답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양가상한제는 공공택지 전체와 민간택지 중 직전 12개월 분양가 상승률이 물가상승률의 2배 초과 등 일정한 요건을 충족하는 지역 중 집값 상승우려가 크고 일반분양 물량이 많은 지역을 중심으로 지정됩니다. 분양가는 사업주체나 지자체가 정하게되는데 분양가상한제가 적용되는 곳의 공공주택은 LH나 지자체 등에서 택지비, 택지가산비, 기본형건축비, 건축가산비 등으로, 민영주택은 감정평가액, 택지가산비, 기본형건축비, 건축가산비등을 더하여 분양가격을 결정하고 입주자 모집공고에 세부내역과 함께 공시하며 분양가심사위원회의 심사를 받도록 되어 있습니다. 분양가상한제가 적용되지 않는 곳은 사업주체가 택지비와 건축비에 영업비용과 금융비용 등을 더하여 정하는데 보통 분양가를 분석한 뒤 개발이익을 추가해 분양가를 결정하는 원가법을 택하는 경우가 많은데 지역요인, 시장 상황, 건축 기간 및 정부의 정책 등을 고려하여 분양가를 산정하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트에서 보이는 뷰가 좋은 경우에는 매매시 좋은 가격을 받을 수 있습니다. 하지만 실제 거주하여 매일 같은 뷰를 보게되면 점점 감각이 무디어 지는 것이 사실입니다. 장기간 같은 뷰를 보면 감흥이 없어지기는 하지만 좋은 뷰와 더불어 햇빛이 잘 들고 환기가 잘되면 난방비도 절감되고 쾌적한 환경이 제공되어 거주에 좋은 영향을 줄 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공시가격은 정부의 “부동산가격공시제도”에 의한 가격을 말합니다.공시가격에는 공시지가제도에 따른 “표준지공시지가”와 “개별공시지가”가 있고, 주택가격공시제도에 따른 “단독주택공시제도”와 “공동주택공시제도”, 비주거용부동산가격공시제도에 따른 “비주거용 일반부동산가격의 공시”와 “비주거용 집합부동산가격의 공시”가 있습니다.공동주택가격은 “부동산 가격공시에 관한 법률”에서 규정한 절차에 따라 국토교통부장관이 공동주택에 대해 매년 공시기준일 (매년 1월 1일: 정기공시, 6월1일 추가공시) 현재의 적정가격을 조사 산정하여 매년 4월 30일까지 공시하는 가격입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세입자가 중도 퇴실을 하는 경우라도 기존 계약은 유효하므로 임대인은 계약종료시까지 보증금을 반환하지 않고 월세를 수령할 수 있습니다. 이런 경우 보통 세입자가 복비를 부담하여 후속세입자를 구하고 후속세입자가 입주하면 보증금을 반환해주는 것이 일반적이지만, 이는 어디까지나 임대인이 세입자의 편의를 봐주는 것이므로 반드시 이런 조건을 받아 들여야 하는 것은 아닙니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.초품아는 초등학교를 품은 아파트 단지를 뜻하는 신조어로서, 아파트와 학교가 바로 붙어있어서 도보 동선에 차로가 없어서 횡단보도 등을 건너지 않고 등하교가 가능한 단지를 말합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적갱신인 경우에는 계약서 작성이 필요없는데, 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 상기의 조건이 아니며 보증금 및 조건이 동일한 경우라면 기존계약서를 활용하여 특약난에 계약기간을 기재하고 임대인과 임차인이 서명이나 날인을 하여 사용하실 수도 있습니다. 임대인의 입장에서는 묵시적갱신보다는 계약서를 작성하는 갱신이 유리합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인이 계약갱신청구권을 이미 사용한 상태라면 임대인과 임차인간의 협의에 따라서 조건을 달리하여 계약하는 것이 가능합니다. 이후 임대인은 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 계약갱신거절의 의사를 표시하여 계약을 종료할 수 있으며 이를 계약서 특약난에 기입해 놓는 것이 좋습니다. 하지만 계약기간 2년이내에 집이 팔리는 경우라도 계약기간 종료시까지는 임차인을 강제로 내보낼 수는 없으므로, 이런 경우에는 먼저 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 갱신 거절의 의사를 밝히고 이사비 지원 등의 조건으로 임차인과 협의하여 조기에 임차인이 퇴거할 수 있도록 해야할 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적갱신은 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 갱신이 이루어 집니다. 상기의 조건을 만족하여 계약종료 2개월전이 경과한 경우라면 묵시적 갱신이 이루어진 것으로 볼 수 있습니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2022년 5월 9일 이전까지는 다른주택을 모두 처분하고 남은 1주택에 대해서는 추가로 2년을 보유해야 비과세를 받을 수 있었으나 시행령이 개정되어 비과세 판단이 양도 당시로 변경되었습니다. 따라서 먼저 2번을 매도 (양도세 납부 필요)하고 1번을 보유한 상태에서 3번을 매수하면 다시 1세대 2주택을 적용 받을 수 있어서, 1·2·3룰 즉, 종전주택을 사고 난 뒤 1년이 지나고 신규 주택을 취득해야 하고, 종전 주택을 2년이상 보유 (취득당시 조정대상지역이면 실거주 2년, 비규제지역이면 보유2년만으로 가능)해야 하며, 신규 주택을 사고 난 뒤 3년이내에만 종전 주택을 처분함을 만족하면 비과세혜택을 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모님의 주택 구입시에 자녀가 대신 대금을 납부하게되면 증여세가 과세됩니다. 부모 자식간에는 10년간 5천만원까지 비과세되므로 5천만원을 초과하는 금액에 대해서는 증여가 이루어진 달의 말일부터 3개월 이내에 신고를 하셔야 합니다.