답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최초 2년 전세계약이라면 주택임대차보호법상 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 별도의 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우, 동일한 조건으로 2년간 계약한 것으로 됩니다. 묵시적 갱신된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있지만 효력(보증금을 반환 받을 수 있는 권리)은 3개월이 지나야 일어난다는 것에 유의하시기 바랍니다.계약은 양 당사자의 합의에 의한 것이므로 임대인이 잘 협조해 준다면 상황이 달라질 수 있지만 현 상황에서는 협조를 기대하기 힘들 것으로 판단되니 빠른 퇴거를 위해서는 직접 세입자도 알아보시고 복비도 부담하는 등 적극적인 활동이 필요할 것으로 판단됩니다. 묵시적 갱신으로 계약이 연장되어도 대출은 자동 연장이 되지 않으니 신속히 알아보시고 연장조치도 하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.유치권은 민법 제320조에 규정되어 있으며 그 내용은 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.” 라고 되어 있습니다. 즉, 돈을 받을 권리가 있는 사람이 상대방의 물건을 가지고 있다면 돈을 받을 때까지 물건을 돌려주지 않고 계속 가지고 있을 수 있다는 뜻입니다.부동산에 관련된 권리는 보통 등기상에 기록되어 누구나 확실히 알 수 있는데 반해 (예: 저당권, 압류, 가압류 등) 유치권은 등기상 기록을 할 수 없으므로 통상 현수막을 써 붙여서 표시하고 돈을 받을 때까지 점유를 계속 합니다. 사업가가 공사의뢰인으로서 건설회사와 건설 공사를 계약하여 진행하다가 경기 침체나 공사의뢰인의 경제적인 문제 발생 등으로 대금 지급을 못하게 된 때 (또는 사업성 문제로 의도적으로 대금을 지급하지 않고 있을 때) 건설업체가 건물을 점유하고 공사 대금을 유치하는 경우가 흔히 발생하는 유치권 행사 현장 입니다.동산에서도 유치권이 발생하는데 카센터에 차를 수리 맡기면 카센터에서 돈을 받을 때 까지 차를 돌려주지 않는 것도 유치권이 있기 때문 입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사를 통하여 월세를 구하신다면 세부적인 정보와 절차를 문의하실 수 있습니다.본인이 직접 구하시는 경우라면 중요한 것은 우선 소중한 보증금을 지키기 위해 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있도록 대항력과 확정일자를 획득하시는 것입니다.입주(주택의 인도)를 하시고 주민센터에 가서 전입신고(주민등록)을 하시면 다음날 오전 0시에 대항력이 발생하여 다른사람에게 임차권을 주장할 수 있고, 같은 날 주민센터에서 계약서에 확정일자까지 받으시면 우선변제권이 발생하여 후순위 권리자보다 경매시 우선 변제를 받을 권리가 생깁니다.그리고 임대차 계약 30일 이내에 전월세 사항을 주민센터에 가서 신고도 해야 합니다. (온라인 https://rtms.molit.go.kr 에서도 가능) 24년 5월 31일까지는 계도기간이나 이를 넘기게 되면 최대 100만원의 과태료를 내게 됩니다. 대상은 보증금 6000만원 또는 월세 30만원 초과하는 전세/월세입니다. 신고지역은 수도권 전역과 광역시, 세종시 등의 시 지역이고 지방은 도 지역 군 단위는 제외합니다. 필요한 서류는 임대차 계약서, 임대인 및 임차인의 주민등록등본, 임대차 계약 당사자확인원입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이사를 가시려면 먼저 이사 갈 집부터 확보해 놓으셔야 겠지요.