답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.소액인 보증금에 대해서는 주택임대차 보호법에 따른 최우선변제 (서울시의 경우 5500만원 이하 등)로서 경매시 선순위채권 보다 앞서 배당이 되는 제도가 있고, 전세권을 설정하여 계약종료에도 불구하고 보증금이 반환이 되지 않았을 때 경매에 넘길 수 있는 방법도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발시에는 감정평가를 통한 종전자산평가와 조합전체 사업성과를 반영하는 비율인 비례율 등에 따라서 개별 조합원의 분담금이 결정될 수 있는데, 최근에는 자재비 및 인건비 등 원가 상승으로 인해 분담금이 늘어나고 있는 추세입니다. 재건축 단지별로 사업성이 다를 수 있으므로 조합원 분담금을 잘 검토해보고 계약서에 분담금 확정 여부 확인, 조합 총회 자료 사전 열람으로 리스크 관리 등을 하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약 만료전 퇴거를 하시는 경우 기존 세입자가 복비를 부담하는 경우가 많은데, 이때 복비는 중개사에 직접 납부하시면 됩니다. 복비는 기본적으로 거래 양 당사자 즉 임대인과 임차인이 납부하는 것인데, 임대인이 납부해야 하는 것을 기존 임차인이 대신 납부하고 상대방인 신규 임차인도 납부하게 되는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모님에게 금전을 빌려서 주택을 구입하는 경우에는 반드시 차용증을 작성해야 증여세를 물지 않을 수 있으며 공증이나 확정일자를 받으면 신뢰성이 올라갈 수 있으나(반드시 공증을 받아야 하는것은 아닙니다.) 보다 중요한 것은 실제 상환을 제대로 하는 가 입니다. 연이자 4.6%에 5년 상환 정도면 적당해보이며 계획보다 중요한 것은 실제 상환입니다.참고로 부모님이나 형제에게서 무이자로 금전을 빌린 경우 빌린 금액에 연 4.6%의 적정이자율을 적용한 것 만큼의 이익을 받은 것으로 간주하게 되는데, 이렇게하여 계산된 금액이 1천만원 이하인 경우에는 과세대상에서 제외되므로 2억1700만원까지는 무이자로 빌려도 과세되지 않을 수 있습니다. 하지만 대금은 반드시 향후 상환해야하고 이를 초과하게 되면 증여세가 과세될 수 있습니다. 무상대여로 차용증을 작성(대여금액, 상환기간, 이자율 명시)하되 상환기간은 길어도 10년 이내(부모님 연세나 실제 상환 능력 등 고려)로 하시는 것이 필요합니다. 대여 및 상환에 대한 계좌이체 등으로 근거를 남겨야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신청구권을 사용하여 갱신한 계약인 경우에는 임차인이 계약해지를 통지한 시점부터 3개월이 경과해야 보증금반환 의무일자가 도래하므로 3개월까지는 보증금을 돌려주지 않아도 무방합니다. 임차인과 잘 협의해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.단독주택인 경우에는 개별 출입문이 있고 화장실 및 주방이 별도로 갖추어져 있다면 독립세대로 인정받을 수 있습니다. 관할 주민센터에서 실제 거주상황 확인을 위해 현장 방문을 요청할 수도 있으므로 독립된 거주공간을 확보해야 하며, 세대분리 전입신고를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차인 경우 보증금을 받기전에 전출을 하시면 대항력을 상실하여 보증금을 받기가 어려워 질 수 있습니다. 따라서 전출하기전에 가족 중 일부를 먼저 전입시킨 후에 본인이 전출을 하시거나, 은행 담당자와 협의하여 보증금 수령문제로 전입신고를 늦출 수 있는지 확인해보셔야 할 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.농어촌 민박은 주민이 거주하고 있는 주택을 숙박업에 이용하는 것으로서 전입신고가 되어있고 농어촌민박업을 하고 있다면 주택수에 포함됩니다. 농어촌민박은 주택수에 포함되지만 취득세나 양도세에 상가 기준으로 세금이 적용됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모님 소유 아파트에 자녀가 부모님과 함께 거주하는 경우에는 증여세가 과세되지 않습니다. 만일 부모님이 다른 곳에 거주하면서 자녀가 부모주택에 거주하는 경우에는 무상 사용이익에 대한 증여세가 과세될 수 있으나, 무상사용이익이 5년간 1억원 이상인 경우에만 과세되는데 부동산시가 x 2% x 3.79079 로 계산되므로 13억원까지는 과세대상에 해당되지 않습니다. 확실하게 하기 위해 무상임대차 계약을 맺는 것이 좋은데, 이렇게 하면 증여세를 내지 않아도 되고 저가 임대시 내야할 임대료도 내지 않아도 되기 때문입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공동명의인 아파트의 재건축시에는 조합원의 지위가 대표자 1인에게 주어져 분양신청을 하게 됩니다. 그런데 최근 법령해석 변화로 인해 입주권 지위가 공유자별 판단으로 변경되어 공유자 전원이 요건을 충족해야 입주권을 받을 수 있음에 유의하셔야 합니다.