등기가 안난 아파트 전세 후 매매계약 문의
아파트 준공된지 1년이 안된 상태라 등기는 아직 안나온 상태 입니다
아파트 계약 할려고 생각 중인데 계약금 + 중도금만 일단 지불하고
등기가 나면 잔금을 치를 생각 이었는데
매도자분이 등기가 나올 때까지 전세계약을 일단하고
추후 매매계약을 하자고 하는데
왜 계약을 두번씩이나 할려는지 이유를 모르겠습니다. 계약비용만 여러번 나갈텐데,,
요즘 하도 사기가 많아서 불안해서 그러는데
매도자가 말한 방식으로 계약해도 되는지 질문 드립니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
신축 아파트에서 등기부등본이 없는 미등기 상태일 때 발생하는 전형적인 사례입니다. 매도자가 전세 계약 후 매매 계약을 제안하는 이유는 크게 양도소득세 절세와 취득 자금 확보라는 두 가지 실익 때문입니다.
첫째, 가장 큰 이유는 양도소득세 비과세 요건(2년 보유)을 채우기 위함일 가능성이 매우 높습니다. 신축 아파트 준공 후 즉시 매도하면 단기 보유에 해당하여 60~70%에 달하는 높은 세율이 적용됩니다. 따라서 등기 전후로 매수자를 미리 확보하되, 형식상 전세로 거주하게 하여 보유 기간 2년을 확보한 시점에 소유권을 넘기려는 전략입니다.
둘째, 매도인이 분양권 상태에서 잔금을 치를 자금이 부족할 때, 귀하의 전세 보증금으로 수분양자 잔금을 치르고 소유권 이전 등기를 마치려는 목적입니다. 매도인 입장에서는 취득세를 내고 등기를 쳐야 팔 수 있는데, 그 비용을 매수인의 전세금으로 충당하려는 것입니다.
질문하신 안전성 측면에서는 상당히 위험 요인이 존재합니다.
대항력 문제: 미등기 상태에서는 확정일자를 받아도 등기부상 권리 관계가 확정되지 않아 일반적인 전세보다 보증금 보호가 취약합니다.
이중 계약 리스크: 매도인이 다른 사람에게도 전세를 놓거나, 매매 계약 이행을 거부할 경우 법적 분쟁이 복잡해집니다.
가액 변동: 2년 뒤 매매 시점에 집값이 오르거나 내릴 경우, 계약 당시 정한 가격을 두고 분쟁이 생길 소지가 큽니다.
이런 방식의 계약을 진행하시려면 반드시 매매 예약 가등기를 설정하거나, 전세금을 매도인이 직접 수령하지 않고 분양대금 납부 계좌로 직접 입금하여 미납금을 해소하는 조건을 붙여야 합니다. 또한, 신축 아파트의 경우 '임대차 계약 시 수분양자 확인'과 '입주권 전매 제한 여부'를 반드시 지자체와 조합에 확인해야 합니다.
1명 평가안녕하세요. 공인중개사입니다.
등기전에는 권리 관계가 불명확한 구간이 생길 수 있어 매매와 전세를 분리하면 계약 비용이 늘고 분쟁 포인트가 증가하며 전세보증금의 안전장치와 향후 매매 잔금처리, 소유권 이전 시점, 계약 해제 조건이 서로 엮여 복잡해질 수 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
계약당사자들 상황에 따라 질문처럼 계약을 진행하는 것은 법적문제등은 없으나, 권리관계변동등에 대해서는 세심한 주의가 필요할수는 있습니다. 정확하게는 판단하기 어렵지만 예상으로는 매도자분이 현재 다른 곳으로 이주가 불가피한 상황으로 중도금 보다는 높은 금액을 우선 확보하기 위해 주택 사용수익을 넘기고 전세계약을 먼저 진행하는 것일수도 있고 드믄 경우이지만, 잔금이 길어질 경우 생길수 있는 주택가격상승등에서 매매가격에 대한 조정여지를 남겨두시는 것일수도 있습니다. 정확한의도는 당사자만 알수 있기에 직접적으로 물어보시거나, 질문자님이 특별히 진행할 의사가 없고 해당 주택에 미리 전입하여 거주할 필요도 없다면 해당 제안은 거절 하시는것도 가능하니 협의후 판단을 하기 바랍니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
준공된 지 1년 미만의 아파트 매수와 관련해 고민이 많으신 듯 합니다.