요즘 전세사기도 많고 하니 공인중개사를 통해 알아보시고 계약 전 등기부등본에 권리침해 소지가 있는지 등을 충분히 확인하시길 바라며 대출을 받으셔야 한다면 가능 여부도 사전에 확인하시고 특약으로 대출이 안되면 계약금을 반환한다는 등 조건을 걸어 놓으시기 바랍니다. 세부절차를 공인중개사에 문의하실 수 있습니다.현재 살고 있는 집의 임대인에 임대차 종결 통지는 하셨나요? 계약기간 종료 2개월 전까지는 통지를 해야 합니다. 만일 임대인 임차인 모두 아무런 통지 없이 전세 종료전 2개월 시점이 넘어가면 묵시적 갱신이 되고 동일한 조건으로 2년간 계약한 것으로 됩니다. 묵시적 갱신시 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있지만 효력(보증금을 반환 받을 수 있는 권리)은 3개월이 지나야 일어난다는 것에 유의하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현실적으로 전입신고없이 보증금을 지키기는 쉽지 않을 것으로 판단됩니다.기본적으로 주택임대차보호법은 거주에 있어 약자인 서민을 대상으로 하므로 (소액으로 거주하는 시민이 살곳이 없어지는 불상사 방지) 거주(주택의 인도)와 주민등록(전입신고)을 대항력의 필수 요건으로 하고 계약서에 확정일자까지 받음으로서 우선 변제권을 갖추게 되어 있습니다. (전세보증보험도 이 조건을 필수 전제로 하고 있습니다.)주민등록을 하지 않으면 대항력이 생기지 않으므로 본인이 주의를 기울이는 수 밖에는 없을 것 입니다.예를 들어 공인중개사를 통해 거래하시되 계약 전 등기부등본 등을 확인하여 권리침해사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가증기 등)이 없는지 반드시 확인하시고 주택가 대비하여 전세가 많으면 위험할 수도 있으니 배제하시고 입주후에도 주기적으로 등기부 등본상 변화가 없는지 다른 권리사항에 변화가 없는지 확인하셔야 합니다. 보증금도 가급적 적게 걸어야 만일의 경우 손해가 적겠지요.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근에는 전세사기가 많아 주택 금액과 보증금의 차이가 크지 않은 경우 보증 보험 가입은 필수입니다. (임대인이 주택임대사업자인 경우는 법적으로 의무입니다.)전세보증보험회사는 HUG주택도시보증공사가 대표적이고 SGI서울보증보험와 HF한국주택금융공사가 있는데, 보증금액과 한도기준, 보증료에서 적용 방식에 차이가 있으니 사전에 확인하시기 바랍니다.가입을 위해 먼저 신청 제한 조건이 있음에 유의하셔야 합니다. 신규계약인 경우 계약서상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날 기준으로 계약기간이 1년 이상 남아 있어야 하고, 갱신 계약이라면 기존에 전입신고는 되어 있으니 가입시 계약기간이 1년 이상 남았을 때 신청 가능하므로 가급적 빨리 실행하시는 것이 좋습니다. 또한 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격x담보인정비율(90%)이내 여야 하고 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가증기 등)이 없어야 합니다.거주형태로는 단독주택, 다가구, 다중, 연립, 다세대, 노인복지, 주거용 오피스텔, 아파트 등이 가능 합니다.그리고 서민정책으로 수도권은 7억, 지방은 5억 이하만 가능하고 지역별로 상이하므로 미리 확인하셔야 합니다. (SGI서울보증보험은 아파트 제한 없음)또한 공인중개사를 통한 계약인 경우만 허용된다는 점도 유의하셔야 합니다. 반환절차도 미리 주지하시고 계셔야 합니다.먼저 해당되는 상황을 알고 계셔야 하는데 전세계약이 종료된 다음 1개월 동안 특별히 인정되는 사유없이 보증금을 받지 못하거나 집이 경매, 공매, 급매 등으로 넘어간 상태에서 보증금을 받지 못한 상황이 해당됩니다.임차인 입장에서 전세 계약을 종결하시려면 최초 계약인 경우 계약만료 2개월전까지 사전에 임대인에게 계약을 종결하겠다고 고지를 해야 합니다. 