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전세 사기를 예방하기 위해 어떤 절차와 조치가 필요하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기가 걱정되신다면 가능한 빌라보다는 아파트를 알아보시는 것이 좋습니다. 계약전에 서류를 꼼꼼하게 확인하셔야하고, 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시는 것이 바람직합니다. 먼저 계약전에 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 필요하며, 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 전세대출이 있는 경우에는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 하고, 전세보증보험 가입이 필요한데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
25.09.07
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공동명의로 된 부동산을 분할하는 절차 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공동명의 부동산의 분할 방법에는 현물분할과 대금분할이 있는데, 현물분할은 토지 같은 경우 적용할 수 있으며 협의에 따라서 구역을 나누어 분할 할 수 있고, 아파트나 빌라 등의 경우라면 구역을 나눌 수 없으므로 매각하여 수익금을 각자의 지분율에 따라서 나누게 됩니다. 분할을 위해서는 먼저 당사자간에 협의를 거치게 되는데 구획을 어떻게 나누는가에 따라서 이익이 달라질 수 있다보니 쉽게 협의가 되지 않는 경우가 대부분입니다. 이렇게 협의가 되지 않으면 공유물분할청구소송으로 가게되는데 법원에서는 현물분할이나 경매분할(특히 건물 등)로 진행되게 됩니다. 때로는 일부 공유자가 나머지 공유지분을 사들여서 단독으로 소유자가 되는 경우도 있습니다. 이렇게 공유명의 부동산의 분할은 대부분의 경우 순조롭게 진행되기 어려우므로 처음 구입당시부터 분할 방법이나 절차등에 대한 합의를 해놓는 것이 바람직합니다.
경제 / 부동산
25.09.06
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월세 중도 퇴실하려고 하는데 중개비 관련 질문입니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.복비는 계산하신 수준이 맞으며 협의에 의해 금액은 조정할 수 있습니다. 복비와는 별도로 중도퇴실시에는 계약종료시까지 월세를 부담하셔야 하므로, 후속세입자를 들여서 후속세입자가 입주할 때까지의 월세를 부담하는 방식으로 임대인과 협의를 하는 것이 일반적입니다.
경제 / 부동산
25.09.06
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청약 가점이 낮아 지금이라도 구축 아파트 매수를 고려하는 게 나을까요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약가점이 낮다면 추첨제 비중이 높은 단지를 선택할 수 있습니다. 특히 1인가구나 신혼부부 등은 추첨제 전략이 유리할 수 있는데, 민영아파트 중 85m2 초과시에는 추첨제 비율이 상대적으로 높아서 유리할 수 있습니다. 그밖에도 신혼부부, 생애최초, 노부모 부양, 다나녀 등 자신에게 맞는 특공조건을 찾아 보시는 것도 도움이 될 수 있습니다.그럼에도 불구하고 적당한 주택을 선택하기 어렵다면 구축아파트를 선택할 수 있는데, 주변 인프라가 잘되어 있고 생활환경이 편리하게 잘 되어 있는 곳을 선택하시는 것이 좋습니다. 최근에는 부동산 양극화로 수도권은 계속 가격이 상승하는 데 반해 지방은 정체 또는 하락하는 곳이 많습니다. 정부에서 특별한 대책이 나오지 않고 현상황이 지속된다면 공급이 제한되고 금리는 하락하여 향후 주택가격이 상승할 가능성이 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.06
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주택청약할 때 차량가액은 어떤 기준으로 정하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공공분양에서 적용하는 차량가격은 보험개발원 홈페이지 (https://www.kidi.or.kr/user/car/carprice.do) 에서 조회되는 가격이며 구매기준과는 차이가 있을 수 있습니다. 기본적으로 매년 10%씩 감가상각이 적용 됩니다. 국민임대 주택 입주자의 자동차 가격은 보건복지부장관이 정하는 차량 기준가액으로 적용하여 계산됩니다. 여기서 보건복지부장관이 정하는 차량 기준가액은 복지로에서 검색을 할 수 있습니다. 복지서비스 > 모의계산 > 국민기초생활보장계산해보기 > 차량가액에서 사회보장차량기준가액(조회하기)를 선택하고 차량명, 연식, 배기량 등을 입력하여 조회해 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.06
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아무리 생각해봐도 짐작되는게 하나밖에 없는데요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 계약갱신 거절 의사를 계약종료 2개월전까지는 밝혀야 하며 임대인은 후속 세입자 입주와 상관없이 계약종료일에 보증금을 반환하여야 합니다. 임대인이 계약 연장을 요청(내년 3~4월)한데 대해서는 거절 의사를 표시하시면 됩니다. 임대인의 주 수입원이 월세인것 같은데 그것은 어디까지나 임대인측의 사정이고 이를 꼭 반영할 의무는 없습니다. 임차인 본인의 의사를 분명히 밝히시면 될 것입니다.
경제 / 부동산
25.09.06
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3500만원정도 부동산 매매,증여 질문해요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모에게 매매하는 경우에는 시가의 30%이내 또는 3억원 이내까지 차이는 증여로 보지않으므로 30%까지 금액을 낮추어 거래할 수 있으며 이때 양도세와 취득세가 과세되게 됩니다. 반면 부모에게 증여하는 경우에는 10년간 5천만원까지는 공제를 받을 수 있으므로 취득세만 부담하면 됩니다. 따라서 금액 절감으로 따지면 증여를 하는 편이 나을 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.06
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대출있는 빌라, 월세보증금 고민되어 문문의드려요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.매매가보다 대출금이 더 큰 경우에는 임대차로 들어가는 것이 권장되지 않습니다. 서울기준 2021년5월11일 이후에 근저당권이 설정되었다면 전입신고와 거주로서 5천만원 전액 최우선변제 대상이 되지만 그 이전에 근저당권이 설정되었다면 일부 금액에 대해 최우선변제가 되지 않을 가능성도 있으므로 특히 주의하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.09.06
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공인중개사등록번흐검색할시에.ㅈ
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.쌍방중개는 공인중개사가 거래당사자 양측을 모두 중개하는 방식인 반면 공동중개는 한쪽 (토지소유자나 매수자)만 대리하여 중개하는 방식입니다. 아마도 공인중개사는 토지 거래에 대해 전적으로 맡아서 양측을 모두 중개하는 방식을 원하다보니 그렇게 진행해도 되겠는지에 대해 문의한 것 같습니다.
경제 / 부동산
25.09.06
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소리살짝이 지럿는데 윗집아랫집으로 가나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.창문을 열고 고함을 지르는 경우에는 창문이나 틈새 등을 통해 이웃에 전달이 될 수 있지만 창문이나 문 등 모두 닫혀있는 상태라면 전달은 제한적일 수 있습니다. 하지만 바닥에 단단한 물체를 떨어뜨리거나 충격을 가하는 경우에는 바닥 뿐 아니라 벽체를 타고 소음이 상하좌우 등 여러곳으로 퍼져나갈 수 있어서 주의하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.09.06
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