2026년 공시지가는 언제 발표하고 적용되나요?
26년 4월에 전세 재계약이 있는데
25년도에 공시지가가 천만원가량 떨어졌어요
아직 지금 시점에서는 26년 공시지가가 확인 안되는데
올해 4월전에 26년 공시지가가 나오는지,(언제나오는지)
그리고 4월 전세 재계약시 26년 공시지가로 계산해서 보증금 변동되는게 맞는지 궁급합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
공시지가에는 공시지가제도에 따른 “표준지공시지가”와 “개별공시지가”가 있는데, 표준지공시지가는 기준일 매년 1월1일로 보통 2월말경 공시하고, 개별공시지가는 시장 군수 구청장이 매년 5월31일까지 결정 공시합니다.
전세 재계약시에는 임대인이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동이 있을때 인상할 수 있으며 일반적으로 공시지가에 정비례하여 인상이 되지는 않습니다. 또한 임대인의 인상 요청에 대해 임차인과의 협의를 거쳐 결정될 수 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
공시지가는 매년 1월1일을 기준으로 책정하여 당해 5월 31일전까지 공시하게 되어있습니다. 그에 따라 언제 정확히 나올지는 알수 없으나, 보통은 4~5월중에는 공시가되며, 해당 공시지가를 기준으로 6월 1일 재산세 과세표준이 책정되게 됩니다. 발표전까지는 이전 년도의 공시지가를 기준으로 보셔야 하며, 다른 세금이나 관련한 부분들도 모두 이전년도 공시지가를 기준으로 보게 됩니다. 공시이후에는 발표된 공시지가를 기준으로 바뀌게 됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
서울 기준으로 보면 2026년 공동주택 공시가격은 보통 4월 말에 최종 공시됩니다.
따라서 26년 4월 재계약할 때 아직 2026년 공시가격이 확정, 공시되지 전일 가능성이 높고 실무상 2025년 공시가격이나 주변 시세를 보면서 보증금을 정하는 경우가 많습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
2026년 전세 재계약을 앞두고 보증금 한도 산정에 고민이 많으시겠네요. 전세보증보험 가입 가능 여부가 보증금 액수를 결정하는 핵심 기준이 된 만큼, 공시가격 발표 일정은 매우 중요한 변수입니다. 질문하신 내용에 대해 정확한 일정과 적용 기준을 정리해 드리겠습니다.
1. 2026년 공시가격 발표 및 적용 일정
결론부터 말씀드리면, 2026년 공동주택(아파트, 빌라 등) 공시가격의 최종 확정 발표는 4월 30일입니다. 따라서 4월 중순 이전에 재계약을 체결하신다면 2026년 신규 공시가격이 아닌, 현재의 2025년 공시가격을 적용받게 됩니다.
가격 열람(안) 공개: 2026년 3월 중순경 '부동산 공시가격 알리미'를 통해 올해의 예상 공시가격이 선공개됩니다. 이때 대략적인 변동 폭을 미리 확인할 수 있습니다.
최종 결정 및 공시: 2026년 4월 30일에 법적으로 확정됩니다.
효력 발생: 확정 공시일인 4월 30일부터 각종 세금 및 전세보증보험 산정 기준 데이터로 공식 반영됩니다.
2. 4월 재계약 시 보증금 산정 기준
재계약 시점이 4월 30일 이전이라면, 행정 시스템상 2026년 가격이 아직 확정되지 않은 상태입니다. 따라서 2025년 공시지가를 기준으로 전세보증금 반환보증 보험 가입 가능 여부를 판단하는 것이 맞습니다.
보증보험 가입 기준: 현재 HUG(주택도시보증공사) 기준, 공시가격의 126%(공시가격 × 140% × 전세가율 90%)가 보증보험 가입이 가능한 보증금 상한선입니다.
가격 하락의 영향: 질문자님의 경우 2025년 공시지가가 이미 하락했으므로, 2024년 재계약 당시보다 보증보험 가입 한도가 낮아졌을 가능성이 큽니다. 만약 2025년 공시지가 기준으로 '126% 룰'을 초과한다면, 집주인에게 보증금 감액을 요구하거나 차액을 반환받아야 안전합니다.
3. 실무적 조언
4월 재계약 예정이라면 3월 중순에 나오는 '공시가격 열람안'을 반드시 확인하시기 바랍니다. 비록 공식 적용은 4월 30일 이후라 할지라도, 가격이 추가로 하락할 조짐이 보인다면 임대인과 협의 시 이를 근거로 보증금을 더 낮추거나 안전장치를 마련할 수 있습니다.
