임대차 계약전 전세보증보험 가입여부 확인 가능한가요?
1. 등기부등본 열람 근저당 확인
2. 집주인 국세,지방세 완납 증명서 요청
3. 특약으로 보증보험 미가입시 계약해지 및 계약금반환 넣어두기
위에 여러가지 답변을 확인 하였는데 그전에 hug,sgi 두곳에서 계약전 미리 심사하여 가입,불가능 여부를 알수있나요?
가능여부 확인된다면 위에 경우를 진행할 필요가 없는것이라 좀 덜번거롭지 않을까 싶어서 답변 부탁 드립니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
임대차 계약 전에 보증보험 가입 가능 여부를 미리 알 수 있다면 심리적으로 매우 든든하시겠지만, 결론부터 말씀드리면 보증 기관(HUG, SGI)에서 공식적으로 '사전 확정 심사'를 해주는 제도는 없습니다.
그 이유는 보증보험 심사가 '확정된 계약서'와 '잔금 지급 후의 대항력(전입신고+확정일자)'을 전제로 진행되기 때문입니다. 하지만 실망하시기엔 이릅니다. 계약 전에도 가입 가능성을 90% 이상 예측할 수 있는 방법과 최근 도입된 임대인 정보 조회 제도를 활용하면 번거로움을 크게 줄일 수 있습니다.
1. HUG '안심전세 앱'을 통한 위험 진단
HUG(주택도시보증공사)에서 운영하는 안심전세 App을 사용하면 계약 전에도 다음 사항을 확인할 수 있습니다.
시세 조회 및 가입 가능 여부: 주소를 입력하면 해당 주택의 시세를 바탕으로 보증보험 가입이 가능한 적정 전세가인지 진단해 줍니다. (수도권 빌라, 오피스텔 등)
임대인 블랙리스트 확인: 2025년 5월부터 확대된 제도에 따라, 임대인 동의 없이도 집주인의 과거 보증사고 이력이나 보증 금지 대상 여부를 조회할 수 있습니다. (공인중개사를 통해 확인서 지참 시)
2. SGI 서울보증 '임대인 사전심사제도'
SGI 서울보증은 최근 '임대인 사전심사'를 시행하고 있습니다.
내용: 계약 체결 전, 임대인이 모바일로 동의만 해주면 해당 임대인이 보험 가입 적격자인지(보험 사고자 여부 등)를 미리 확인할 수 있습니다.
한계: 주택 자체의 결함(위반건축물 등)보다는 '사람(임대인)'의 결격 사유를 먼저 걸러내는 용도입니다.
3. 자가 진단 방법 (계약 전 셀프 체크)
기관의 심사 없이도 아래 두 가지만 통과하면 가입 가능성이 매우 높습니다.
부채 비율 계산: (선순위 채권 + 내 전세금) ≤ 주택 가격의 90% (HUG 기준)
주택 가격은 공시가격의 140%를 기준으로 계산하는 경우가 많으니 이를 꼭 확인하세요.
위반건축물 여부: 건축물대장을 뗐을 때 우측 상단에 노란색으로 '위반건축물' 표시가 있다면 어떤 보증보험도 가입이 불가능합니다.
그럼에도 불구하고 특약이 필요한 이유
질문자님께서 생각하신 대로 미리 확인이 가능하다면 참 좋겠지만, 실제 보증보험 신청은 입주 후에 이루어집니다.
그 사이 예기치 못한 변수(예: 계약 당일 집주인이 몰래 대출을 받는 경우, 서류상 나타나지 않았던 선순위 임차보증금이 더 많은 경우 등)가 생길 수 있습니다.
따라서 번거로우시더라도 아래 절차는 '안전장치'로 꼭 유지하시길 권장합니다.
안심전세 앱으로 집주인과 주택의 가입 가능성을 1차 확인한다.
가능하다고 나오면 계약을 진행하되, '보증보험 가입 불가 시 계약 해지' 특약은 반드시 넣는다. (보험사 심사 결과가 내 생각과 다를 때를 대비한 최종 보험입니다.)
사전 확인은 '안심하기 위한 수단'이지 '법적 효력'이 없습니다. 번거로움을 줄이는 가장 좋은 방법은 안심전세 앱으로 1차 필터링을 한 뒤, 중개사에게 "보증보험 가입 가능한 매물만 보여달라"고 못 박는 것입니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
1명 평가안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
임대차 계약 전에 전세보증보험이 반드시 가입 가능한지 미리 확정해 주는 사전 심사 제도는 아쉽게도 마련되어 있지 않습니다. 보증기관인 HUG나 SGI 역시, 확정일자가 찍힌 계약서가 있고 잔금까지 지급되어 대항력까지 갖추어야 정식 심사를 시작하기 때문입니다.