매도자가 등기 이전에 전세계약을 먼저 체결한 후 등기 이후 매매를 하자고 제안한 상황으로 보여집니다.
아파트 등기 이전에는 매매등기가 불가능하기 때문에 매도자가 전세계약을 통해 자금을 먼저 확보하려는 의도가 있어보이지만 전세계약과 매매계약은 법적으로 별개의 계약으로 전세계약 체결 후 매도자가 매매를 이행하지 않더라도 이를 강제로 요구할 수 없습니다.
또한 등기 전 상태에서는 전세권 설정이나 대항력 확보에 제한이 있을 수 있고 등기 완료 전 권리관계 변동으로 인한 추가적인 위험도 존재합니다.
매도자가 요구하는 전세 후 매매 방식은 매도자에게 유리하고 매수자에게는 위험해 안전장치 없이 전세계약만 먼저 체결하는 것은 추천드리지 않습니다.
만약 계약을 진행해야 한다면 등기 완료 후 매매를 반드시 체결하도록 하는 매매예약 특약과 불이행 시 손해배상 조항 등을 명확히 기재하시길 추천드리며 가장 안전한 방법은 등기 완료 이후 매매하는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
미등기 상태의 아파트인 경우에도 매매계약은 가능하지만 소유권 이전 등기가 불가능하여 입주권 형태로 거래되므로 법적이나 금융적인 문제가 있을 수도 있어서 매수자의 권리 보호를 위해서는 등기 후에 거래하시는 것이 좋습니다.
아파트 준공된지 1년이 안된 상태라 등기는 아직 안나온 상태 입니다
아파트 계약 할려고 생각 중인데 계약금 + 중도금만 일단 지불하고
등기가 나면 잔금을 치를 생각 이었는데
매도자분이 등기가 나올 때까지 전세계약을 일단하고
추후 매매계약을 하자고 하는데
왜 계약을 두번씩이나 할려는지 이유를 모르겠습니다. 계약비용만 여러번 나갈텐데,,
요즘 하도 사기가 많아서 불안해서 그러는데
매도자가 말한 방식으로 계약해도 되는지 질문 드립니다
==> 우선적으로 현재 상태에서 매매계약을 한 후 권리보전을 위해서 소유권이전 가등기 등을 해 놓으시는 것이 적절해 보입니다. 등기가 나오지 않는 경우에는 분양권을 대상으로 진행도 가능합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세 먼저, 매매계약 나중은 매도자에게 유리하고
매수자에게 불리한 구조입니다
사기 목적이 아니더라도 분쟁 발생 가능성이 매우 높습니다
요즘 같은 시장에서는 굳이 감수할 이유 없습니다
전세 방식 거절하시고
등기 전 매매계약하고 잔금은 등기 후로 재제안해보세요
매도자가 거부하면 거래 중단이 오히려 안전합니다
전세 후 구두 약속만 하고 관행이다라는 말로 계약서 없이 믿고 진행하는건 추천하지 않습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
매도자가 미등기 신축 아파트에서 전세 계약 먼저 하고 추후 매매계약을 제한하는 방식은 매우 비정상적이라 추천드리지 않습니다.
등기 전 신축 아파트는 소유권 이전이 불가능한 상태라 매매계약 자체가 성립되기 어렵습니다.
전세계약을 먼저 하면 매수인이 전세보증금을 지불한 후 매도인이 잔금 없이 잠적하거나, 중도금 + 전세보증금을 모두 챙기고 연락 두절될 수 있으니 신중하시길 바랍니다.