저희 건물에 세입자분이 전세입자인데 사정상 1년간 살 수 없어서 전전세를 내놓았던 적이 있는데, 전전세는 임대차보호 적용 대상이 되는지요?
3년 전에 지하에 전세를 들어오셨는데 1억에 전세계약을 했습니다. 그런데 사정상 지방에 일이 생겨서 1년 정도 집을 비워야 했는데 한 달 후 연락이 왔는데 후배분이 임시 거주한다고 하더라구요. 그러면서 보증금 없이 세를 받았다고 하더라구요. 이렇게 되면 조금 복잡해지는데 만약에 전전세로 들어온 사람이 살았을 때 집이 넘어가게 되면 어떻게 되는 건가요?
전전세 세입자는 법의 보호를 못 받는 걸까요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전전세라도 임대인의 동의를 받고 적법하게 계약을 하게 되는 경우 전전세권이 존속하는 동안 권리를 인정을 받을 수 있지만 위의 경우 전전세라기 보다는 공실에 대한 우려로 아는 후배에게 보증금 없이 월세만 받는 구조라 보여 지고
즉 후배의 경우 지킬 보증금이 없으므로 만일 문제가 발생이 되게 되면 보호 받을 것이 없고 또한 전세권자의 경우 임차권이 있기 때문에 경매로 가더라도 보증금 배당 권리는 존재를 한다고 볼 수 있습니다.
감사합니다.
3년 전에 지하에 전세를 들어오셨는데 1억에 전세계약을 했습니다. 그런데 사정상 지방에 일이 생겨서 1년 정도 집을 비워야 했는데 한 달 후 연락이 왔는데 후배분이 임시 거주한다고 하더라구요. 그러면서 보증금 없이 세를 받았다고 하더라구요. 이렇게 되면 조금 복잡해지는데 만약에 전전세로 들어온 사람이 살았을 때 집이 넘어가게 되면 어떻게 되는 건가요?
전전세 세입자는 법의 보호를 못 받는 걸까요?
===> 임대인의 동의를 받아 전전세를 받고 진행하는 경우 주임법에 따라 보호대상입니다. 경매처분시에도 마찬가지입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세권 설정 등기를 마친 전세권자는 전셋집을 타인에게 전전세 줄 수 있는데, 전전세인 경우 임대인의 동의는 필요 없지만 몇 가지 사항을 주의하셔야 합니다. 먼저, 전전세의 보증금은 기존 전세보증금보다 크면 안 됩니다. 전전세로 인한 주택 하자 발생은 기존 임차인이 책임을 져야 합니다. 또한 기존 전세 계약 기간 만료전에 전전세 계약도 만료되도록 주의해야 합니다. 전전세 임차시는 먼저 기존 임차인의 전세권이 1순위인지 확인하고, 전전세 설정등기를 해야 합니다. 그래야만 집주인이 기존 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 문제가 발생하더라도 경매 등을 통해 보증금을 보호받을 수 있습니다.
전전세를 전대차라고 합니다.
임대차 = 임대인과 임차인
전대차 = 임차인과 또 다른 임차인(전차인 이라고 함)
전차인이 법률상 보호를 받기 위해서는 전대차를 임대인이 승인해주는 과정이 필요합니다.
임대인 동의 없이 맺은 전대차 계약은 법의 보호를 받지 못하고 경우에 따라서 임대인은 임대차 계약 자체를 파기 할 수도 있습니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
집주인의 동의를 받지 않은 상태에서 이루어진 전대차 계약이라면 현재 거주하고 계신 분은 불법 점유자로 간주될 소지가 있어서 주택임대차보호법에 따른 보호를 기대하기는 현실적으로 어려울 것으로 보이네요. 또한 원래 세입자분께서도 직접 거주하지 않아서 대항력을 상실하게 되구요. 집주인 동의 없는 전전세는 적법한 간접 점유로 인정 못받는 경우가 일반적이어서 만약 건물이 경매로 넘어가게 된다면 두 분 모두 보증금에 대한 권리를 주장하기가 쉽지 않을 것으로 보입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전전세는 원칙적으로 주택임대차보호법의 보호를 받기 어렵습니다. 전전세 거주자는 집주인과 직접 임대차 관계가 아니기 때문입니다. 집이 매매로 넘어가면 전전세 거주자는 대항력이나 보증금 보호를 주장하기 어렵습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
원칙적으로는 불가능합니다
주택임대차보호법 + 민법 기준으로
임차인은 임대인의 동의 없이 전대(재임대)할 수 없습니다
질문 내용상 건물주 동의는 없었던 것으로 보이므로 무단 전대입니다
전전세 세입자는 임대차보호법 보호 대상 아닙니다
보증금 없는 전전세는 거의 사용대차로 봅니다
집이 넘어가면 전전세 세입자는 퇴거 요구 가능하고 무단 전대는 원 임차인(A)의 계약 위반입니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1년 임시 전전세는 임대인 동의만 받으면 법적으로 보호가 됩니다.
주택임대차보호 받을 수 있고 계약갱신요구권 행사 가능합니다. 확정일자 받으면 대항력도 인정됩니다.
다만 임대인 동의가 필수입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
집주인 입장에서 세입자가 마음대로 다른 사람을 들였다니 당황스러우셨겠네요. 세입자가 다른 사람에게 집을 다시 빌려주는 것을 법적으로는 ‘전대차’라고 합니다.
질문하신 ‘전전세 세입자(전차인)가 법적 보호를 받을 수 있는지’에 대해, 집이 경매에 넘어가는 상황(경락)을 가정하여 내용을 정리해 드리겠습니다.
1. 전전세 세입자도 법의 보호를 받나요?