재계약서 작성 전, 반드시 2025년 공시가격에 1.26을 곱한 금액이 현재 보증금보다 높은지 먼저 확인해 보시기 바랍니다.
26년 4월에 전세 재계약이 있는데
25년도에 공시지가가 천만원가량 떨어졌어요
아직 지금 시점에서는 26년 공시지가가 확인 안되는데
올해 4월전에 26년 공시지가가 나오는지,(언제나오는지)
그리고 4월 전세 재계약시 26년 공시지가로 계산해서 보증금 변동되는게 맞는지 궁급합니다
==. 26년 공시지가는 5월 중에 발표되고 이의신청을 받은 후 6. 1일부 공시됩니다. 4월에 계약을 할 때 26년 공시가격이 나오지 않는만큼 25년 공시가격을 기준으로 진행되어야 합니다
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
2026년 공시지가는 2026년 1월 1일을 기준으로 산정하여 표준지 공시지가는 2026년 1월 중 발표되고 개별공시지가는 2026년 4월 말쯤 최종 결정 및 공시됩니다.
2026년 4월 이전에는 2026년 개별공시지가의 최종 수치를 공식적으로 확인할 수 없고 열람 예정 가격만 참고할 수 있습니다.
2026년 4월에 전세 재계약을 하는 경우 적용 기준은 2026년 1월 1일 기준 공시지가가 원칙이며 공시 시점이 4월 말이라도 해당 연도 기준 공시지가를 적용하는 것이 일반적입니다.
하지만 공시지가는 전세보증금 인상의 법적 기준은 아니고 보증금 조정은 임대차보호법상 인상률 제한과 임대인 임차인 간 합의가 우선 적용됩니다.
공시지가가 떨어졌다 하더라도 주변 시세가 올랐다면 임대인은 인상을 요청할 수 있고 임차인은 주변 시세 확인, 이사와의 금전적 비교 후 협상을 진행하시면 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
2026년도 확정공시지가는 4월말일이 예상됩니다
실거래가에 비교하여 70%수준으로 예상되기 때문에 서울 및 수도권은 공시지가가는 상승되어 되어 재산세 부담금은 상승되리라 봅니다
공시지가가 상승되면 월세나 보증금 인상요인되지만 공시지가가 변동이 곧바로 임대차 시장에 그대로 반영하지 않습니다
공시지가는 정부에서 세금이나 국가보상시 기준으로 삼기때문에 민간인의 임대차 관계에서는
지역적 수요와 공급에 의거 임대료가 결정되기 때문에 커다란 영향을 미치지 않습니다
참고바랍니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
아파트, 빌라 기준 2026년 4월 30일에 최종 확정이 되고 3월 중순에 미리 공개가 될 예정입니다. 4월 30일 이전 계약시 아직 26년판이 없으므로 25년 공시지가가 적용될 가능성이 높스비다. 4월 30일 이후 계약시 새로 나온 26년 공시지가가 적용될 것입니다. 결론적으로 질문자님의 계약이 4월 중순이라면 25년 공시지가로 보증금 한도를 계산하는게 원칙입니다. 팁으로 3월 중순에 나오는 공시가격안을 먼저 확인해보시고 25년보다 더 떨어질 것 같으면 미리 집주인과 협의하시는 방법도 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,2026년 공시지가는 2026년 1월 1일 기준으로 조사·산정됩니다
즉, 기준 날짜는 2026년 1월 1일입니다
,공시(최종 발표) 시점
국토교통부가 산정한 공시지가(표준지·표준주택 공시가격)는 2026년 1월 23일 최종 공시됩니다
,열람 및 의견
공시지가(안) 열람·의견 청취 기간: 2025년 12월 중순 ~ 2026년 1월 초 (예: 표준지/표준주택 공시가격안 12.18~1.6 열람)
최종 공시 이후 이의신청도 가능하며 보통 2월 중순까지 이어집니다
,개별공시지가
토지 개별공시지가는 보통 4월 말경 결정·공시됩니다 (표준지가 기준이 되어 산정되기 때문)
안녕하세요. 공인중개사입니다.
공시지가는 매년 1월 1일 기준으로 산정되어 보통 3월 중순에 발표됩니다. 2026년 공시지가는 2026년 3월경 공개되며 4월 전세 재계약 시에는 확정된 2026년 공시지가가 아닌 2025년 기준이 적용되는 것이 일반적입니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
일반적으로 2026년 공시지가는 1월 23일에 최종 공시가 되며 4월 전세 재계약을 하시는 경우 26년 공시지가를 기준으로 사용하여 변동이 된다고 보시면 될 것 같습니다