경제
디딤돌 대출 KB시세 있어도 대출한도 상승을 위해 감정평가 받은 케이스
안녕하세요
올해 6월에 아파트 매수하는 신혼부부입니다.
신혼부부 생애최초로 6억 미만 경기도 아파트를 매매하려고 합니다. 매물 금액은 5억5천만원인데, KB시세는 5억4천이라 LTV 대상 주택가격이 5억4천만원으로 잡힐거 같아 대출한도가 줄어드는게 걱정입니다.
주택도시보증공사 FAQ에 채무자 부담으로 감정평가 진행하는 경우도 있다고 하던데 감정평가로 5억5천 나오면 그걸로 진행할 수 있을까요? 만약 감정평가로 5억5천보다 더 나오면 매물가격이 대출한도가 되는게 아니라 감정평가는 배제하고 아예 KB시세로 고정되는건가요?
대출때문에 머리가 아파요ㅠㅠ 도와주세요
10개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
디딤돌대출시 담보물에 대한 평가는 대출접수일(또는 대출승인일) 현재 가격정보, 국토교통부에서 제공하는 공시가격, 분양가액, 감정가액 순서로 평가가 이루어 집니다. 여기서 "가격정보"는 한국부동산원(부동산테크) 시세정보의 하한가와 상한가를 산술평균한 값 또는 KB국민은행 시세정보의 일반평균가를 적용합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
신혼부부 생애최초 특례에서 채무자 부담 감정평가를 통해 매매가걱 5.5억 원을 기준으로 LTV 한도를 산정할 수 있습니다만 감정평가가 KB시세보다 높게 나오면 감정평가액이 우선 적용되며 KB 시세로 고정되지 않습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
KB시세가 있는 아파트는, 감정평가로 대출 기준가를 “올리는 건 거의 불가능합니다
채무자 부담 감정평가는 예외적인 경우고, 질문 주신 상황에서는 적용 가능성 매우 낮습니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
신혼부부 생애최초 디딤돌 대출을 준비하시면서 한도 문제로 고민이 많으시군요. 결론부터 말씀드리면 감정평가액이 KB시세보다 높게 나오더라도 대출 한도 산정의 기준이 될 수 있습니다.
다만, 주택도시기금의 대출 규정상 평가액 적용에는 우선순위가 있습니다. 실무적인 관점에서 궁금해하시는 부분을 정리해 드리겠습니다.
첫째, 감정평가액의 적용 가능 여부입니다. 디딤돌 대출은 원칙적으로 KB시세나 한국부동산원 시세를 최우선으로 적용합니다. 하지만 시세가 실제 매매가보다 낮아 대출 한도가 부족한 경우, 질문자님처럼 채무자 비용 부담으로 감정평가를 의뢰하여 그 가액을 인정받을 수 있습니다. 만약 감정평가액이 5억 5천만 원이 나온다면 LTV 80% 산정 기준은 5억 5천만 원이 됩니다.
둘째, 감정평가액이 매매가보다 높게 나올 경우입니다. 만약 감정평가액이 5억 7천만 원이 나오더라도, 대출 한도의 기준이 되는 주택가격은 '매매가'와 '감정평가액' 중 낮은 금액을 적용합니다. 즉, 5억 7천만 원이 나와도 실제 매수하신 가격인 5억 5천만 원을 기준으로 한도가 산출됩니다. KB시세로 고정되는 것이 아니라 매매가까지 한도를 끌어올릴 수 있는 것입니다.
셋째, 주의사항입니다. 감정평가는 반드시 대출 심사 전 해당 은행(수탁은행)과 협의하여 지정된 감정평가법인을 통해 진행해야 인정받을 수 있습니다. 개인적으로 알아본 결과는 효력이 없으니 주의하세요. 또한 감정 비용(약 수십만 원)은 대출이 거절되거나 한도가 생각보다 낮게 나와도 반환되지 않는 매몰비용임을 인지하셔야 합니다.
최근 경기도권 6억 이하 아파트는 감정평가 시 보수적으로 잡히는 경향이 있으니, 먼저 인근 감정평가사나 대출 상담사에게 '탁상감정'을 의뢰해 대략적인 수치를 확인해 본 뒤 정식 감정을 진행해 보겠습니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 잔금 일정에 차질이 없도록 계약 직후 바로 수탁은행 영업점을 방문해 감정평가 진행 의사를 밝히는 것이 가장 시급한 다음 단계입니다.
주택도시보증공사 FAQ에 채무자 부담으로 감정평가 진행하는 경우도 있다고 하던데 감정평가로 5억5천 나오면 그걸로 진행할 수 있을까요? 만약 감정평가로 5억5천보다 더 나오면 매물가격이 대출한도가 되는게 아니라 감정평가는 배제하고 아예 KB시세로 고정되는건가요?
==>현재 상황에서 감정평가, 실거래가격과 비교시 1000만원 정도 밖에 차이가 없는 만큼 대출실행에 큰 차이가 없어 보입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
디딤돌 대출의 경우 대출 접수일 현재의 가격정보를 기준으로 담보 평가를 실시하게 됩니다.