네, 조건부로 가능합니다. 전전세 세입자(전차인)도 주택임대차보호법의 대상이 될 수 있습니다. 하지만 이 보호는 원래 세입자(임차인)의 권리 범위 안에서만 이루어집니다.
대항력의 승계: 원래 세입자가 대항력(전입신고+거주)을 갖춘 상태에서 임대인(주인)의 동의를 얻어 전대를 했다면, 전차인이 전입신고를 하고 거주할 때 원래 세입자의 대항력이 그대로 유지됩니다.
보증금 보호: 하지만 전차인이 주인에게 직접 보증금을 달라고 할 권리는 원칙적으로 없습니다. 전차인은 원래 세입자에게 보증금을 돌려받아야 합니다.
2. 집이 경매로 넘어가면 어떻게 되나요?
이 부분이 질문자님이 가장 걱정하시는 포인트일 텐데요, 전차인의 보호 여부는 ‘주인의 동의 여부’에 따라 극명하게 갈립니다.
2-1 주인의 동의가 있었던 경우 (적법 전대)
원래 세입자가 받아야 할 보증금 1억 원에 대해 전차인이 원래 세입자를 대신하여 권리를 주장할 수 있습니다.
집이 넘어가더라도 원래 세입자의 순위가 앞선다면, 그 범위 내에서 보증금을 보호받으며 계속 거주할 수 있습니다.
2-2 주인의 동의가 없었던 경우 (무단 전대)
보호 불가: 주인 동의 없는 전전세는 주인에게 효력을 주장할 수 없습니다.
집이 경매로 넘어가 낙찰자가 나가라고 하면, 전차인은 주택임대차보호법상의 대항력을 주장할 수 없어 즉시 비워줘야 합니다. * 심지어 주인은 이를 이유로 원래 세입자와의 계약을 해지할 수도 있습니다.
3. "보증금 없이 세를 받았다"는 점의 특수성
질문에서 후배분이 ‘보증금 없이’ 살고 있다고 하셨는데, 이는 법적으로 매우 중요한 차이를 만듭니다.
보증금이 없다면: 집이 경매로 넘어가도 전차인이 ‘돌려받을 보증금’ 자체가 없으므로, 사실상 보증금 손실에 대한 법적 보호 이슈는 발생하지 않습니다.
거주권 문제: 다만, 낙찰자가 "나가라"고 할 때 전차인이 "나는 전세 계약이 남았다"며 버틸 수 있는지가 관건인데, 주인 동의 없는 무단 전대라면 낙찰자에게 거주권을 주장할 수 없습니다.
현재 상황은 원래 세입자가 주인인 질문자님의 동의 없이 임의로 후배를 들인 ‘무단 전대’에 해당할 가능성이 큽니다.
리스크: 만약 그 후배가 살면서 집을 파손하거나 사고를 낼 경우, 법적인 책임 소재가 복잡해집니다.
권장 조치: 지금이라도 원래 세입자에게 연락하여 '전대차 동의서'를 정식으로 써주시거나, "내 동의 없는 전대는 계약 위반이니 원상복구(후배 퇴거)하라"고 명확히 의사를 전달하시는 것이 나중의 분쟁(경매 등)을 막는 길입니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 혹시 원래 세입자와 작성하신 계약서에 ‘전대 금지 특약’이 포함되어 있는지 확인해 보셨나요? 특약 유무에 따라 대응 수위가 달라질 수 있습니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
전전세 계약을 체결할 때, 세입자가 주택임대차보호법의 보호를 받으려면 몇 가지 핵심 조건을 꼭 확인해야 합니다. 먼저, 전전세는 기존 임차인이 임대인의 허락 없이 임차권을 다른 사람에게 넘길 경우 효력이 제한될 수 있습니다. 그래서 가장 중요한 건 반드시 집주인(임대인)의 동의를 받는 것입니다.
집주인의 동의를 받아서 전전세 계약이 적법하게 이뤄졌다면, 전차인 역시 입주해서 전입신고를 하고 확정일자까지 받아야 법적으로 대항력을 얻을 수 있습니다. 하지만 만약 이후에 집이 경매로 넘어가거나 소유권이 바뀌는 일이 생긴다면, 전차인 본인뿐 아니라 원래 임차인도 계속해서 대항력을 유지하고 있어야 보증금을 보호받을 수 있습니다. 또, 전차인 자신 역시 반드시 확정일자 등 필요한 법적 요건을 빠뜨리지 말아야 합니다.
보증금 없이 월세로만 거주하는 임시 세입자라면, 보증금을 돌려받아야 하는 문제는 생기지 않겠지만, 주거 안정성을 법적으로 주장하는 데에는 한계가 따를 수 있습니다. 결국 전차인도 법적 절차를 제대로 갖춘다면, 임대차보호법의 범위에서 어느 정도 보호를 받을 수 있습니다.
답변이 도움이 되셨나요~✨️
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
질문자님의 동의가 핵심입니다. 동의한 경우 후배분도 임대차보호법의 보호를 받습니다. 후배분이 전입신고를 하면 원래 세입자의 대항력 1억원 보호 권리도 유지됩니다. 동의가 없을 경우는 법적 보호를 전혀 못 받습니다. 질문자님은 계약을 해지할 수 있고 집이 넘어가면 후배분은 즉시 쫒겨날 수 있습니다. 후배분은 집이 넘어갈 때 어차피 보증금 0원이라면 돌려받을 돈이 없으므로 금전적인 손해는 없으나 새 주인에게 거주 권리를 주장하지 못하고 이사를 나가야 하고 원래 세입자는 본인이 직접 거주하지 않고 후배분도 전입신고도 안 했다면 1억원에 대한 대항력도 상실해 보증금을 한푼도 못 받을 수있습니다.