이 들어가는 보증금 마련의 부담이 적을수 있고, 임대인입장에서는 보증금은 낮지만 그만큼의 월세는 높여받을수 있기에 서로간 이득이 되는 부분도 있습니다, 보통 전입신고가 불가한 유형의매물은 업무용 오피스텔일 경우에 해당되며, 해당 매물에 대해서는 전입신고시 임대인이 받았던 부가세 환급등에 추징이 될수 있기에 계약시 전입신고불가 특약을 두는 게 일반적입니다. 경우에 따라서 보증금이 일정금액 단위 이상을 경우 합의하에 전세권설정등을 하여 안전성을 더 높이는 방법도 있지만 일반적으로는 처음에 말한 임대차조건으로 계약을 하는 경우가 더 많습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전입신고를 막는 집은 위험요인이 분명히 있고 법적으로도 임대인이 막을 권한은 없습니다.
그럼에도 계약해서 사는 사람들은 주로 보증금이 아주 작거나, 월세, 조건이 싸서 위험 감수를 선택했기 때문입니다.
대부분 믿음 + 싸니까로 접근해서 거주하시는 듯 합니다.
법적으로는 전입신고는 임차인의 권리라서 임대인 동의 없어도 전입신고가 가능합니다.
다만 실제로 전입신고하면 임대인이 기분이 나빠 재계약을 안해 줄 리스크는 있습니다.
감사합니다.
많은 질문글에서 전입신고 불가한 집은 보증금 떼일 위험이 있으니 조심하라고 하시는데
그럼에도 불구하고 계약해서 사시는 분들은 어떤 이유에서 계약을 하는건지 궁금해졌습니다.
==> 통상 보증금이 크지 않는 경우 전입신고를 하지 않고 진행하는 경우가 대부분입니다. 법적으로 문제가 될 때 월세를 체납함으로서 대신할 수 있기 때문입니다.
전입신고 안되는 집이 꽤 많던데 그 많은 집들이 전부 보증금 떼일 위험을 안고있다고 봐야하나요?
임대인과 임차인간의 믿음으로 가는건가요?
==> 첫번째 답변을 참고하시기 바랍니다.
또 추가로 집주인이 전입신고 안된다고 해도 물리적으로 안된다는 말은 아니니 계약한 뒤에 전입신고 그냥 하면 되는것 아닌지 궁금합니다.
==> 나중에 전입신고를 하여 문제가 발생되는 경우 민사적으로 책임을 부담해야 하는 만큼 필요한 경우 가급적 다른 집을 알아 보시는 것이 적절해 보입니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
서울 지역에서 방을 구하시다 보면 전입신고 불가 조건의 매물을 접할수 있습니다. 임차인 입장에서 위험을 감수하면서도 계약을 진행하는 이유와 그 이면의 실태를 부동산 실무 관점에서 정리해 드리겠습니다.
1. 위험을 감수하고 계약하는 현실적인 사유
전입신고 불가 매물(주로 오피스텔이나 근린생활시설)을 계약하는 분들은 보통 다음과 같은 이유를 가집니다.
저렴한 임대료: 집주인이 주택 수 포함을 피함으로써 절감하는 세금(취득세, 양도세 등)만큼 시세보다 월세를 5~10만 원 정도 저렴하게 내놓는 경우가 많습니다.
우수한 입지와 시설: 전입신고가 안 되는 집들은 주로 역세권 신축 오피스텔인 경우가 많아, 보안이나 편의시설을 중시하는 사회초년생들이 위험을 알고도 선택합니다.
보증금의 소액화: 소위 '깔세'나 보증금이 500~1,000만 원 수준으로 낮을 경우, 최악의 상황에도 이 정도는 포기할 수 있다"는 심리로 계약하기도 합니다.
2. 보증금 보호와 신뢰의 한계
전입신고를 하지 않는 모든 집이 보증금을 떼이는 것은 아니지만, 법적 대항력이 전무한 것은 사실입니다.
대항력 부재: 주택임대차보호법상 전입신고와 확정일자가 없으면 경매 시 우선변제권을 행사할 수 없습니다.
대안책(전세권 설정): 믿음보다는 전세권 설정 등기를 대안으로 삼기도 하나, 집주인이 비용과 등기부 기재를 이유로 거부하는 경우가 대부분입니다. 즉, 상당수 계약이 임대인의 자금력을 믿고 가는 위험한 거래인 셈입니다.
3. 강행 전입신고 시 발생하는 문제
전입신고는 행정기관에 하는 신고이므로 물리적으로 가능합니다. 하지만 계약서상 전입신고 불가 특약을 어기고 강행할 경우 다음과 같은 갈등이 발생합니다.
손해배상 청구: 집주인에게 세금 폭탄(주택 수 합산으로 인한 종부세 등)이 발생할 경우, 임대인은 이를 근거로 민사상 손해배상을 청구하거나 계약 갱신 거절 등 보복성 조치를 취할 수 있습니다.
분쟁의 소지: 대법원 판례상 전입신고 금지 특약은 임차인에게 불리하여 무효가 될 가능성이 높지만, 소송으로 가는 과정 자체가 임차인에게는 큰 정신적·시간적 손실입니다.
실무적 조언
보증금이 본인 자산의 상당 부분을 차지한다면 전입신고 불가 매물은 가급적 피하는 것이 상책입니다. 만약 입지가 너무 좋아 포기할 수 없다면, 보증금을 최소화하고 해당 주택의 을구(근저당권)가 깨끗한지 반드시 확인하십시오.
좀 씁쓸한 이야기지만, 중고차 허위매물 사기가 많은 이유는 1차적으로 사기꾼이 문제이지만 좋은물건을 싸게 사려는 인간의 기본적인 심리의 문제인것 같습니다.
집, 차 재산으로 분류되는것은 싸고 좋은건없다. 이 원칙만 지키면 억울한 일을 피할수 있을듯합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
전입신고가 안되는 대신에 월세가 5~10만원 더 저렴하거나 비슷한 가격 대비 신축급으로 시설이 훨씬 좋아 눈을 낮추기 힘든 분들이 선택합니다. 보통 보증금을 500~1000만원 수준으로 낮게 설정하여 만에 하나 뗴여도 감당할 수 있는 수준이라고 생각하고 위험을 감수하는 것입니다. 또는 6개월~1년 정도 짧게 거주할 예저이라 그 사이에 집이 경매에 넘어가는 등의 사고가 발생할 확률이 낮다고 운에 맡기는 경우도 있습니다. 주의할 점은 몰래 전입신고를 하면 집주인의 세금 문제로 인해 계약 위반을 이유로 강제 퇴거 압박이나 손해배상 청구 등 큰 분쟁이 발생하니 신중해야 합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
일반적으로 전입신고가 되지 않는 물건은 보증금에 대한 위험이 크지만 그만큼의 리스크가 있는 만큼 좋은 입지와 컨디션에 비해 가격이 저렴한 장점이 있어 계약하는 경우가 많다고 보시면 됩니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
전입신고가 불가능한 주택은 대부분 오피스텔 허가시 주택용이 아닌 사무용으로 허가날 경우 발생합니다
그러나 오스피텔을 사무용으로 승인 나왔울 을 경우 사무용으로 임대가 되지않는 경우 주택으로 개조하여 편법으로 계약을하여 사무용으로 소유권자가 임대계약을 하여 편법으로 거주하여 사용하고 있는 경우가 많다는 점을 참고하여 주시기 바랍니다