안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
서울 은평구 재건축 단지의 비과세 실거주 의무 여부는 실무적으로 매우 혼동하기 쉬운 사례입니다. 승계 시점과 해제 시점이 엇갈려 있으나, 현행법과 기획재정부 유권해석을 바탕으로 내용을 정리해 드리겠습니다.
1. 실거주 2년 의무가 없습니다
결론부터 말씀드리면, 질문자님은 비과세를 받기 위해 2년을 실거주할 필요가 없으며, 2년 보유 요건만 충족하면 됩니다.
판단 근거: 소득세법 시행령 제154조 제1항에 따르면, 거주 의무는 '취득 당시' 조정대상지역인 경우에만 적용됩니다.
취득 시점의 정의: 재건축 입주권을 승계한 경우, 세무상 '주택'으로서의 취득일은 아파트 사용승인일(준공일)입니다. 질문자님의 경우 사용승인일인 23년 6월 당시에 은평구가 조정대상지역에서 해제된 상태였으므로, 취득 당시 비조정지역 매물을 취득한 것으로 간주합니다.
2. 비과세 보유기간 산정 기준
양도소득세 비과세를 위한 2년 보유기간은 다음과 같이 계산됩니다.
보유기간 기산점: 원조합원이 아닌 승계조합원이므로, 공사 기간을 제외하고 아파트 사용승인일(23년 6월)부터 기간을 산정합니다.
비과세 가능 시점: 2023년 6월로부터 2년이 경과한 2025년 6월 이후 매도 시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
3. 실무적 핵심 체크사항
장기보유특별공제: 거주를 하지 않고 매도할 경우, '표 1(일반 공제)'이 적용되어 연 2%씩 최대 30%까지만 공제됩니다. (1주택자 거주 시 적용되는 최대 80% 공제는 적용 불가)
일시적 2주택 여부: 만약 다른 주택을 보유 중인 상태에서 이 아파트를 매도하시는 것이라면, 종전 주택 처분 기한(3년) 등을 별도로 검토해야 합니다.
요약하자면, 취득 당시(준공일) 비조정지역이었으므로 실거주 없이 25년 6월 이후에 매도하시면 비과세가 가능합니다. 다만, 양도가액이 12억 원을 초과할 경우 초과분에 대해서는 양도세가 발생하며, 이때는 거주 여부에 따라 공제율 차이가 발생할 수 있습니다.