답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 가계약금으로 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소로서 가계약금 반환을 요구할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임차인의 단순 변심에 의한 취소라면 이를 최소할 수 없습니다. 이런 경우를 대비해 "가계약은 취소할 수 있으며 이 경우 별도 조건 없이 반환한다"는 내용의 특약을 적거나 녹취를 해두는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산중개수수료는 법적으로 정해진 요율 (주택 매매·교환 0.4~0.7%, 주택 임대차 0.3~0.6%, 오피스텔 매매 0.5% / 임대차 0.4%, 기타 0.9%) 내에서 의뢰인과 중개인 간의 협의에 따라서 결정될 수 있습니다. 즉, 상한치만 규정되어 있으므로 일정 요율내에서 부동산에 따라서 수수료가 다르게 책정될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.좋은 건물은 지인이나 친척간에 직거래가 되는 경우가 많습니다. 지인이나 친척이 되기는 힘들기에 원하는 곳 근처의 부동산을 자주 방문하며 인맥을 형성해 놓으면 정보를 얻는 경우가 있을 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 임대차계약 중 1회에 한해 사용할 수 있으므로 임대인에 무관하게 아직 사용하지 않으셨다면 언제가 되었든지 1회에 한해서 사용하실 수 있습니다. 그런데 만일 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 임대인이 변경(등기 완료)되며 신규 임대인이 직접거주를 하려는 경우에는 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대출이나 전세보증보험이 없는 경우에는 공인중개사없이 계약체결해도 문제 없으며 임대인과 임차인간의 합의에 의해 기존 계약서를 참조하여 계약서를 작성 및 계약 체결하시면 됩니다. 다만 증액부분에 대한 권리를 확보하기 위해 확정일자를 새로받고 계약서 작성으로부터 30일 이내에 임대차계약신고를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 단지 리모델링 사업은 준공후 15년 이상된 공동주택을 철거하지 않고 골조와 내력벽을 보존하며 사용중인 건물의 노후화를 억제하거나 기능을 향상시켜 건축물의 가치를 극대화 하는 것을 말합니다. 리모델링 사업은 재건축에 비해 공사에 대한 제약 조건이 적은데, 준공 후 15년(재건축은 30년)이 지나면 추진이 가능하며 사업 기간도 평균 5년 정도로 10년 이상 걸리는 재건축보다 사업 추진 속도가 빠르며, 사업비용도 적게 소요되는 장점이 있습니다. 안전진단 등급 B등급 이하이면 추진이 가능하며 B등급 이상이면 수직증축이 가능하고 C등급 이상이면 수평증축과 별동 증축이 가능하여 기존가구대비 15%까지 가구수를 늘릴 수 있으므로 기존 보유자들의 사업비를 감소시킬 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면 임대인은 계약조건 변경이나 갱신 거절 등을 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 통지해야하고 아무런 통지없이 이 기간이 지나게되면 묵시적갱신이 되어 동일한 조건으로 2년간 갱신이 이루어 집니다. 상기의 기간내에 통지를 했다고 해도 계약은 임대인과 임차인간의 합의가 있어야 하므로 금액에 대한 협의를 거쳐 합의에 이를 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근까지도 전세사기가 기승을 부리고 있어서 전세의 경우 계약전 서류를 잘 검토해보시고 가급적 공인중개사를 통해 거래하며 전세보증보험에 필히 가입하시는 것이 중요합니다. 먼저 계약전에 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 또한 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 하고, 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하시는 것이 중요하고, 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 기존 등기부등본 상 권리관계 유지, 전세대출을 하는 경우에는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋으며, 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차주택이 매도되더라도 기존의 임대차 계약은 유효하므로 계약기간까지는 거주하실 수 있지만, 만일 주택이 매도되어 신규 집주인이 임대차계약 종료 2개월전까지 매수 후 등기를 완료하게되면 임차인이 계약갱신청구권을 사용하더라도 직접거주를 사유로 이를 거절할 수 있으며, 이 경우에는 임차인이 퇴거를 해야 합니다.따라서 계약만료 2개월 시점을 넘김 여부가 중요한데, 먼저 계약갱신청구권을 사용하시고 신규 집주인이 계약종료 2개월전까지 등기를 하지 못한다면 계속 거주가 가능할 수 있습니다. 계약만료 2개월을 넘기고 등기를 했으나 퇴거를 요구한다면 이를 거절하실 수도 있고 이사비, 복비, 집구할 시간 여유 등을 놓고 협의하실 수도 있을 것입니다.계약갱신청구권을 사용하여 갱신된 경우에는 임차인은 언제든지 계약해지를 임대인에게 통지할 수 있고 통지한지 3개월이 지나면 보증금을 돌려받을 수 있으므로 1년 등 기간에 구애받을 필요 없이 나가고자 하는 기간에 맞추어 통지를 하시면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법 제6조의3에 따르면 임차인은 임차인이 계약종료 6개월전에서 2개월전 기간내에 계약갱신을 요구하여 계약이 갱신된 경우, 임대차 해지에 관하여는 임대인이 해지의 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생하는 것으로 되어 있으므로, 7월말에 계약해지를 통지하였고 11월말에 퇴거를 하는 경우 정상적인 퇴거가 되므로 임대인이 복비를 부담하여야 합니다.