답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전셋집에 입주하기 전에 하자가 발견되었다면 집주인에게 수리를 요청할 수 있습니다. 다만, 수리를 요청했을 때 사용상에 문제가 되지 않는다고 판단되면 집주인이 거절을 할 수도 있습니다. 따라서 문제가 될만한 부분에 대해 사진 촬영을 하고 어떠한 문제가 있는지에 대해 잘 설명하여 협조를 구해야 합니다. 일반적으로 이러한 수리 요청은 계약전에 집 상태를 잘 확인하여 특약으로 걸어야 효과적이며 잔금까지 치른 상태에서는 큰 문제가 아니면 관철시키기가 어렵습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약기간이 남은 상태에서 임차인이 일방의 의사로 계약을 중도 해지하려 하는 경우라면, 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다. 전세권이없는 전대차는 임차인이 임대인의 동의를 구하여 자신의 세입자를 구하여 다시 세를 놓는 것을 말합니다. 전대차의 경우에는 특히 보증금 보호를 위해서는 필수적으로 임대인의 동의서가 필요하고 전입신고를 통한 대항력을 갖추어야 하며 기존 임차인 퇴거 후 14일 이내 전차인이 전입신고를 해야 합니다. (3가지 조건 모두 만족 해야합니다.)

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건축물에 대한 면적은 등기부등본이 아니라 건축물 대장을 확인해보셔야 합니다. (건축물 대장을 기준으로 등기부등본에 기재가 됩니다.) 빌라의 경우 평수는 보통 전용면적에 주거공용면적을 포함하여 계산하긴 하지만 아파트와 달리 공용면적을 정확하게 계산해서 평형을 계산하는 것이 아니라 매매 또는 분양하는 사람이 임의적으로 30평형, 32평형 등 으로 말하는 경우가 대부분이라서 평형이 사실상 의미가 없는 경우가 많으며, 아파트에 비해 많이 부풀려져 있어서 실제 아파트보다 작은 경우가 많습니다. 그리고 최근 빌라는 발코니 확장이 합법화 되었기에 등기평수보다 실평수가 큰 경우도 종종 있습니다. 실면적을 알고싶다면 직접 측정하는 것도 방법입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세금을 돌려 받기 전에 전출을 하게되면 대항력이 사라져서 임차권을 주장할 수 없게되므로 보증금을 돌려받기가 어려워질 수 있습니다. 이때는 가족 중 일부인원을 먼저 전입시키고 나서 본인은 새로운 주택으로 전출을 하시는 방법으로 주민등록을 유지하고 짐도 일부 남겨서 대항력 요건인 "주민등록 + 거주"를 유지하시면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 주택에서 보증금을 받기 전에 퇴거를 하면 대항력 (주민등록 + 거주로 효력 유지) 을 상실하여 보증금을 받기가 어려워질 수 있습니다. 이때는 가족 중 일부를 먼저 전입시키고나서 본인은 다른 곳으로 전출하시면 주민등록의 유지가 가능하고 짐도 일부 남겨두는 것 (거주) 이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인은 임차목적물이 목적에 맞게 사용될 수 있도록 수선의 의무가 있으며 임차인의 고의나 과실이 아닌 일상의 사용에 의한 마모나 파손등에 대해서는 수리를 해주어야 하며, 임차인은 임차목적물을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존해야할 의무가 있으므로 먼저 임대인에게 상황을 잘 설명하고 수선을 요청해보시기 바랍니다. 계속 방치를 하게되면 오히려 문제가 될 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세권 설정 등기를 마친 전세권자는 전셋집을 타인에게 전전세 줄 수 있는데, 전전세인 경우 임대인의 동의는 필요 없지만 몇 가지 사항을 주의하셔야 합니다. 