묵시적 갱신이 된 상태라면 아무때나 해지를 통보할 수 있지만 해지를 통보하고 3개월이 있어야 효력이 발생함에 유의하셔야 합니다. 특히, 계약이 갱신 연장되었다고 보험도 자동으로 연장되지 않으니 반드시 별도로 연장 가입하셔야 합니다.그리고 반환 신청전에 임차권등기명령이 있어야 한다는 점도 주지하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.연장계약서를 쓰시고 특약 사항에 보증금 반환 시기를 명기하는 것이 좋으 듯 합니다.묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있지만 3개월이 지나야 효력이 발생한다고 되어있으니 임대인이 협조를 잘 안해주는 상황이 되면 3개월 후에야 보증금을 돌려 받게 될 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세계약은 보통 1년이나 2년으로 하는데, 월세 최소 계약기간으로 규정된 것은 없으므로 합의하기 나름입니다.단기임대는 임대차 계약기간을 1년, 2년이 아니라 1~6개월 정도의 단기로 정하는 것을 말합니다.단기임대는 임대인 측에서 보면 임차인을 조만간 다시 구해야 하고 번거롭기 때문에 보증금이 소액이고 월세는 일반적인 경우에 비해 높은 편입니다. 주택임대차보호법 제11조를 보면 “이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.”라고 되어 있어 일시사용 임대차로 인정되면 보호를 받지 못하게 됩니다.판례에서 단기임대한 경우 아래와 같은 특징이 있을 때 일시사용임대차에 해당될 가능성이 높다고 보므로 유의하시기 바랍니다.1. 일시사용하게 된 경위 – 신축 건물의 완공시 까지만 임대한 경우 등 일시사용이 명백한 경우2. 임대기간이 1년 미만으로 단기간인 경우3. 보증금 액수가 소액인 경우4. 월세 지불방식이 선불인 경우임차인으로서 주택임대차보호법을 적용 받고 싶다면 아래의 사항을 유의하셔서 계약서 체결 바랍니다.1. 계약서 제목이나 본문에 “단기”, “일시사용” 등의 표현을 삭제할 것2. 주택임대차보호법이 적용됨을 명시할 것3. 임대차 기간은 1년 이상으로 할 것. (적어도 6개월 이상)4. 보증금을 너무 소액으로 하지 말 것.5. 월세는 매월 지급할 것.6. 전입신고와 확정일자를 갖출 것.7. 표준임대차계약서를 사용하여 계약 체결 할 것.구두로 한 약속도 계약이므로 상기 내용에 대한 동의를 녹음해두거나 문자나 카톡으로 동의 받는 것도 효력이 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건축법 제80조 이행강제금은 2019년 4월 23일자로 개정되어 개정이후에 적발된 경우는 이행될 때까지 지속적으로 1년에 2회이내 조례에 따라 부과되지만, 개정전에 적발되어 이행강제금을 부과받은 경우에는 5회까지만 납부하면 더 이상 납부 의무가 없습니다. 이는 소유권이 변경되더라도 적용됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트나 건물을 짓기 위해서는 많은 일들이 필요 합니다.시행사는 건설을 위한 개발사업을 기획, 관리, 감독하는 업체를 말합니다. 건설을 위해 필요한 토지 매입, 인허가 취득, 자금조달, 분양 공고, 계약 및 입주 등 전 과정을 계획하고 실행하는 사업의 주체입니다.시공사는 시행사로부터 건설 사업을 위탁 받아 시행사의 계획에 따라 건축물의 설계, 토목공사 시공 등 실제 공사를 집행하는 회사입니다. 현대건설, GS, 포스코건설, 대우건설 등 건설회사로서 시공만 담당하므로 분양이나 계약 등 책임은 시행사에 있습니다.여기에 투자자의 투자금을 보호해 주고 건설에 들어가는 현금 흐름 관리와 보증을 서주는 역할을 하는 신탁사가 있습니다. 신탁사는 보통 은행이나 증권회사로서 수수료를 받고 투자금을 보관 및 운용하는 역할을 합니다.그리고 분양대행사는 모델하우스나 홍보관에서 일정한 수수료를 받고 분양을 대행해주는 업체입니다.