즉 대출 접수일 현재 한국부동산원 시세정보의 하한가외 상한가의 평균 값 또는 KB시세 정보의 일반평균가를 적용을 하게 됩니다. 또한 매매가액과 비교해서 낮은 금액을 가격정보로 간주를 하게 됩니다.
또한 위의 가격이 없을 경우 공시가격 그리고 공시가격이 없을 경우 분양가액 그리고 감정가액 순서로 평가를 하게 됩니다. 즉 KB시세가 존재를 하게 될 경우 KB시세로 기준을 삼을 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
KB 시세가 있으면 본인 비용으로 자부담 감정평가를 신청해 대출 기준가를 높이는 방법은 어렵습니다. 다만 주택도시보증공사 지침에는 채무자가 공사지정 감정평가업자에 의뢰하여 그 비용을 부담하는 경우 감정평가액을 담보값으로 인정할 수 있다는 예외 조항이 있어 창구에 가서 물어보면 안된다고 할 확률이 높으니 기금 규정에 있는 채무자 자부담 감정평가를 신청해서 한도를 맞추고 싶다고 강력하게 요구해 보세요. 대출은 감정가와 매매가 중 낮은 금액을 기준으로 하고 은행에 협약 감정평가 법인 의뢰를 먼저 요청해 보시고 방공제 해결을 위해 모기지신용 보증 가입 여부도 확인하세요.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 감정평가액 실제 적용 원칙
현재 주택도시기금 지침에 따르면, 담보 주택의 가치는 KB시세, 한국부동산원 시세, 감정평가액, 매매가 중 가장 낮은 금액을 기준으로 정합니다. 예를 들어 감정평가액이 5억 8천만 원이고 매매가가 5억 5천만 원이면, 실제 대출 기준이 되는 가치는 5억 5천만 원입니다. 반대로, 만약 시세가 더 낮아 대출 한도가 부족한 상황에서 감정평가를 통해 5억 5천만 원을 인정받았다면, 그만큼 대출 한도를 높게 받을 수 있는 장점이 있습니다.
2. 신혼부부 및 생애최초 대출 한도
신혼부부가 생애최초로 주택을 구입하는 경우, 담보인정비율(LTV)이 최대 80%까지 적용됩니다. 하지만 담보 가치의 80% 전액을 대출받을 수 있는 건 아니고, 디딤돌 대출에는 한도가 정해져 있어서 최대 3억 2천만 원까지만 가능합니다. 예를 들어, 5억 5천만 원의 80%는 4억 4천만 원이지만 실제로 받을 수 있는 최대 금액은 한도 때문에 3억 2천만 원입니다. 추가 자금이 필요하다면 보금자리론 등 다른 대출 상품과 함께 이용하는 방법을 고려해볼 수 있습니다.
3. 2026년 소득 및 금리 조건
2026년 기준, 신혼가구의 소득 요건은 부부 합산 연 8,500만 원 이하로 유지되고 있습니다. 금리는 소득과 대출 기간에 따라 다르게 적용돼요. 특히 올해부터 청약저축 가입 기간에 따라 우대 금리가 더욱 세분화되었는데, 가입 기간이 15년 이상이거나 납입 횟수가 180회 이상이면 최대 연 0.5%p까지 금리 혜택을 받을 수 있습니다. 본인의 청약 통장 유지 기간을 꼭 확인해보시길 추천합니다.
실행 전 꼭 체크해야 할 점
- 은행 지정 감정: 개인적으로 받은 감정평가서는 은행에서 인정받지 못할 수 있으니, 대출을 진행할 은행(우리, 국민, 신한, 농협, 하나 등)에 직접 방문해서 해당 은행과 협약된 감정평가 법인을 통해 진행 여부를 꼭 확인해야 해요.
- 실거주 의무: 대출 실행 후 1개월 이내에 전입을 완료하고, 2년 이상 실거주를 유지해야 합니다. 이를 어기면 대출금을 상환해야 하니 반드시 지켜야 해요.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
디딤돌대출은 원칙적으로 KB시세·감정평가액·매매가 중 가장 낮은 금액을 주택가격으로 적용합니다. 채무자 부담 감정평가를 진행하더라도 감정가가 매매가보다 높아도 매매가를 넘겨 적용되지는 않으며, KB시세보다 높게 나오면 감정가를 쓰는 것이 아니라 낮은 KB시세로 고정됩니다. 따라서 질문하신 경우 감정평가로 한도를 올리는 실익은 거의 없고, 주택도시보증공사 실무에서도 대부분 KB시세 기준으로 진행됩니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
국공립 KB 시세가 있다면 개인 비용으로 감정평가를 받아도 한도를 높일 수 없습니다. KB 시세와 실제 매매가 중 낮음 금액이 기준이 되므로 현재는 5억 4천만원이 한도 산정의 기준이 됩니다. 잔금 전까지 KB 부동산 시세 수정 의견을 등록해 시세 자체를 올리는 것이 가장 현실적인 해결방법입니다. 주의할점은 방공제로 인해 한도가 더 줄 수 있으니 모기지신용보등 기능 여부를 은행에 꼭 확인하셔야 합니다.