그래서 번거롭더라도 말씀하신 세 가지 절차를 꼭 병행하셔야 안전하게 계약할 수 있습니다. 등기부등본을 꼼꼼히 확인해 근저당이나 선순위 채권이 있는지 살피고, 집주인의 세금 체납 여부도 반드시 체크해야 합니다. 이런 사전 확인은 전세보증보험 가입을 위한 필수 조건이기도 합니다.
무엇보다 중요한 것은 특약 사항을 계약서에 반드시 넣는 겁니다. 임차인에게 책임이 없음에도 보증보험 가입이 거절될 경우, 계약을 무효로 하고 임대인이 계약금을 즉시 돌려준다는 내용을 명확히 명시하셔야 합니다. 또, 안심 전세 앱 등을 통해 미리 해당 매물의 시세나 공시가격을 조회해 보고 보험 가입 가능성을 점검해보는 것도 좋은 방법입니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
임대인 관련 사항들은 사전에 조회가 가능한 부분들이 있고 또한 전세보증보험 가입여부 또한 허그 홈페이지에 가보시면 가입 가능 여부를 판단할 수 있는 메뉴가 있습니다. 해당 사항을 보고 예 아니오 그리고 마지막에 주택 가격 계산기로 예상 보증금액과 보증료를 확인을 헤서 사전 체크가 가능하기도 합니다.
감사합니다.
1. 등기부등본 열람 근저당 확인
2. 집주인 국세,지방세 완납 증명서 요청
3. 특약으로 보증보험 미가입시 계약해지 및 계약금반환 넣어두기
위에 여러가지 답변을 확인 하였는데 그전에 hug,sgi 두곳에서 계약전 미리 심사하여 가입,불가능 여부를 알수있나요?
가능여부 확인된다면 위에 경우를 진행할 필요가 없는것이라 좀 덜번거롭지 않을까 싶어서 답변 부탁 드립니다
==> 건축물 현황을 가지고 판단이 가능합니다. 가장 쉬운 방법은 "공시가격 * 126%> 모든 보증금 + 선순위 근저당의 합계"보다 커야 합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세보증보험 가입 가능여부는 세이프홈즈 (https://safehomes.kr) 에서 주택 주소를 입력하여 확인해보실 수 있으며, 전입전이라도 HUG 지사를 방문하거나 전화 상담을 통해서 가입 가능 여부를 확인해 보실 수 있습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
HUG와 SGI 모두 계약 전 사전심사를 통해 보증보험 가입 가능 여부를 확인할 수 있습니다. 등기부등본과 임대인 정보 기준으로 판단합니다. 다만 이는 가능성 판단일 뿐 최종 확정은 계약서 제출 이후입니다. 따라서 특약을 넣는 절차는 여전히 필요합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
네 가능합니다.
HUG, SGI에서 계약 전에 사전 심사로 보증보험 가입 가능 여부를 확인할 수 있습니다.
다만 완벽하지 않으며 여전히 등기부등본 등 기본 확인은 병행해야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
그집의 공시가격에 126%을 곱해서 나온 금액이 전세가이면 전세보증보험에 가입이 됩니다
우선 부동산에 그런부분을 확인하시고 전세보증보험에 가입이 되는 집인지 확인을 하시기 바랍니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
공식적인 사전 확정은 불간으합니다. 계약서와 확정일자가 있어야만 정식 심사가 시작되기 때문입니다. HUG/SGI는 확정일자부 계약서 없이는 심사 접수 자체를 받지 않습니다. 계약 당일 집주인이 대출을 받거나 세금을 체납할 위험이 있어 사후 심사가 원칙입니다. 집주인이 세금을 체납 중이면 보증보험 가입은 즉시 거절되니 이를 계약전에 확인하지 않으면 나중에 가입이 거절되었을 때 계약금을 돌려받기 위한 법적 분쟁을 겪어야 하므로 계약서 특약에 심사 결과 가입 불가가 나왔을때 아무런 피해 없이 계약을 무효로 하고 계약금을 돌려받는다는 특약을 적으세요. 그러고 난 뒤 계약 직후 바로 보증보험을 신청하면 됩니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
HUG와 SGI에서 계약 전 사전 심사를 받으실 수 있지만 제한적이며 완벽한 보장은 아닙니다 주소와 보증금 입력으로 간편 진단이 가능하지만 임대인 동의와 전체 서류 제출 없이는 최종 심사 불가이기에 1,2,3번 병행하시는 방법이 안전합니다