먼저, 전전세의 보증금은 기존 전세보증금보다 크면 안 됩니다. 전전세로 인한 주택 하자 발생은 기존 임차인이 책임을 져야 합니다. 또한 기존 전세 계약 기간 만료전에 전전세 계약도 만료되도록 주의해야 합니다. 전전세 임차시는 먼저 기존 임차인의 전세권이 1순위인지 확인하고, 전전세 설정등기를 해야 합니다. 그래야만 집주인이 기존 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 문제가 발생하더라도 경매 등을 통해 보증금을 보호받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증보험 가입 가능여부는 세이프홈즈 (https://safehomes.kr) 에서 주택 주소를 입력하여 확인해보실 수 있으며, 전입전이라도 HUG 지사를 방문하거나 전화 상담을 통해서 가입 가능 여부를 확인해 보실 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택청약종합저축을 통한 주택청약은 LH 등 국민주택을 위한 청약과 민영주택을 위한 청약이 있습니다.국민주택은 납입횟수와 납부금액을 오래 유지하는 것이 중요하며 일시금으로 많이 납입한 경우는 25만원만 인정됩니다. 가입기간 수도권12개월 이상에 12회 이상, 수도권 외 지역은 6개월 이상에 6회 이상 연체없이 납부해야 합니다. (투기과열지구는 24개월 이상에 24회 이상) 여기에다 무주택기간이 길수록 유리하고 40m2 이하는 납입횟수, 40m2 초과는 납입금액이 많을수록 유리합니다. 또한 무주택자가 필수 조건이고 소득기준과 자산기준 조건 도 있습니다.민영주택은 가입기간과 특정 납부 금액을 맞추는 것이 중요합니다. 가입기간은 수도권 12개월 이상이고 12회 이상, 수도권 외 지역은 6개월 이상에 6회 이상 (투기과열지구는 가입기간 24개월 이상) 납입하여 특정금액을 맞추면 1순위가 됩니다. 개설후 최소금액인 2만원만 입금하고 모집공고 나기전에 차액을 한번에 넣어도 됩니다. 해당지역에 거주한 기간이 2년 이상이어야 합니다. 가점제는 1순위 청약자내의 순서를 가리는 것으로 무주택기간(최대 32점), 부양가족수(최대 35점), 청약통장 가입기간(최대 17점)으로 따지며, 추첨제는 지역별, 평형별 청약통장 금액을 예치한 후 청약에 응모하면 추첨으로 선정합니다. 공고일 현재 청약자 본인 주민등록상 거주 기준입니다. 청약조정대상지역 기준 85m2 이하는 가점제, 초과는 추첨제 방식이 많은데 아파트 입주자 모집공고문을 확인해 봐야 합니다. 모든 면적에 대응하려면 가입기간 2년이상, 청약예치금 1500만원이면 됩니다. 하지만 상기의 점수 조건을 만족하기가 쉽지않고, 설령 만족한다고 해도 많은 대기자들이 있다보니 당첨이 어려운 것이 사실입니다. 그에따라서 각종 특공 조건을 맞추어보는 것이 현실적입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지분할을 할 수 있는 경우는 소유권이전, 매매 등을 위해 필요한 경우, 토지이용상 불합리한 지상경계를 시정하기 위한 경우, 1필지 일부 형질변경 등과 같은 이유로 용도 변경된 경우입니다.분할 대상에 따라서 분할을 제한하는 면적 (예: 농업진흥지역 2000m2, 주거지역 60m2, 녹지지역 200m2 등) 이 있어서 분할 제한에 해당하는 경우는 분할이 불가할 수도 있으니 먼저 제한 사항이 없는지를 시·군·구청 담당자에 확인할 필요가 있습니다. 토지 분할이 가능한 경우에는 다음의 순서와 같이 분할 신청하면 됩니다. 토지 분할허가 확인 (시군구청 허가민원과) -> 측량접수 (토지정보과 지적관리팀 내 한국국토정보공사) -> 측량성과도발급 -> 토지분할 허가신청 (시군구청 민원봉사과) -> 분할측량 성과도발급 (한국국토정보공사) -> 토지대장정리, 지적도 정리 (시군구청 토지정보과 지적관리팀) -> 등기부등본 변경 (등기소) -> 소유권 이전